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  商品房按揭貸款流程：　　借款人申請→貸前調查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。

  查看全文↓ 2012-12-17 17:56:34

相關問題

• 問 請問長沙的商品房按揭貸款是怎樣一個流程？
  答

  了解貸款知識→了解行情→評估個人能力明確購房需求→找信息→看房注意事項→談判技巧→確定成交價格→簽合同→交定金→備齊交易資料→評估→申請按揭貸款→交稅→過戶及交首期款→出新證送銀行抵押→結清尾款及交接房屋。

• 問 ??商品房商業(yè)貸款流程是怎樣的？
  答

  申請個人住房貸款程序如下:　　一、 向銀行提出貸款申請，提交如下材料：　　1、 身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）原件及復印件。外地人士還需提供配偶的有效證件及復印件，借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明；　　2、 房價30%外地人士40%或以上自籌資金的存款，以及具有償還貸款能力的工作單位出具的經(jīng)濟收入證明；　　3、 向售房單位索要的：a、《上海市內銷商品房預售許可證》（期房）或《上海市房地產(chǎn)權證》（現(xiàn)房）的復印件。b、售房單位的營業(yè)執(zhí)照復印件；　　4、 抵押物或質物清單、權屬證明文件以及有處分權人同意抵押或質押的證明；　　5、 有權部門出具的抵押物估價證明；　　6、 保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；　　7、 申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；　　上述“外地人士”是指外省市在滬工作人員，欲申請個人住房商業(yè)性貸款須具備下列條件：　　1、已滿十八周歲以上，具備完全民事行為能力，有當?shù)貞艏诘氐膽艏C明，并經(jīng)過公證部門公證；　　2、 在滬有固定工作二年以上，并由工作單位出具職務、經(jīng)濟收入、聯(lián)系地址的證明；　　3、 購買本市內銷商品住宅，所購住宅屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各行各經(jīng)辦行（部）簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議》范圍的樓盤；　　4、 在貸款行開立存款戶，存款余額不低于購房款的40%，并以此作為購房首期付款?！　《?貸款額度與期限　　1、 本市居民，貸款**高額度為房價的70%，貸款期限**長20年?！　?、 外地人士，貸款**高額度為房價的60%，且不超過30萬元，貸款期限**長為10年?！　∪?貸款銀行審查　　貸款銀行對借款人所提供的材料和證明進行審查，主要審查借款人是否屬于借款對象，是否符合貸款條件，是否有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度，并通知借款人承諾貸款。　　四、 簽訂合同　　1、 借款人、貸款銀行和售房單位（保證方，保證期至將借款人房地產(chǎn)權證交貸款銀行收押止）三方簽訂個人住房商業(yè)性借款合同?！　?、 借款人、貸款銀行簽訂住房抵押合同?！　∥?、 辦理住房抵押合同公證　　到當?shù)毓C處辦理住房抵押合同公證，公證費由貸款銀行負擔?！　×?、 辦理房地產(chǎn)抵押登記　　持公證處公證后的住房抵押合同，到所購房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，并攜帶下列資料：　　1、 經(jīng)銀行蓋章的“授權委托書”和“房地產(chǎn)其他權利登記申請書”　　2、 經(jīng)公證處公證后的住房抵押合同、借款合同?！　〉盅旱怯涃M由借款人負擔。　　七、 辦理所購房屋的保險手續(xù)　　貸款銀行收到借款人的住房抵押登記證明〔上海市房地產(chǎn)其他權利證明（期房）或房地產(chǎn)登記部門收件收據(jù)（現(xiàn)房）〕后，將為借款人代辦保險業(yè)務，保險費用按保險公司規(guī)定支付并由借款人負擔。　　八、 辦理貸款　　以上手續(xù)辦完后，銀行將貸款劃到借款人所購住房的售房單位。　　接下來的事情，就是分期償還銀行貸款，償還期結束后， 憑銀行出具結清憑證領取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記部門辦理住房抵押注銷手續(xù)。

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• 問 怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？
  答

  1．確定選房順序目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號時，拿到手里的號碼順序進行選房，二是通過搖號的方式，確定誰具有優(yōu)先入場選房的權利。第二種方式，共有200人排號，如小張手上的號碼牌為50，搖號的時候，小張被搖到第一個號，那么小張第一個入場選房。2．候場購房者先在等候區(qū)等待，等候區(qū)內有銷控表3和房源特點展板，可以及時了解內場的選房情況。如果在選房前沒有準備充分，可以看看房源展板，制定備案。3．工作人員叫號開發(fā)商工作人員會叫號，在上一批入場的購房者選房時，工作人員叫下一批購房者在排隊區(qū)等待。要迅速察看銷控表，看之前已經(jīng)確定的第一選擇方案是否已經(jīng)被人選走，如果還未蓋“已售”章，就要立馬去向售樓員核實這套房子的情況。4．選房在銷控表1的位置，找到自己想要的房子，然后貼上自己的號碼牌，就完成了選房。如果購房者心儀的房子被其他人選走了，可直接從出口出去，找工作人員協(xié)商后續(xù)事宜。5．填寫認購書房子確定后，跟隨售樓員辦理定房手續(xù)，簽字、領圖紙、核算房款等。要注意核算你的**款金額、貸款金額及年限，確認正式簽署購房合同的時間及注意事項等。

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• 問 怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？
  答

  買房先簽認購書并交納定金是售樓過程中的習慣做法。認購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。

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• 問 2018年商品房按揭貸款政策是怎樣的？
  答

  商品房貸款政策 看商品房按揭貸款詳解規(guī)定商品房貸款政策都有哪些？商品房按揭貸款規(guī)定有哪些？搜房網(wǎng)特整理相關按揭貸款的流程及所需資料，希望對網(wǎng)友有所幫助。文中介紹了我國法律對商品房按揭的規(guī)定一系列相關內容，商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設定擔保的行為。我國法律對商品房按揭的規(guī)定(一)按揭的涵義商品房按揭是指購房人向銀行貸款來支付房款，并就所購商品房為貸款設定擔保的行為，按揭”制度**早起源于英國，英文為Mortgage。Mortgage一詞由古英語mort和gage構成，mort來源于拉丁語mortum，意為“永久、永遠、死”，gage意為“質押、保存”，兩者合在一起，就有了“死擔保、永久質、死質”的意思我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，實踐中對按揭的稱謂沒有統(tǒng)一。國務院及有關部委，在頒布與商品房買賣、貸款、擔保相關的行政法規(guī)、規(guī)章時，都小心翼翼地避開“按揭”一詞，往往采用“抵押”的說法。**高院《擔保法問題解釋》和《商品房買賣合同問題解釋》分別采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房擔保貸款”提法，避開“按揭”一詞。盡管2006年國務院《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》關于“個人住房按揭貸款”的表述首次出現(xiàn)了“按揭”一詞，但是“按揭”尚未在全國性的基本法律中使用，也并非全國性立法文件真正意義上的術語。根據(jù)我國的法律規(guī)范和按揭實踐，按揭的涵義是指由商品房開發(fā)商、銀行、購房者共同參加的融資購銷樓房的行為。購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，支付一定的首期購房款后，由購房者將商品房設定物的擔保，向銀行申請按揭貸款作為向開發(fā)商支付購房款余額;銀行從購房者處收存商品房的權利證書和文本，并將貸款付給開發(fā)商;購房者違約不償還貸款本息時，開發(fā)商向銀行承擔購房者還款付息的連帶保證責任，或者回購用于擔保的商品房并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息。由于我國對按揭沒有專門的法律法規(guī)規(guī)定，關于商品房按揭的法律性質，學界對此有較大分歧，包括不動產(chǎn)抵押說、權利質押說、讓與擔保說。我國內地的商品房按揭實際上包括了現(xiàn)房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性質也要區(qū)別對待?，F(xiàn)房按揭，是指購房者以所購現(xiàn)房向貸款銀行設定物的擔保，在還款期限界至而購房者不能償還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權而使其債權獲得實現(xiàn)的融資購房方式，我國現(xiàn)房按揭的法律性質應定義為不動產(chǎn)抵押行為。抵押是指為擔保債務人向債權人履行義務，債務人或者第三人提供財產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法將該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。由此可見，我國現(xiàn)房按揭與抵押的概念相符。現(xiàn)房按揭與不動產(chǎn)抵押，二者都不需要轉移對標的物的占有;二者都是以特定的不動產(chǎn)作為主債務履行的擔保，并因此獲得貸款或其他利益，與抵押物特定性要求相符;二者解除擔保的方式也相同。期房按揭，又叫樓花按揭，在現(xiàn)行立法中一般稱為“預售商品房貸款抵押”，根據(jù)《城市商品房抵押管理辦法》規(guī)定，是指商品房預購人在支付首期規(guī)定的房貸后，由貸款銀行代其支付其余的房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，筆者認為，期房按揭，是區(qū)別于抵押、質押、讓與擔保的我國特有的一種擔保行為。首先，質押在我國只有動產(chǎn)質押和權利質押，沒有不動產(chǎn)質押，而期房按揭是以不動產(chǎn)而設立的。質押的出質人若不按規(guī)定清償債務，那么質權人享有處分權，可以對其協(xié)議折價清償或拍賣變賣優(yōu)先受償。而在我國的按揭制度中，按揭人若違約不履行還貸債務，通常做法是商品房開發(fā)商回購按揭的商品房，并將回購款清償購房者未償付銀行的貸款本息。其次，根據(jù)我國法律，抵押物指向現(xiàn)存的具有一定價值的財產(chǎn)或權利，不包括期待權。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，屬于期待權。再次，讓與擔保，是指為擔保債務的履行，債務人將擔保標的物的權利(如房屋的所有權)預先轉移給債權人，在債務清償后標的物返還給債務人，若債務人不履行債務則債權人有權就該標的物受償，期房按揭事實上并沒有轉移商品房的所有權，在性質上不能與讓與擔保等同。讓與擔保法律關系簡單，僅涉及債權人與債務人之間的法律關系，而期房按揭涉及的法律關系復雜，包括商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律關系(本文的研究對象主要是期房按揭)。在當前我國的商品房按揭中，銀行和購房者是不可或缺的主體，商品房開發(fā)商通過多個身份進入到商品房按揭中來，保險公司在其中也發(fā)揮著極其重要的擔保作用，可以說按揭在我國己經(jīng)形成了具有專門法律內涵的，習慣法認可的法學術語，并建立起包括一系列法律行為的特有的復雜的法律關系。銀行、購房者、開發(fā)商、保險公司等主體之間進行了包括了商品房買賣、借款、按揭擔保、保證等一系列民事法律行為，形成了一系列法律關系。1.買賣關系。買賣關系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系。在買賣合同關系中，購房者必須先與開發(fā)商簽訂買賣合同，約定購買特定的商品房，購房者要求以按揭的形式購買并在付款方式中約定“銀行按揭”。若買賣合同解除或無效，按揭也就沒有存在的意義了。2.借貸關系。借貸關系，即購房者為解決購房款的問題，向銀行申請商品房按揭貸款而產(chǎn)生的貸款合同關系。購房者與銀行之間屬于借貸關系，購房者為借款人，銀行為出借人。借貸關系是按揭中的主合同關系，是按揭標的物所擔保的債權債務關系。3.按揭擔保關系。按揭擔保關系，即購房者將所購商品房作為向銀行償還貸款本息的擔保所產(chǎn)生的擔保關系。按揭擔保購房者在向銀行申請借款的同時，要將產(chǎn)權憑證交銀行存管，將商品房作為還款付息擔保。如果購房者違約沒有償還貸款，銀行可以處置被按揭的商品房，所得價款優(yōu)先受償。按揭擔保關系中，購房人為按揭人，銀行為按揭權人。4.保證關系。保證關系，即開發(fā)商向銀行保證購房者如實清償按揭貸款的擔保關系。在我國商品房按揭中，在銀行取得《土地使用權證》、《房屋產(chǎn)權證》之前，購房者不履行償還按揭貸款義務的，開發(fā)商要代購房者向銀行承擔償還貸款的連帶保證責任。個別銀行還會要求開發(fā)商在整個貸款期間承擔連帶保證責任。開發(fā)商與銀行、購房者之間存在保證擔保關系，銀行是債權人，購房者是債務人和被保證人，開發(fā)商為保證人5.保險關系。保險關系，即購房者向保險公司辦理保險業(yè)務而產(chǎn)生的保險關系。在商品房按揭實物當中，銀行為了降低風險，都會要求購房者向指定的保險公司購買特定的保險，為被按揭的商品房投保。6.回購關系?；刭応P系，即當購房者違約不能向銀行償付貸款本息時，由開發(fā)商回購被按揭的商品房，從而在開發(fā)商與銀行之間形成的法律關系?；刭弲f(xié)議往往是銀行為了保證按揭貸款的安全，要求開發(fā)商簽訂的?；刭徯袨槭倾y行從回避商品房按揭風險和維護自身權益的角度出發(fā)，對開發(fā)商提出的要求和保障。

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