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• 145****5601

  首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)，按《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定，主要包括四種類型：一是預(yù)購(gòu)商品房買賣，二是以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，三是現(xiàn)房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是現(xiàn)房所有權(quán)設(shè)定抵押。在實(shí)務(wù)中主要是第一種和第二種類型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因?yàn)樵诜课萑〉盟袡?quán)的情況下，再行轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押已無(wú)什么障礙，當(dāng)事人之間已無(wú)設(shè)定預(yù)告登記的必要。 其次，現(xiàn)行法上對(duì)備案的效力沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)界對(duì)備案性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，因此，也導(dǎo)致了實(shí)踐操作當(dāng)中的混亂。如備案是否具有可訴性？是民事行為還是行政行為？在實(shí)行樓盤表控制房源之前，對(duì)同一個(gè)房子，如果前面已經(jīng)存在一個(gè)所有權(quán)了，后又對(duì)該房子進(jìn)行了備案，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)標(biāo)的物上只能有一個(gè)所有權(quán)，因此注銷后一個(gè)備案，沒(méi)什么問(wèn)題。但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權(quán)，在此情況下，若備案信息上的當(dāng)事人沒(méi)到場(chǎng)的情況下，就注銷前一個(gè)備案的話，會(huì)引起一定訴訟風(fēng)險(xiǎn)，目前，幾乎理論界與實(shí)務(wù)界都認(rèn)為備案具有預(yù)防一房二賣的效力，因此，注銷當(dāng)事人的備案可能會(huì)影響到其權(quán)益。而預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》第20條有明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記由于是一種明確的登記類型，登記機(jī)構(gòu)處理不當(dāng)，必然會(huì)引起行政訴訟。 **后，備案為一種強(qiáng)制登記，是出賣方的單方義務(wù)，更多具有的是行政管理色彩，而預(yù)告登記遵循當(dāng)事人自愿原則，需要雙方當(dāng)事人的申請(qǐng)，純屬私法范疇。

  查看全文↓ 2013-01-22 17:57:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)備案、預(yù)告登記、預(yù)抵押登記與現(xiàn)房抵押，如何銜接 ？
  答

  房產(chǎn)備案并不是合同生效的法定條件，換句話來(lái)說(shuō)，只要是依法成立的合同就能生效，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中過(guò)于強(qiáng)調(diào)了備案的作用，原來(lái)可能是想控制一房多賣的問(wèn)題，實(shí)際上卻毫無(wú)作用，現(xiàn)實(shí)生活中很多地方發(fā)生了一房多賣的市級(jí)現(xiàn)象，因?yàn)楹炗喌暮贤饶軌蛞婪ㄉ?。預(yù)告登記是為了保護(hù)未來(lái)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而設(shè)置的，他本身并不是物權(quán)，但不經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的乙方同意，房屋就不得由出買人出售，房屋預(yù)告登記是房屋預(yù)告抵押的前置條件，就是說(shuō)只有進(jìn)行了房屋（所有權(quán)）的預(yù)告登記，才能向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)的預(yù)告登記，否則，不產(chǎn)生期望的法定效力；也就說(shuō)不能保障債權(quán)人未來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。房屋現(xiàn)房抵押登記屬于物權(quán)登記，具有法定的物權(quán)屬性，而預(yù)告登記卻屬于請(qǐng)求權(quán)，在房屋符合物權(quán)登記條件下進(jìn)行登記。沒(méi)有必然的聯(lián)系。

• 問(wèn) ??有沒(méi)有人知道，預(yù)告登記與產(chǎn)權(quán)辦理的區(qū)別？
  答

  只是有房屋預(yù)告登記的話是不能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，有這個(gè)預(yù)告登記是說(shuō)這個(gè)房屋已經(jīng)在房管局備案在買受人的名下了，需要等開(kāi)發(fā)商交房后辦理產(chǎn)權(quán)證后才能把產(chǎn)權(quán)證交給買受人，如果買受人是辦理按揭購(gòu)房的話需要先交給銀行，等銀行辦理他項(xiàng)后在給買受人。

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• 問(wèn) 備案和預(yù)告登記的順序
  答

  在購(gòu)房時(shí)是備案在前預(yù)告登記在后。應(yīng)該先辦理預(yù)售商品房的備案，然后再辦理商品房的預(yù)告登記。需要購(gòu)房者明確的是網(wǎng)簽，只是房地產(chǎn)相關(guān)部門為了能夠減少開(kāi)發(fā)商一房多賣情況而出臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)并不代表有相關(guān)的法律效力，但是在進(jìn)行預(yù)告登記之后，就已經(jīng)具備了物權(quán)效力。從預(yù)告登記開(kāi)始，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行公示之后，就有了對(duì)抗第3人的效力，如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一房多賣的情況，則屬于違法的行為。進(jìn)行備案的意義在于開(kāi)發(fā)商取得銷售許可證之后，再簽訂了商品房買賣合同，到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易部門申請(qǐng)合同備案。購(gòu)房者可以憑借著備案合同查詢交易的流程。根據(jù)商品房預(yù)售管理辦法，當(dāng)商品房已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售之后，一旦簽訂了合同，要在30日內(nèi)持預(yù)售合同向當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。而預(yù)告登記，在辦理完預(yù)告登記之后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，權(quán)利人同意隨意處分，不動(dòng)產(chǎn)是不會(huì)發(fā)生物權(quán)效益的。

• 問(wèn) 網(wǎng)簽、備案和預(yù)告登記之間的區(qū)別是什么？
  答

  聽(tīng)說(shuō)網(wǎng)簽是合同備案，備案是信息記錄，預(yù)告登記是產(chǎn)權(quán)預(yù)告，但具體不太確定。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)更名與過(guò)戶有何區(qū)別？
  答

  房產(chǎn)更名是名字變了，房子還是你的。過(guò)戶是房子從你這到了別人那。更名容易，過(guò)戶麻煩。

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