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• 151****1284

  中央于去年2008年10月底下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》,其中提出,“按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定,允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所?！?br/>《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這一條款是規(guī)定住宅業(yè)主享有基本物權(quán)的內(nèi)容，也是一個(gè)原則性和一般性的規(guī)定。就是說，在一般情況下，住宅業(yè)主對(duì)享有所有權(quán)的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，其中包括將住宅改作商用?！段餀?quán)法》也同時(shí)規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這就是說“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足一定的條件：首先，相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。這一條件還隱含著一個(gè)命題，那就是法律、法規(guī)和管理規(guī)約有權(quán)規(guī)定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。
  
  住改商產(chǎn)生的問題。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營的房屋，住宅的性質(zhì)、用途由居住變?yōu)樯逃谩＿@一改變帶來許多弊端，危害性大，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會(huì)矛盾，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一；（2）造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患，例如，來往小區(qū)人員過多，造成樓板的承重力過大，外來人員流動(dòng)快且雜，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本來某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來居住的，但由于將住宅大量改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵、人滿為患；（5）造成國家稅費(fèi)的大量流失。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房做了規(guī)定，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善，國家有關(guān)部門還將對(duì)這一問題做出具體的規(guī)定。另外，作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問題做出規(guī)定。
  
  利害居民的考量。住房是否能改成經(jīng)營性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時(shí),也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況不佳,政策傾向于改善營商環(huán)境,促進(jìn)居民創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)充沛,但以往“住改商”問題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實(shí)存在的社會(huì)問題,迄今仍然造成困擾。如果只看到放行“住改商”帶來的顯性營商成本下降,看不到就此帶來的矛盾沖突等隱性社會(huì)成本上升,同樣會(huì)造成難以消除的負(fù)面效果，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們?cè)诳吹揭恍┓?、法?guī)、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免。把問題的焦點(diǎn)交給相關(guān)利益的居民是法律一個(gè)不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個(gè)公共利益問題，法律很難界定，但是在實(shí)際操作中一些部門又把另一主體---居民自治組織居委會(huì)—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。
  
  居民委員會(huì)的介入。國家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記有關(guān)問題的通知（工商企字[2007]236號(hào)）中規(guī)定“企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營場(chǎng)所)登記表》；二是住所(經(jīng)營場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件?！边@條規(guī)定詳細(xì)規(guī)定了改為經(jīng)營性用房的程序，使其具有可操作性，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件，既維護(hù)了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對(duì)周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán)，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用。但是對(duì)于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問題在實(shí)際操作中沒有具體的規(guī)定，居委會(huì)明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒有人提出反對(duì)的意見，視為同意。
  
  權(quán)力的排序問題。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會(huì)輸出不同的結(jié)果。不過,作為對(duì)一項(xiàng)公共政策的評(píng)價(jià)來說,不得不承認(rèn),一刀切政策是**為粗枝大葉的管理模式。因?yàn)槠鋵?duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進(jìn)一步商榷完善的必要。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路。然而,慮及種種現(xiàn)實(shí),這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式？所謂有條件放行,會(huì)不會(huì)給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運(yùn)作狀況,能否有效履行這種職責(zé)？“住改商”帶來的公共設(shè)施使用費(fèi)用上升,又如何細(xì)化分?jǐn)偠恢劣跇?gòu)成公益侵犯？
  
  **不壞的明智選擇。交給具有利害關(guān)系的居民來說是**明智也是**為妥帖的，因?yàn)闄?quán)利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權(quán)利?？紤]到以人為本，又考慮到“勞動(dòng)生存權(quán)利”優(yōu)先原則。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民能普遍接受居民區(qū)內(nèi)開設(shè)煙酒店、復(fù)印店、廣告公司等，但不同意開寵物店、歌廳、酒吧、飯店、鋼琴培訓(xùn)班等有氣味、有噪聲等的實(shí)體或公司。筆者建議“住改商”不搞一刀切，與其朝令夕改，不如謹(jǐn)慎行政。綜上所述，還是《物權(quán)法》把改與不改的問題交給當(dāng)事人來處理的方式顯得更為高明，既體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的尊重，也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè)。 但是同時(shí)業(yè)主在利用住宅進(jìn)行經(jīng)營時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是裝修房屋時(shí)，不能隨意拆改承重墻，私改電線和燃?xì)饩€路等，要確保住宅樓的整體結(jié)構(gòu)不被破壞，從而影響房屋安全；二是經(jīng)營項(xiàng)目應(yīng)有所選擇，避免亂扔垃圾、夜間營業(yè)，影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境；三是在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)，要避免聲、光、電、氣、電波等不可量物對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境以及居民身體健康構(gòu)成影響；四是在住宅小區(qū)經(jīng)營盡量不占用業(yè)主共有部分，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你占用的公共部分物業(yè)費(fèi)。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:50:43
• 156****8455

  旅館屬于商業(yè)住宅，商品房改成旅館算違法

  查看全文↓ 2014-01-21 09:09:51
• 133****5048

  1、按照我國現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)，商品住房是不允許私自改變用途的；
  2、上面說的改為旅館肯定是不對(duì)的，但一般是沒人去管這事的；
  3、按規(guī)定房管局監(jiān)察大隊(duì)是負(fù)責(zé)管理這一塊的，但只要不是說改變房屋結(jié)構(gòu)威脅到樓房安全他們一般是會(huì)管的；
  4、如果改為旅館后對(duì)你產(chǎn)生影響，比如擾民或是有安全隱患，你可以向公安部門投訴。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:09:00
• 142****7337

  帶不了款 第一套**三層 第二套**七層 第三次買房就一次性。。國家規(guī)定的 。。還要看她之前的公寓是一次性 還是貸款的 。。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:05:24
• 157****5291

  住宅是只限于居住使用，開旅館他們是辦不到營業(yè)執(zhí)照的！一定是違法的

  查看全文↓ 2014-01-21 09:02:30
• 136****1032

  您好,商品房買賣合同中關(guān)于《用途》條款中明確規(guī)定:買受人不得隨意變更商品房的用途,他的用途是住宅。如果變更需要征求其他業(yè)主的同意,并且獲得物業(yè)的認(rèn)可和辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照。

  查看全文↓ 2014-01-20 09:25:04
• 135****6744

  你好這需要看房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)如果是商住兩用的就不算如果是住宅的就算違法了

  查看全文↓ 2014-01-20 09:07:10
• 142****0392

  一 廉租房不能用于經(jīng)營，更不可能注冊(cè)
  二 你能承租幾套廉租房呀？就一套能開旅館嗎
  三 廉租房不會(huì)賣的，產(chǎn)權(quán)是國家的。就算你不住，都會(huì)被收回的，何況你要經(jīng)營
  只要是你自己的產(chǎn)權(quán)，你可以申請(qǐng)改變房屋性質(zhì)，用于經(jīng)營。

  查看全文↓ 2014-01-19 17:20:20

相關(guān)問題

• 問 商品房陽臺(tái)算不算面積
  答

  商品房陽臺(tái)一般是計(jì)算在面積當(dāng)中的，只不過有些陽臺(tái)的類型不同在計(jì)算面積時(shí)的計(jì)算公式不同，較常見的陽臺(tái)計(jì)算有半計(jì)入式和全部計(jì)入式，要看自己所購買陽臺(tái)的類型是什么樣的，有針對(duì)性的進(jìn)行計(jì)算，在日常生活當(dāng)中經(jīng)常會(huì)遇到的封閉式陽臺(tái)，就屬于全部計(jì)入式，陽臺(tái)的面積是全部計(jì)算在房屋面積當(dāng)中的，常見的凸陽臺(tái)，陽面面積通常按照1/2來計(jì)算。陽臺(tái)的面積是否計(jì)算在商品房的面積當(dāng)中，可以向開發(fā)商進(jìn)行咨詢，在買房的時(shí)候除了要考慮面積之外，也可以通過陽臺(tái)的朝向來判斷房屋的朝向，同樣的條件之下，最好是選擇陽臺(tái)朝向和房屋朝向都朝南到房子居住，這樣不僅能夠保證屋內(nèi)的采光，而且通風(fēng)也會(huì)好很多，如果沒有全部朝南的話，可以選擇朝東方向的房子。

• 問 這樣做算不算違法規(guī)則?
  答

  經(jīng)常貼出一些鏈接相同的有廣告的網(wǎng)站連我們都會(huì)被封號(hào)的。您也小心點(diǎn)兒。

  全部2個(gè)回答>
• 問 商鋪算不算商品房?。空l知道？
  答

  商鋪沒有限制購買，不存在第一套第二套的問題，你可以購買多套商鋪。而住宅市場(chǎng)目前國家有限購政策，所以存在所謂第一套第二套的問題，第一套鼓勵(lì)購買，契稅優(yōu)惠（減半征收1~1.5%），小面積（90平米以下）特惠（1%）。第二套限制購買，契稅沒有優(yōu)惠（3%）第三套禁止購買。當(dāng)然今年以來略有松動(dòng)，除了大城市，基本不限制了，將來大趨勢(shì)是尊重市場(chǎng)，限購政策將**終放棄。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房改房算不算首套房？
  答

  房改房算首套房，但要關(guān)注產(chǎn)權(quán)和貸款政策，以免影響后續(xù)購房。

  全部4個(gè)回答>
• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下室算不算商品房?
  答

  規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該規(guī)定實(shí)質(zhì)已經(jīng)承認(rèn)開發(fā)商對(duì)規(guī)劃內(nèi)車庫車位的原始所有權(quán)。規(guī)劃外的車位車庫，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！比绻k理車位的產(chǎn)權(quán)證，首先必須是專有部位，不在小區(qū)業(yè)主的公攤范圍之內(nèi)。地上車庫，必須是有墻分離的獨(dú)立車庫，且層高達(dá)2.2米以上；地下車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點(diǎn)（車位之間的分割點(diǎn)），且層高2.2米以上，經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)為車位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個(gè)回答>