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• 131****6563

  案情點(diǎn)擊：老高原系位于沈陽市XX區(qū)一套公有住房承租人。2003年，經(jīng)該公有房屋所有權(quán)單位同意，老高以8萬元的價格將該公有住房的承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小馮，老高為小馮出具了一份已收到購房款8萬元的收條。
  后小馮便入住涉訴房屋中居住，并持有原公有住房租賃證，但一直未辦理承租人變更手續(xù)。2008年，老高又與王某簽訂了《公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定：“老高自愿將涉訴房屋的使用權(quán)出售給王某，價款為18萬元，老高收到王某所付房款后，即將房屋交付給王某，并協(xié)助王某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。
  ”隨后王某立即支付給老高購房款18萬元。后老高把出讓房屋的時告知了小馮，并要求小馮騰房，小馮一怒之下，將老高訴至法院，請求法院判令涉訴房屋承租使用權(quán)歸自己所有，且要求老高協(xié)助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。
  律師觀點(diǎn)：北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師分析認(rèn)為：本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，該合同合法有效，此后老高故意隱瞞涉訴房屋已實(shí)際轉(zhuǎn)讓交付他人使用的事實(shí)，致使其與王某簽訂的《公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》侵害了小馮的合法權(quán)益，因此小馮的訴請應(yīng)得到法院的支持。
  李松律師解釋說，本案訴爭房屋性質(zhì)是公有住房，即產(chǎn)權(quán)屬于國有或者集體所有的房屋，又稱使用權(quán)房屋?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并未禁止公有住房的承租使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)，但對于這類房屋承租權(quán)的確認(rèn)和轉(zhuǎn)讓等問題沒有明確的規(guī)定。
  現(xiàn)在各地出臺一些地方政府規(guī)章等，多從行政管理角度予以規(guī)范。而隨著舊城區(qū)改造的逐漸深入，許多公有住房面臨拆遷，再加上房價的不斷上漲，因公有住房引起的糾紛逐漸增多，本案就屬于典型的“一房二賣”的情況。
  對于本案兩份轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，尤其是對于老高與王某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，該合同簽訂后未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，是否有效呢？李松律師指出，老高與小馮簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效沒有爭議。
  對于第二份合同，承租人老高在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓公有住房的行為，并未改變房屋所有權(quán)的歸屬，不會對產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成侵害，而且現(xiàn)無法律、法規(guī)禁止這種交易行為，不屬于《合同法》所規(guī)定的合同無效的情形，故老高與王某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)是合法有效的。
  合同效力確認(rèn)后，在多個買受人均主張繼續(xù)履行合同的情況下，法院會比照商品房交易中的“一房二賣”的處理方式，判由實(shí)際占有房屋的小馮取得房屋承租使用權(quán)。
  本案中王某可向老高另行主張違約責(zé)任，從而保護(hù)自身的合法權(quán)益。作者：北京房地產(chǎn)律師 李松

  查看全文↓ 2014-01-25 14:18:28

相關(guān)問題

• 問 關(guān)于公房使用權(quán)到底歸誰所有？
  答

  不知道您家的是住房還是廠房，根據(jù)《赤峰市城市房屋拆遷暫行規(guī)定》，第五條 經(jīng)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對拆遷房屋進(jìn)行市場價值評估，拆遷當(dāng)事人雙方確定房屋補(bǔ)償金額后，被拆遷人可以選擇“拆一還一”補(bǔ)償方式，即按照房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償。如被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，應(yīng)還遷同面積的住宅房屋；如選擇貨幣化補(bǔ)償方式，應(yīng)按照同等地段的新建商品住宅平均售價乘以被拆遷房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積(包括公攤面積)進(jìn)行補(bǔ)償。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房實(shí)行“一價清”的結(jié)算方式，拆遷人不得再另行收取除政府規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目以外其它房屋增項(xiàng)款。 非住宅房屋(有產(chǎn)權(quán)證)的拆遷補(bǔ)償仍按房地產(chǎn)市場評估確定的被拆遷房屋補(bǔ)償金額進(jìn)行補(bǔ)償、安置。 第十二條 拆遷生產(chǎn)用房，對其設(shè)備的拆除、安裝和搬運(yùn)費(fèi)用，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予不超過貨幣補(bǔ)償金額1．5%的補(bǔ)償；對其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用，給予不超過貨幣補(bǔ)償金額的1%的補(bǔ)償。通過第五條 您就可以看到是按照你的房屋所有權(quán)證上的房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，也不知道您家是樓房還是平房，希望能幫到你?。?！

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• 問 土地使用權(quán)起始時間如何界定
  答

  土地使用年限一般是指從取得土地的使用權(quán)開始，有效的使用年限，因?yàn)橥恋貧w國家所有，購買或者劃撥的都是使用權(quán)。分以下幾種情況：居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；土地使用年限到期了怎么辦？根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用年限到期后將自動續(xù)期。而2007年修訂的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定則是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)**遲于屆滿前一年申請續(xù)期。根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回

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• 問 公房使用權(quán)繼承
  答

  無法辦理，只能是房產(chǎn)所有權(quán)三個人共有

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• 問 關(guān)于房子的使用權(quán)
  答

  使用權(quán)房泛指公產(chǎn)、企產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)等住房人與產(chǎn)權(quán)單位為租賃關(guān)系的房屋，個人沒有房屋的所有權(quán)，遇到拆遷可以拿到與產(chǎn)權(quán)房一樣的拆遷價格，但是產(chǎn)權(quán)單位會扣除5%左右的拆遷款，其他都一樣，過戶的話叫置換，不叫買賣，類似一個房東換了一個租戶，一般去津房置換和房管局托管部門辦理過戶手續(xù)，

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• 問 關(guān)于房產(chǎn)使用權(quán)
  答

  房地產(chǎn)使用權(quán)是指房地產(chǎn)所有人以外的使用者在法律允許范圍內(nèi)，對房地產(chǎn)享有的占有、使用和部分收益的權(quán)利。在傳統(tǒng)的物權(quán)范疇中，使用權(quán)不是一種獨(dú)立的物權(quán)，它僅僅是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能。我國實(shí)行土地公有制，土地所有權(quán)的主體是國家和集體經(jīng)濟(jì)組織，而使用土地的產(chǎn)權(quán)主體比較分散，為此，我國法律將土地使用權(quán)作為獨(dú)立的物權(quán)確定下來，在所有權(quán)和使用權(quán)相分離的條件下，房地產(chǎn)的使用權(quán)可以由非所有權(quán)人行使。房地產(chǎn)使用權(quán)是國家的房地產(chǎn)使用制度在法律上的體現(xiàn)，即具有使用房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體，依法律規(guī)定的程序辦理其使用權(quán)的申請、登記、發(fā)證等手續(xù)，經(jīng)法律確認(rèn)擁有對房地產(chǎn)的使用權(quán)利：由于房地產(chǎn)使朋權(quán)是根據(jù)法律或合同規(guī)定產(chǎn)生的，因此，使用權(quán)主體必須在法律或合同規(guī)定的范圍內(nèi)使用。在“兩權(quán)”分離的條件下，使朋人無權(quán)決定房地產(chǎn)的**終處置，它只能依照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。1.房地產(chǎn)使用權(quán)類型我國房地產(chǎn)使用權(quán)可以分為國家土地使朋權(quán)、集體土地使用權(quán)等，國有土地使用權(quán)又可分為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)和農(nóng)村國有土地使朋權(quán)。農(nóng)村國有土地使朋權(quán)主要指農(nóng)、林、牧、漁場依法擁有的土地使用權(quán)。(1)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)國有土地的使用者依照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)可以通過劃撥和出讓、出租、入股等有償方式取得。有償取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承：劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓和出租。(2)集體土地使用權(quán)主要指農(nóng)村集體土地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是指使用農(nóng)村集體土地的使用者依照國家法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利朋土地的義務(wù)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)又可分為農(nóng)朋土地使朋權(quán)、農(nóng)村居民宅基地使朋權(quán)和農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用土地使用權(quán)，主要指聯(lián)產(chǎn)承包地的使用權(quán)，即由集體或者個人承包經(jīng)營從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)所取得的使用權(quán)。農(nóng)朋土地使用權(quán)一般是以戶為單位，并由戶主與集體土地所有權(quán)人——發(fā)包方簽訂承包合同為依據(jù)取得。土地承包依照法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包合同的簽訂必須由發(fā)包方參加，即取得發(fā)包方的同意。目前我國許多地區(qū)對“五荒地”(荒山、荒灘等)進(jìn)行了拍賣。獲得“五荒地”使用權(quán)的使用人享有對“五荒地”的占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。農(nóng)村居民宅基地使朋權(quán)，是指農(nóng)村居民建住宅依法批準(zhǔn)取得的使用集體所有土地的權(quán)利。農(nóng)村居民建住宅時，使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)：末按規(guī)定程序辦理合法手續(xù)的，其使朋權(quán)法律不予保護(hù)。農(nóng)村居民建住宅用地面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。凡出賣、出租住宅的，不得再申請宅基地。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體企業(yè)和農(nóng)村集體事業(yè)單位，進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)(除建住宅外)依法取得使朋集體所有土地的權(quán)利。我國法律不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位擁有集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。全民所有制單位和城市集體所有制單位進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)通過征用方式，把集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地以后才能取得土地使用權(quán)——國有土地使用權(quán)。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的取得，不但需要土地所有者的同意，還必須依照法定程序進(jìn)行報批，接受政府主管部門的監(jiān)督和管理。也可以說，集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使朋權(quán)必須由國家依法確定。2.房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能正確理解房地產(chǎn)使朋權(quán)的概念，首先必須明確，人們是在兩種意義上使用房地產(chǎn)使用權(quán)這一概念的：一是指作為房地產(chǎn)所有權(quán)的使用權(quán)能.=是指作為獨(dú)立物權(quán)的房地產(chǎn)使用權(quán)。這里使用的是后一個意義上的使用概念。其次，還必須了解房地產(chǎn)使用權(quán)的構(gòu)成，和其他任何法律關(guān)系的構(gòu)成一樣，房地產(chǎn)使朋權(quán)也由主體、客體和權(quán)能三部分構(gòu)成：房地產(chǎn)使用權(quán)的主體是依法使朋他人所有的土地的法人、非法人團(tuán)體、公民以及外國的組織和個人。房地產(chǎn)使用權(quán)的客體是國家所有或集體所有的土地。房地產(chǎn)使用權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分權(quán)，不過，這與房地產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能是同名而不同義的。(1)占有。指土地使用權(quán)人對其享有使用權(quán)的他人所有的土地的實(shí)際控制權(quán)或支配的權(quán)利，它是產(chǎn)生使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。(2)使用。指土地使用權(quán)人對其享有使用權(quán)的他人所有的土地，依照該土地的性質(zhì)和用途加以利用的權(quán)利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行。如企業(yè)使用土地是利用土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，因此，企業(yè)不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。(3)收益。指土地使用權(quán)人對利用其享有使用權(quán)的他人所有的土地所產(chǎn)生的利益，有收獲的權(quán)利。使用人使用土地取得使用權(quán)，其主要目的就是經(jīng)營房地產(chǎn)，以獲得一定的利益。(4)處分。指土地使朋權(quán)人有根據(jù)自己的意愿保有、轉(zhuǎn)讓或滅失其所享有的土地使用權(quán)的權(quán)利。這里的處分不同于所有權(quán)人的處分，使用人無權(quán)決定房地產(chǎn)的**終命運(yùn)。房地產(chǎn)使用權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能要受到國家法律和所有權(quán)人意志的限制。這種限制，一方面是從使用范圍、使用條件、程序和使用年限等方面運(yùn)朋法律手段加以限制；另一方面，從既要維護(hù)國家權(quán)益、社會效益，又要使房地產(chǎn)使用者有利可圖的原則出發(fā)制定限制政策。

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