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• 156****6949

  盡量協(xié)商，協(xié)商不成只能走法律途徑，要求賣家執(zhí)行

  查看全文↓ 2012-11-29 16:02:08
• 151****2316

  既然簽訂了合同，賣家毀約屬于違約，如果合同有約定按合同約定支付違約金

  查看全文↓ 2012-11-29 16:01:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??我是賣家，房子跟買家簽訂了賣房合同，我現(xiàn)在不想賣了怎么辦？
  答

  沒(méi)有過(guò)戶房屋的所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，扔屬于賣方。已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，除非買賣合同存在無(wú)效或者可撤銷的情形。買賣雙方可以協(xié)商一致解除合同。賣方不履行義務(wù)的，買方有權(quán)向法院起訴要求對(duì)方履行合同義務(wù)?！　　逗贤ā贰　〉谖迨l有下列情形之一的，合同無(wú)效：　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；　?。ǘ阂獯ǎ瑩p害國(guó)家、集體或者第三人利益；　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；　?。ㄋ模p害社會(huì)公共利益；　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。　　第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：　?。ㄒ唬┮蛑卮笳`解訂立的；　?。ǘ┰谟喠⒑贤瑫r(shí)顯失公平的?！　∫环揭云墼p、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。　　當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！　〉诰攀龡l當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！　‘?dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。　　　　　　第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：　?。?..沒(méi)有過(guò)戶房屋的所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，扔屬于賣方。已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，除非買賣合同存在無(wú)效或者可撤銷的情形。買賣雙方可以協(xié)商一致解除合同。賣方不履行義務(wù)的，買方有權(quán)向法院起訴要求對(duì)方履行合同義務(wù)?！　　逗贤ā贰　〉谖迨l有下列情形之一的，合同無(wú)效：　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；　?。ǘ阂獯ǎ瑩p害國(guó)家、集體或者第三人利益；　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；　?。ㄋ模p害社會(huì)公共利益；　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！　〉谖迨臈l下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：　?。ㄒ唬┮蛑卮笳`解訂立的；　?。ǘ┰谟喠⒑贤瑫r(shí)顯失公平的?！　∫环揭云墼p、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！　‘?dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！　〉诰攀龡l當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！　‘?dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！　　　　　〉诰攀臈l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐?shí)現(xiàn)合同目的；　?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；　?。ㄈ┊?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；　　（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；　?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形?！　〉谝话倭闫邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！　〉谝话倭惆藯l當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任

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• 問(wèn) 別人買我的房, 因?yàn)橘I家錢不夠一次性付款, 中介要用賣家（我的）房子作過(guò)戶抵押貸款，是否安全。
  答

  訴訟到法院,拿上法院判決書就可以過(guò)戶

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)暴漲，賣家簽完購(gòu)房合同就反悔不賣了，我該怎么辦？
  答

  一、簽了定金合同，賣家違約了如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，只是交了定金，那只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。二、簽了買賣合同，賣家違約了根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金賠償損失等違約責(zé)任。1、起訴要求繼續(xù)履行合同在司法實(shí)踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。如果買方全款買，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。以下情形除外：賣家以簽訂的是“陰陽(yáng)合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效；賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型為由，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效，比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿3年動(dòng)遷房等等；賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同并收回房屋；房屋被查封、抵押且不可解除，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶。2、違約金和實(shí)際損失房屋買賣合同中的違約金一般會(huì)約定為房款總額的20%，但問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)上漲20%，主張違約金并不能彌補(bǔ)買方的實(shí)際損失。根據(jù)規(guī)定：對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。所以，買家可要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。所謂實(shí)際損失：可以理解為買方喪失以同等價(jià)格購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)，造成買方的價(jià)差價(jià)損失。因此，房?jī)r(jià)的上漲金額可以作為買方的實(shí)際損失。房屋漲跌損失的確定，有2種方法：雙方協(xié)商確定；不能協(xié)商確定的，原則上可比照類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與合同成交價(jià)之間的價(jià)差，或者通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效，在賣家違約時(shí)，買家可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益，將賣家起訴至法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，或者主張房?jī)r(jià)上漲所造成的實(shí)際損失，而不是拿了違約金了事。

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• 問(wèn) ??按揭期房有買家一次性付款怎么賣？
  答

  讓買家先給錢給你把貸款還了后再把房子過(guò)戶給買家。我個(gè)人建議是一次性給你**好，就必須把貸款全部還清后才可以過(guò)戶給買家的，如果你手上沒(méi)有那么多錢把貸款全部還清只要你是貸款買房，那你可以跟買家簽訂協(xié)議，人名幣越來(lái)越不值錢了，錢先拿在手上用才是王道，要是按揭給你

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• 問(wèn) ??買房一次性付款好嗎？一次性付款的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)？
  答

  一次性付款的優(yōu)點(diǎn)1.付全款省錢雖然第一次付的錢多，但從買房的總數(shù)來(lái)看，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。而且因?yàn)槭且淮涡愿犊?，所以能和開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，進(jìn)一步節(jié)省購(gòu)房款。2.無(wú)債一身輕付全款購(gòu)房日后沒(méi)有經(jīng)濟(jì)壓力，因?yàn)橘?gòu)房者已經(jīng)可以不再為房款操心，從容安排以后的金融計(jì)劃。同時(shí)也節(jié)省時(shí)間，不必進(jìn)行任何資信認(rèn)證，今日事今日畢。按揭貸款辦理流程3.轉(zhuǎn)手容易從投資角度說(shuō)，付全款購(gòu)買的房子再出售方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房?jī)r(jià)上升，轉(zhuǎn)手套現(xiàn)快，退出容易。即便不想出售，要發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，還可以向銀行進(jìn)行房屋抵押。一次性付全款的缺點(diǎn)1.資金壓力大如果不是資金充裕，畢竟一次性投入很大，也許影響消費(fèi)者其他投資項(xiàng)目。2.投資風(fēng)險(xiǎn)大不過(guò)對(duì)于購(gòu)買期房的人來(lái)說(shuō)，一次性付款還有可能加大你的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，甚至工程“爛尾”(工程因資金不足等原因無(wú)法完成交付使用，前幾年出現(xiàn)的爛尾樓不在少數(shù))，那么你就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。因此，一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)良好且是現(xiàn)房的情況下。即使是在這種情況下，也建議您**好付全款的90%，以備不測(cè)。買房是大事，買房時(shí)用的資金是一般是幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)，購(gòu)房者一定要注意，以避免不必要的損失。

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