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• 151****2574

  在二手房買賣過程中,買賣雙方為了降低交易成本,逃避稅費,往往會簽訂兩份交易價格不同的合同,真實的交易價格比較高,但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門,而是把另一份交易價格比較低的合同提交登記備案,并以比較低的價格繳納稅費。
  還有的是一份較低價格的是雙方的真實交易價格,另有一份虛高的價格,拿到銀行爭取更多貸款。這都屬于俗稱的“陰陽合同”。陰陽合同的目的往往是為了逃避稅費或騙取貸款,從這個角度講是違法的。實踐中,因陰陽合同引起的糾紛也不少。甚至很多時候,雙方因為履行合同中的其他情況發(fā)生糾紛,一方反悔,但覺得自己的理由不充分,轉(zhuǎn)而以陰陽合同違法無效為由向法院起訴,要求確認(rèn)合同無效或終止合同。
  那么陰陽合同是否合法?如果無效如何處理?如果合法,以哪份合同為準(zhǔn)?首先,陰陽合同如果是為了逃稅等非法目的,肯定是違法的,相關(guān)條款是無效的,但是雙方的房屋買賣行為本身并不違法,因此房屋買賣行為還是可以有效的。
  基于這個認(rèn)識,如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛,沒有特殊情況和約定的話,以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效,或因此解除合同的。
  其次,存在陰陽合同的情況下,應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)?陰陽合同有的是以兩份內(nèi)容基本相同,但價格不同的合同形式出現(xiàn)的。
  有的是以一份低價合同,再加一份或數(shù)份以裝修折價或其他形式的折價出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn),在實踐中認(rèn)定雙方的真實交易內(nèi)容是關(guān)鍵。哪個交易條件、交易價格是雙方的真實意思表示,在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來,如果體現(xiàn)得不清楚,可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。
  再次,對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?當(dāng)事人以陰陽合同為由到法院起訴,要求解除合同或確認(rèn)合同無效時,往往是理直氣壯,而在實踐中法院往往認(rèn)定雙方真實的交易意思表示有效,當(dāng)事人往往就無法接受,指責(zé)法院對違法行為不理不管。
  實際上,司法機(jī)關(guān)和其他國家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé),追回貸款應(yīng)由銀行來進(jìn)行,這其中如構(gòu)成犯罪,也應(yīng)移送**機(jī)關(guān)先行立案偵查,再處理。
  (出于各種原因,目前實踐中對于房屋交易中的逃稅行為,還沒聽說有追究刑事責(zé)任的。)當(dāng)然,按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定,法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為,可以通知相關(guān)職能部門處理,或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。
  當(dāng)事人自己,也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報。但畢竟,從民事訴訟的角度講,法院審理雙方的房屋買賣糾紛,還是以認(rèn)定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。
  **后,簽訂陰陽合同存在風(fēng)險和后患,買賣雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對待。陰陽合同畢竟涉及違法行為,且簽約后往往因各種原因引發(fā)糾紛,給買賣雙方帶來麻煩,因此,建議交易各方還是謹(jǐn)慎對待為宜。

  查看全文↓ 2014-02-16 16:43:25

相關(guān)問題

• 問 購房有合同有收條法院會認(rèn)可嗎？有哪些答案都說說？
  答

  “付款收條”應(yīng)該由收款人書寫，或由其簽名確定，才有法律效力?！凹妆阍谫彿繀f(xié)議 合同中第五條中寫明： 雙方自本協(xié)議簽字生字之日起 即付清房款35萬元正?！比绻羌讍畏矫娴男袨?，對乙無效，即使經(jīng)乙確認(rèn)，這句話在性質(zhì)上只能作為一項協(xié)議，即要求甲簽字后馬上付款，但不能證明甲實際上已經(jīng)付清房款了，或不能證明乙收到了房款，因為甲是有能違約的。根據(jù)你說的情況，如果發(fā)生糾紛，進(jìn)行訴訟時，甲有舉證責(zé)任，甲需提供證據(jù)證明，已付了35萬元房款給乙，**直接的證據(jù)就是乙書寫或簽字確認(rèn)的收條。如果沒有收條，銀行轉(zhuǎn)帳有關(guān)的憑據(jù)也可作為證據(jù)，或要求銀行提供證明。如果甲不能提供上述證據(jù)，乙又不承認(rèn)收了款的情況下，法院的判決對甲是不利的。

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• 問 買到不適合居住的房子能退房嗎 法院會不會支持
  答

  某媒體報道,2013年3月初，張女士在某中介公司的居間服務(wù)下花費300萬元購買劉女士所有的北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)的一套房屋，簽訂合同中，某中介和劉女士一致表示房屋之前沒人居住，更沒有出過事。張女士全家入住該房屋后，在和一位鄰居聊天時，得知劉女士的丈夫曾在該房屋內(nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求對方對裝修進(jìn)行補(bǔ)償。 法院審理認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)遵守誠信原則，賣房人應(yīng)如實披露房屋的實際情況。雖然發(fā)生非正常死亡的時間客觀上未就房屋的實際使用價值產(chǎn)生影響，但該情況會影響購房者的心理感受，從而造成房屋交易價值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過的行為，違背誠信原則，雙方合同的簽訂違反了當(dāng)事人的真實意思表示，法院判決支持了張女士的訴訟請求。 違背誠信原則合同可撤銷 法官稱，我國《合同法》規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。對此，盧秋建議買房人可以在買賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”問題約定違約責(zé)任。此外簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。 怎樣的房子算兇宅 風(fēng)水不好，不利主人，或者發(fā)生過大兇之事、鬧鬼什么的，都可以叫兇宅。 一般來說發(fā)生過非正常死亡事件(比如自殺、兇殺和惡性傳染性疾病)； 不吉利或總出事的房子，住在該宅的人，都已非正常死亡(與第一點不同的是，不一定死在屋中，如交通事故等)。 五行分配失調(diào)和宅地本身缺陷，對宅內(nèi)的人畜有危害的情況； 五行八卦中的氣不順，位不正，死門以及踩在鬼門線上的屋宅可以統(tǒng)稱為兇宅！ 房間的格局，或周遭的風(fēng)水使人運(yùn)氣不順，走背運(yùn)等。 怎樣的房子不能買 小區(qū)有兇殺案，諸如滅門慘案發(fā)生的當(dāng)然要謹(jǐn)慎購買。 小區(qū)宅基地過去是亂墳堆也要謹(jǐn)慎購買。 宅基地或者附近曾經(jīng)是放射性工廠或諸如此類的軍事基地、大學(xué)生化實驗室基地等，都要謹(jǐn)慎購買附近屋宅 。 屋宅朝向詭異、南北方位傾斜15度，要謹(jǐn)慎購買。 套房內(nèi)戶型缺角嚴(yán)重、與諸多風(fēng)水原理相違背的屋宅要謹(jǐn)慎購買。 與自己命理五行格格不入的屋宅要謹(jǐn)慎購買。 有過命案的房子很便宜，能否購買 在房價猛漲的時候，要是有個便宜的“兇宅”，有人會愿意去考慮么？相信很多朋友都會說，白給我都不要，更不要說是購買了，其實不然，深圳的楊先生就這樣問到：“如果有一套房子120平米左右賣只18萬元，但這套房子發(fā)生過命案。我可以購買嗎？我是一個打工仔，錢不多，但很需要這套房子，想用來當(dāng)新房用?！? 任何的兇宅都是煞氣很重的，既然已經(jīng)知道是兇宅，那么，建議要謹(jǐn)慎購買，盡管很便宜。尤其是你用來作新房之用，你想，一旦新娘知道了實情，她還會在這里跟你浪漫下去嗎？你可能說，用結(jié)婚來沖這個兇宅的煞氣，但是，煞氣如此中，你們區(qū)區(qū)小兩口又如何能沖得了這個煞氣呢？很可能到頭來，你竹籃打水一場空。 兇宅”變廢為寶“的情況是，如果是大批年輕人入住，如軍人、學(xué)生等，那么，由于人氣很旺，慢慢這個兇宅也就會化解了。當(dāng)然。這是特殊條件下，我們平時家庭就要謹(jǐn)慎使用兇宅了。 兇宅有無辦法破解 可以用風(fēng)水的位理學(xué)“砂水?dāng)囡L(fēng)水”。不過，風(fēng)水的位理學(xué)是一個整體概念，**好要了解自家屋宅的結(jié)構(gòu)，大門開向，客廳窗戶在那個方向，是不是明廳等，做一個系統(tǒng)分析和解決為宜。

• 問 不交物業(yè)費拒收傳票后法院會不會直接判？
  答

  被告經(jīng)合法傳喚無故不到庭，法院可以缺席判決。根據(jù)《民事訴訟法》第一百三十條規(guī)定：“被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決，缺席判決適用于下列情況：⑴原告不出庭或中途退庭按撤訴處理，被告提出反訴的；⑵被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或未經(jīng)法庭許可中途退庭的；⑶法院裁定不準(zhǔn)撤訴的，原告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的；⑷在借貸案件中，債權(quán)人起訴時，債務(wù)人下落不明的，人民法院受理案件后公告?zhèn)鲉緜鶆?wù)人應(yīng)訴。公告期限屆滿，債務(wù)人仍不應(yīng)訴，借貸關(guān)系明確的，經(jīng)審理后可缺席判決。在審理中債務(wù)人出走，下落不明，借貸關(guān)系明確的，可以缺席判決。注：特殊案件審理中法院也可以拘傳被告到庭。

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• 問 我看到現(xiàn)在好多項目都停工了，會不會影響明年的交房時間？
  答

  冬天本來就會停工，很正常，不會影響的，交房時間的預(yù)算都是包括將這些停工的日期算在內(nèi)的。

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• 問 街區(qū)制會不會取代封閉小區(qū) 政府大院會開放行車么
  答

  國務(wù)院日前發(fā)布城市規(guī)劃意見，未來新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上取消封閉式住宅小區(qū)。已經(jīng)建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。 意見明確指出，此舉是為了實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，交通路網(wǎng)合理布局，改善交通微循環(huán)。 有網(wǎng)友機(jī)智滴表示，未來去市政府上訪沒人攔了。 不過政府機(jī)關(guān)能否開放通行咱不知道，小區(qū)開放的趨勢應(yīng)該改變不了了。 從我們房地產(chǎn)開發(fā)市場化以來，成片開發(fā)的小區(qū)成為常態(tài)，隨著社會治安環(huán)境的變化，小區(qū)封閉式管理也普遍為大眾所接受。封閉式管理有很多好處，主要有以下幾點： 1.封閉式管能減少盜竊、搶劫等治安案件發(fā)生； 2、封閉式管理還能解決部分就業(yè)問題，物業(yè)服務(wù)行業(yè)通過配備安保人員解決了不少人的就業(yè)問題。 3、封閉式管理，讓小區(qū)環(huán)境得到改善，車流量不會受到外界干擾，園林綠化也會得到維護(hù)，這些也是房產(chǎn)增值的重要原因之一。買得放心，住得省心、過得舒心是買房人大多數(shù)的訴求，而封閉式管理在這方面大有可為。 開放社區(qū)帶來的問題 1、按照我們目前土地開發(fā)模式，小區(qū)的公用設(shè)施是經(jīng)過一些合法程序來到業(yè)主手中的，包含圍墻、道路、設(shè)施等，屬于小區(qū)業(yè)主的公共財產(chǎn)，向社會開放是否無償？如果不是無償，政府怎么補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又怎么定？ 2、封閉小區(qū)向街區(qū)制轉(zhuǎn)變，需要對目前小區(qū)和新建小區(qū)的公共規(guī)劃作出調(diào)整，這部分的成本誰來承擔(dān)/ 3、街區(qū)制帶來的原居民生活品質(zhì)下降，特別是一些高端社區(qū)。 4、街區(qū)制帶來的治安問題有沒有做好足夠的準(zhǔn)備。 在業(yè)內(nèi)人士看來，街區(qū)制的提出，唯一的考量是改善城市交通，讓大多數(shù)短途出行需求通過內(nèi)部交通來解決，而不必占用主干道資源。政府的出發(fā)點很好，不過不設(shè)防的街區(qū)考量了社區(qū)核心——人的素質(zhì)，如果開放社區(qū)后帶來小廣告滿天飛，小偷頻頻光顧，那就得不償失了。所以開放式街區(qū)模式必須要在關(guān)鍵節(jié)點實施視頻監(jiān)控，還得有區(qū)域安全指揮中心，保證社區(qū)環(huán)境不會因開放而惡化，一句話，小區(qū)開放了，安防監(jiān)控就得封閉起來。