已有7個(gè)回答

• 134****8180

  五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  購房過程中涉及的法律問題
  
  作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實(shí)，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。
  
  個(gè)人在購房中，大體上分三個(gè)階段。
  
  第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。
  
  第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。
  
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
  
  具體講，涉及到一些法律問題。
  
  第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。
  
  怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。
  
  在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
  
  建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
  
  認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
  
  五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
  
  住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:25:11
• 136****1011

  商品房買賣合同注意事項(xiàng)：
  (一) 查證**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。
  (二)面積的確定與差異的處理應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(對于預(yù)售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。另外，由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。
  (三)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。通常是采用建筑面積計(jì)價(jià)，這時(shí)還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。
  (四)付款方式的選擇在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣人聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付。
  (五)物業(yè)維修資金的交納物業(yè)維修資金是房屋維修的專項(xiàng)資金，此項(xiàng)資金應(yīng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，一定要明確交納方式，如果委托出賣人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期。
  (六)裝修質(zhì)量要求要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。
  (七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更的約定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更情況，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，并進(jìn)行詳細(xì)約定。
  (八)保修責(zé)任合同中要明確規(guī)定商品住宅的保修責(zé)任。按照規(guī)定，出賣人在商品住宅交付使用時(shí)，必須向買受人提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》，并作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書》和商品房買賣合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
  (九)合同糾紛的處理在合同履行過程中有時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭議，因此消費(fèi)者一定要與出賣人約定好爭議解決途徑和方式。
  (十)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定必須要求出賣人承諾將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的具體時(shí)間，明確房地產(chǎn)權(quán)屬證**的方式(由出賣人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責(zé)任。
  (十一)補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和出賣人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找相關(guān)專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。
  (十二)其他注意事項(xiàng)在簽《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。在簽訂正式購房合同后，**好對該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)。

  查看全文↓ 2014-02-12 09:32:23
• 131****2779

  不要相信開發(fā)商說的范本 那都是假的 上面很多條款都是兩方協(xié)商了才能填寫的 但很多開發(fā)商就私自寫好了再給你看 一點(diǎn)都沒有和消費(fèi)者商量 其實(shí)這是不正當(dāng)?shù)?/span>

  查看全文↓ 2014-02-11 19:19:44
• 155****4820

  合同都是統(tǒng)一文本的 主要注意下開發(fā)商資質(zhì),樓盤預(yù)售資質(zhì),具體所購房屋樓號(hào) 層高 公攤等等 還有具體價(jià)格 面積誤差處理 交房時(shí)間 延期交房違約責(zé)任 房產(chǎn)證辦理時(shí)間 交房標(biāo)準(zhǔn)以及后期費(fèi)用等

  查看全文↓ 2014-02-11 17:52:50
• 151****3625

  交房日期、下房本日期、違約條款。

  查看全文↓ 2014-02-11 09:38:14
• 147****9210

  1.范本上的內(nèi)容當(dāng)然比較合理。但雙方如果另行簽署其他條款,也是允許的。開發(fā)商就是鉆了這個(gè)空子,只要你不認(rèn)可我就不買給你房子。我的意見很簡單,這樣開發(fā)商的信用不值得信賴,你就不買了也沒什么損失嘛。
  2、這個(gè)約定是不完全的。因?yàn)楦鶕?jù)**高人民法院的司法解釋,如果廣告、樓書上的內(nèi)容對房屋價(jià)值有很大影響的,可以作為合同內(nèi)容,開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。
  3、保修責(zé)任是法定的。交房時(shí)會(huì)在兩書中有所體現(xiàn)。這一點(diǎn)您不用擔(dān)心。

  查看全文↓ 2014-02-10 17:49:35
• 131****1539

  一、商品房買賣合同中常用概念
  1、商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。
  2、商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。
  3、商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。
  4、返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。
  5、售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。
  6、代理銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。
  7、包銷，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買的行為。
  8、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。
  二、商品房認(rèn)購(預(yù)訂)
  1、簽訂認(rèn)購(預(yù)訂)書的前提條件
  房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期較長的過程，從開發(fā)商辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，到取得商品房預(yù)售許可證，必然需要一段時(shí)間。根據(jù)**高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，實(shí)務(wù)中，如開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，那么開發(fā)項(xiàng)目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對商品房銷售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應(yīng)當(dāng)說...

  查看全文↓ 2014-02-09 16:12:19

相關(guān)問題

• 問 正在抵押的商品房要怎么才能與消費(fèi)者在網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》？
  答

  要把貸款還清，撤銷抵押才能簽訂合同吧

  全部2個(gè)回答>
• 問 商品房買賣糾紛怎么解決，消費(fèi)者如何維權(quán)？
  答

  正常說法是沒辦法的,因?yàn)槟銈円押炠I賣合同,關(guān)系已成立!

  全部2個(gè)回答>
• 問 買商品房注意什么? 簽定商品房購買合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
  答

  注意事項(xiàng)：1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。4、聘請專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對補(bǔ)充。6、集體簽約。

  全部3個(gè)回答>
• 問 沒簽定商品房買賣合同怎樣退房?
  答

  簽了正式的買賣合同，房子才是你的，沒有簽合同，你的錢有機(jī)會(huì)能拿回來，開發(fā)商不退款，你要想辦法把錢取回來

  全部2個(gè)回答>
• 問 消費(fèi)者應(yīng)該怎樣選擇商品房?有什么技巧？
  答

  買商品房有很多考慮因素和原則吧：1、附近是否有成型商圈，不要聽信開放商沒影的商圈計(jì)劃和售樓處沙盤。2、是否考慮學(xué)區(qū)，得先確定學(xué)區(qū)，不能聽開發(fā)商的一面之詞，必須得通過你自己的親自認(rèn)證才靠譜，比如致電當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蛘咧码婇_發(fā)商所說**認(rèn)證。3、交通是否便利，主要還是以成型的交通出行工具為主，公交系統(tǒng)和地鐵系統(tǒng)為主，不要信所謂的未來三年內(nèi)，未來五年內(nèi)。4、房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同條款，以目前的商品房全國存量情況，不介意買期房，定定心心等房子蓋完了，看完房子的真實(shí)結(jié)構(gòu)，得房率再?zèng)Q定是否買。5、商品房的物業(yè)管理，開發(fā)商自營**好，如果外包，自己可以先查詢一下外包物業(yè)資質(zhì)情況，不好的物業(yè)管理會(huì)讓你的住進(jìn)去之后頭疼的要命。6、買房的優(yōu)惠，記住一條原則，羊毛出在羊身上，不要輕信所謂的交多少抵多少，你如果仔細(xì)算算可能還沒便宜，直接和開發(fā)商談實(shí)際的優(yōu)惠！

  全部4個(gè)回答>