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• 155****4182

  期房轉(zhuǎn)讓的基本程序：　　1、轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時該預(yù)售契約方才正式生效。　　2、轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費?！　?、預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)按上述程序辦理。

  查看全文↓ 2012-12-21 17:27:08
• 144****4496

  期房轉(zhuǎn)讓的一般條件：　　(1)必須存在有效的商品房預(yù)售合同　　轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無效，轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然無效。　　(2)標(biāo)的物為正在建設(shè)而未竣工的商品房　　要嚴(yán)格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。**高院在(1996)第3號文件第30條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并蚩尤房屋所有權(quán)時，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般買賣關(guān)系處理?！蔽覈愀鄣貐^(qū)也嚴(yán)格區(qū)分了衡平法按揭和法定押記[42]。　　(3)必須取得銀行的同意　　銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)是物權(quán)，物權(quán)具有追及力，無論抵押物轉(zhuǎn)輾到何人之手，抵押權(quán)人都可以行使抵押權(quán)。我國《擔(dān)保法解釋》也修正了《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未取得抵押權(quán)人同意時轉(zhuǎn)讓合同無效的規(guī)定。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力?？梢姡鞯勉y行的同意是基于銀行和預(yù)售人之間的借貸關(guān)系，而非抵押關(guān)系，必須明確這點。　　(4)應(yīng)該通知開發(fā)商　　開發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買賣法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。在前者中，銀行和預(yù)購人已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)商作為債務(wù)人必須按時交付房屋，預(yù)購人是債權(quán)人，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)時無須征得開發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責(zé)任保證法律關(guān)系中，在預(yù)購人不能按期付款給銀行時，開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)，是連帶責(zé)任保證人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過在實際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購人轉(zhuǎn)讓期房時必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護自身利益?！　?5)預(yù)購人與下手買家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

  查看全文↓ 2012-12-21 17:27:01

相關(guān)問題

• 問 ??購買的期房可以轉(zhuǎn)讓嗎?期房怎樣轉(zhuǎn)讓?
  答

  期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書面通知開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實際操作這樣：1、訂購單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會將轉(zhuǎn)讓價款支付給上家。2、辦理進退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

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• 問 西安現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是怎樣的？
  答

  現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是：　　1、轉(zhuǎn)讓人必須是房產(chǎn)所有權(quán)人，并依法獲得了房屋所有權(quán)證;　　2、轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面房屋轉(zhuǎn)讓合同;　　3、雙方持該合同共同到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾聿块T辦理房屋過戶手續(xù)，交納有關(guān)稅費。　　4、雙方持合同和過戶時領(lǐng)取的有關(guān)文件共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，受讓人獲得房產(chǎn)所有權(quán)證，轉(zhuǎn)讓人交回所有權(quán)證。至此，轉(zhuǎn)讓行為完成，受讓人獲得合法產(chǎn)權(quán)。

• 問 期房轉(zhuǎn)讓的交易流程是怎樣的？
  答

  期房轉(zhuǎn)讓需遵循合同法規(guī)定，確保雙方權(quán)益。轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)明確權(quán)利義務(wù)，包括付款方式、違約責(zé)任等。過戶前，需辦理預(yù)售合同更名手續(xù)，保障交易合法性。

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• 問 期房轉(zhuǎn)讓條件
  答

  【具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件 】 權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的房屋尚處在期房階段方能實現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實踐中有兩個條件：一是預(yù)購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。當(dāng)前述兩個條件中的任何一個成就時，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過戶的形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。 【須征得開發(fā)商同意】 預(yù)購人必需取得開發(fā)商的同意，方能實現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預(yù)購人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 【買賣雙方繳納契稅】 轉(zhuǎn)讓期房的預(yù)購人既是向開發(fā)商預(yù)購期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣方，因此在開發(fā)商、預(yù)購人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)規(guī)定，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的預(yù)購人必須繳納他與開發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)自己的小產(chǎn)證時繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。 【權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果】 當(dāng)預(yù)購人實現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后，他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發(fā)商進行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任?！酒诜吭谶€貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的】期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因為存在房屋的買賣關(guān)系和借貸關(guān)系因此轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意，開發(fā)商和貸款銀行同意您轉(zhuǎn)讓的，需要您，開發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人，在手續(xù)上是比較麻煩一些。

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• 問 ??請問，商鋪轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的？復(fù)雜嗎？
  答

  商鋪轉(zhuǎn)讓大致分八個步驟。注意事項中尤其重要的是簽訂相關(guān)的合同與協(xié)定。商鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租可以節(jié)省投資、時間及精力等，但也存在較大的風(fēng)險，因此一定慎重。商鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個步驟：一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果商鋪經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看商鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價格及房屋的租金情況。二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及商鋪經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項目的具體價格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手商鋪的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。三、雙方鑒定《商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費用。五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。六、如果商鋪經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);鑒定合同時要三方同時在場并鑒字證明。(即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者)七、務(wù)必考察商鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。八、還有重要一點：務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的商鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)受騙。

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