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• 141****5353

  應補交土地價款=房屋產權建筑面積×應收純出讓金標準×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地**高出讓年限)

  查看全文↓ 2013-01-08 10:32:46

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• 問 經濟適用房交易需要補交綜合地價款嗎？
  答

  只要滿五年就可以上市，就是現實的商品房。1.經濟適用房只要取得房產證均可補繳差價款后取得完全產權，更換房產證自由上市交易。如果購房時享受了貨幣補貼且購買時間不滿5年，上市交易時需退回所享受的經濟適用住房貨幣補貼。2.補繳差價款標準所依據的時間是購房合同簽訂時間。凡購房合同簽訂日期在2005年11月1日之前的，按10%收取補差款。購房合同簽訂日期在2005年11月1日之后，但執(zhí)行146號令以前政策的項目，以預售許可證辦理時間為準，2005年11月1日之前辦理的，按10%收取補差款。2005年11月1日之后辦理的，按20%收取補差款；2010年4月15日后，凡按照189號令辦理購房資格的，按30%收取補差款。一、經濟適用房轉商品房經轉商，其實就是房屋過戶，二手房交易，要交稅。要想經轉商就只能換名過戶，換句話說，就是進行二手房交易，要交稅和土地出讓金。二、經適房轉商品房前提條件需要確認經適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。注：經適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。三、經適房轉商品房所需材料(一)戶口本;(二)雙方身份證及復印件(**少3張);(三)結婚證(必須帶，若轉讓給年齡大的父母，已沒結婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);(四)經濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間);(五)0房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);(六)買經濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;(七)房本及復印件。四、經適房轉商品房流程(一)門口咨詢臺領取網簽號;(二)到窗口排隊等待叫號進行網簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。(三)網簽后，去咨詢臺領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。(四)繳納契稅。(五)拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺領取登記過戶號。(六)交納土地出讓金，算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經濟適用房面積的部分要減掉)。(七)登記過戶排號等待辦理過戶。(八)辦理登記過戶后，10個工作日由買方來取房本。五、經濟適用房轉商品房(一)土地出讓金按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規(guī)定執(zhí)行; 2(二)所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。(三)印花稅0.1%，買賣雙方各承擔一半;(四)契稅1.5%，由買方繳納;六、經濟適用房轉商品房補差價率經適房是有限產權，補交差價款才能變成完全產權，按照合同簽訂日期滿五年才能進行上市交易。2005年10月1號之前按照原購房價的10%補交差價，2005年10月1號之后按照原購房價的20%補交差價。七、其他注意事項(一)變更性質(經改商)，必須補交綜合地價款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單(二)夫妻間變更名字經改商后，再變更回來只需85元工本費，無其他稅費;(三)經改商后，房本擬在變回原所有權人的，再次買賣交易方式費用**低。因無價差，雖然不滿5年，5.5%營業(yè)稅(買入價=賣出價)為0;所得稅按增值20%計算也為0，故只需繳納1.5%契稅。所以，經濟適用房轉商品房的基本條件是契稅滿五年，以契稅發(fā)票上的日期開始算，不然是沒有資格的。符合五年的條件之后才能，帶著身份證、買賣合同、房本等相關證件辦理過戶手續(xù)，當然還要支付一定的費用，其中金額比較大的一項是經濟適用房轉商品房補差價率是原購房價的20%。

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• 問 經濟適用房的綜合地價款如何計算？
  答

  我聽說經濟適用房的綜合地價款計算挺復雜的，好像包括土地成本、建筑成本、基礎設施配套費、管理費等。不過具體怎么算，我也不太清楚。我打算找個專業(yè)的房產經紀人咨詢一下，他們應該更懂這些。另外，我還想多看看幾個項目，比較一下價格和房子質量，爭取買到性價比高的房子。

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• 問 單位自建的經濟適用房轉為商品房，需要補交土地價款嗎？
  答

  如果是單位自建的經濟適用房要轉成商品房的話不需要交納土地價款，只要到住房保障局填表申請，審核通過后直接拿著工作聯系單到房產部門辦理產權性質的變更手續(xù)。

• 問 綜合地價款
  答

  2008年4月8日前10%綜合地價款；之后滿五年的差額70%的綜合地價款。

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• 問 滿5年的經濟適用房交易綜合地價款如何計算？請問有哪位大神知道，謝謝！
  答

  可以，根據《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》(京建住〔2008〕225號)的有關規(guī)定: (一)已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產權人應當向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人(購房人須按照有關規(guī)定，已辦理經濟適用住房的購買資格審核手續(xù))，由購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。 (四)已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。同等價格條件下，已購經濟適用住房產權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。

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