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• 132****9530

  1.今年貨幣緊縮政策，銀行緊縮銀根，不樂觀，10月是房地產交易旺季，關注一些那時候的房價。
  2.房地產行業(yè)在去年的高位運行后，透支和未來至少2年的消費能力，所以恢復07年的活躍交易不大可能
  3.長期來講，房產作為投資的選擇是正確的，向上的空間還是有的，經濟面走好的情況下房產會凹陷其**的潛力，建議如果購買的話，在一線降價比較大的城市購買，比如深圳；另外剛性需求旺盛的城市購置房產，比如北京上海；或者選擇二線具有環(huán)境題材的城市，比如海口等海景房。

  查看全文↓ 2014-03-02 10:25:05
• 142****0181

  2012年昆明市房地產行業(yè)運行的軌跡雖難精確預測，但樓市調控方向基本確定：“調結構”將延續(xù)，繼續(xù)為宏觀經濟“減負”。如果眼光稍微長遠一些，我們可能需要進一步思考：當宏觀經濟實現(xiàn)“去房地產化”后，房地產行業(yè)如何逐漸“去政策化”?
  樓市變局仍在醞釀
  12月中旬召開的2011年中央經濟工作會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。
  政策基調一錘定音，打破了樓市博弈甲方的幻想，穩(wěn)定了乙方的預期。釋放出的信號表明，各調控部門的政策措施也將穩(wěn)中求進，沒有太大懸念。
  昆明市政府已明確，將繼續(xù)實施限購政策。在即將過去的一年，樓市限購措施從北京、上海、天津等一線城市開始，逐漸向幾乎所有省會城市及計劃單列市波及，**終蔓延至二、三線城市。全國共有近50個城市出臺了限購措施，并組成樓市調控的核心政策。
  限購措施對昆明市市的樓市調控收效甚為明顯，從成交量到房價均有顯著影響。在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來的新低。
  而作為經濟手段的房產稅被業(yè)內人士寄予更大的期望，有望實現(xiàn)“穩(wěn)中求進”，擴大試點范圍。
  財政部財科所所長賈康表示，房產稅進一步推進的大方向已經明確，在對重慶、上海兩地試點情況總結后，將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產市場總監(jiān)張大偉在接受本報記者采訪時認為，**近以北京、武漢等為代表的城市，修改了普通住宅的認定標準，有可能是為區(qū)分征收房產稅的類別而做準備。社科院在其發(fā)布的《房地產藍皮書》中則建議說，房產稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣，宜從量從價綜合征收，并作為收入調節(jié)的重要手段。
  從行政措施到經濟手段，綜合立體的樓市調控政策效應持續(xù)累積，變局正在醞釀。
  據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國商品房銷售面積下降1.7%，銷售額當月也下降1.2%。同時，全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。
  樓市“調結構”深化
  投機投資的盛行，一度令得樓市走到了瘋狂與風險的邊緣，成為中國經濟健康發(fā)展的“不可承受之重”，甚至業(yè)界還有樓市綁架了中國經濟的擔憂。
  在遏制投機投資需求及房價過快上漲勢頭、調控政策取得初步成效之后，房地產調控政策并未鳴金收兵，而是著力于鞏固調控既有成果，明確提出“促進房價合理回歸”。
  中國經濟“去房地產化”還將繼續(xù)推進，樓市調控帶來的轉型陣痛也將繼續(xù)甚至加重。
  從目前來看，“去房地產化”的前景還是比較樂觀的。其中內在的邏輯，是樓市調控并非只是打壓房地產，而是致力于房地產的“調結構”。解除“綁架”宏觀經濟的風險警報，房地產將繼續(xù)為宏觀經濟“減負”。
  全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生在中國國際經濟交流中心26日舉行第三十期“經濟每月談”上介紹說，房地產投資前11個月的數(shù)據(jù)是55000億元，全年的房地產投資將大大高于去年的48000億元。這意味著，盡管遭遇史上**嚴的調控，今年房地產對國民經濟投資的拉動將達到歷史上的**高點。
  事實上，“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，亦是中央提出的政策目標，與此同時，保障性住房建設仍是未來的重點。
  根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國要建設3600萬套保障房。在2011年的1000萬套開工建設之后，2012年將新開工700多萬套。住建部政策研究中心主任秦虹對此解釋說，2012年新開工數(shù)量雖然少了，但是實際在建工程量巨大，建設資金的實際投入也將超過今年。
  據(jù)介紹，房屋建設有2-3年左右的建設周期，根據(jù)粗略估算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，這包括2009年新開工的部分項目到明年就要竣工，2011年新開工的1000萬套絕大多數(shù)到明年還要在建。
  她還表示，2011年開工建設1000萬套保障房，釋放出的政策信號十分充分，對改變市場預期已產生了積極作用，大大減緩了中低收入家庭面對房價過快上漲的恐慌心理。因此，目前也有條件放緩保障房的開發(fā)節(jié)奏。
  投資機會此消彼長
  樓市“調結構”除了行業(yè)自身的陣痛，還會對宏觀經濟帶來不確定的影響。那么，作為中國經濟晴雨表的資本市場，以及作為資本市場權重板塊的房地產股自身，投資機會何在?
  綜合行業(yè)分析師的判斷分析，他們認為，房地產調控對資本市場的影響整體偏中性，投資機會則是此消彼長。而從長期來看，對于資本市場顯然是利好。
  以“調結構、轉方式”為主要內容的經濟轉型，是我國“十二五”期間宏觀經濟發(fā)展的一個大方向，以出口和投資拉動的經濟增長方式需要轉變，投資和消費的失衡關系需要轉變。房地產行業(yè)主動和先行調整，顯然有利于宏觀經濟的轉型和長遠健康發(fā)展。
  即使是在房地產行業(yè)“調結構”的過程中，資本市場的投資機會也并不缺乏。
  在剛剛舉行的全國住房保障工作會上，住建部代表“國務院保障性安居工程領導協(xié)調小組”與地方政府簽訂2012年的保障性安居工程工作責任書，竣工量全面納入考核。受此消息影響，當日保障房概念股全線走強，建筑建材板塊、水泥板塊以及部分地產股攜手大漲。
  “強者恒強”是調控帶來的另一個效應，房地產企業(yè)包括上市房企的業(yè)績將出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國前十大房地產開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。同期，房企銷售金額前十和銷售面積前十同比分別提高48%和25%。
  房地產行業(yè)一位觀察人士表示，以高周轉、商業(yè)地產、地產多元化等三種模式應對調控取得先機的房地產企業(yè)，將因此具有比較好的投資潛力和機會。
  事實上，地產股近來早已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。在安信證券行業(yè)分析師看來，這意味著部分資金認可當前地產股的股價與其基本面相匹配，當前地產股所被賦予的低估值水平已較充分地反映了其隱含基本面下滑的風險。其次，已知利空的兌現(xiàn)較充分地釋放了做空力量。
  因此，他認為，當房價拐點出現(xiàn)之時，宏觀調控政策的緊縮程度將會降低，屆時對地產行業(yè)而言或存在一定機會。此外，流動性如果出現(xiàn)階段性明顯改善，地產股也會有可把握的短期機會。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:21:15
• 155****6150

  宜昌目前市區(qū)和沿江大道七八千，五家崗和東山開發(fā)區(qū)五千多，小溪塔四千多。不過現(xiàn)在宜昌的房價也開始變動了，很多樓盤都是標價微浮，給他們知道的需求者打電話調價。房地產政策調控不變這已經得到了確認，宜昌的房價與同類城市比較已經算可以了，不過之后一到兩年應該還會有20%以上的上下浮動，如果買房我建議上半年應該可以出手，現(xiàn)在買房的時機還可以。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:11:19
• 156****5184

  現(xiàn)在房價的跌幅不大就會有反彈的趨勢就像08年后的漲幅一樣，現(xiàn)在的漸漸有回暖的市場動向也在證明了這一點。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:09:04
• 157****3464

  國家還靠地產支持 就有的可賺

  查看全文↓ 2014-03-01 22:45:26
• 152****1758

  房地產是關系國計民生的重要行業(yè)，牽涉到政府、房地產企業(yè)和購房者方方面面的利益關系。住房對于當今中國人來說，不只是單一的消費行為，還存在一定數(shù)量的投資甚至投機行為。房地產領域出現(xiàn)的問題，原因不只存在于房地產環(huán)節(jié)，還存在于金融、股市、財稅政策、城市化進程、財富分配等諸多方面。它既是經濟問題，同時又是社會問題、政治問題。房地產行業(yè)矛盾的特殊性，決定了房地產報道不同于其它報道，需要樹立大局意識和全局觀念，把握好經濟利益和社會責任的關系，努力推動房地產市場和經濟社會多方面的協(xié)調發(fā)展。
  以發(fā)展的眼光看待房地產過熱
  房價高、房地產熱，是當前我國從上到下各階層共同關注的問題。如何理性看待房地產行業(yè)出現(xiàn)的問題，正確搞好房地產報道的輿論導向？我認為，對于房地產行業(yè)面臨的問題，需要以歷史和發(fā)展的眼光積極、科學地認真分析。
  我國的住房制度改革始于1980年4月2日**同志的一次談話，他說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊?，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調整。要聯(lián)系房價調整房租，使人考慮買房合算?！贝撕?，房改大致經歷了試點售房（1979～1985年）、提租補貼（1986～1990年）和以售帶租（1991～1993年）等改革階段，直至進入全面推進住房市場化改革的確立（1994－1997年）階段。
  從計劃經濟強調計劃和公平的“短缺”時代，到目前矛盾多、問題多，但住房總量也多得多的現(xiàn)實不難看出，中國的房地產發(fā)展是第一位的，發(fā)展中還有很多難題需要認真解決也是事實。城鎮(zhèn)住房市場化作為我國社會主義市場經濟體制確立的重要組成部分，其總的經驗應當?shù)玫娇隙?，適度的房地產熱，對于包括住房消費在內的國民經濟發(fā)展有益，它對于經濟社會的發(fā)展貢獻過力量，并還將發(fā)揮重要作用。這樣的基本估計，應當是搞好房地產報道**重要的原則。
  一提到房價高、房地產熱，就將整個房地產行業(yè)說成洪水猛獸不可取。房地產目前出現(xiàn)的問題，從本質上講，是前進中遇到的問題，是由于改革和發(fā)展過程中出現(xiàn)的不平衡、不協(xié)調造成的。從長遠眼光看，不僅可以解決，而且政府目前已經在著手解決，解決的途徑就是處理好發(fā)展與公平的關系，平衡各方矛盾關系，立足進一步完善和深化改革，**終實現(xiàn)包括房地產在內的全面發(fā)展。
  以發(fā)展的眼光積極看待房地產行業(yè)目前存在的問題，才會讓百姓對于目前房價增長遠遠高于收入增長等問題的逐步解決不失信心，才會規(guī)避將房地產開發(fā)商妖魔化的傾向，才會有利于化解房地產引發(fā)的多種不穩(wěn)定情緒，維護經濟社會的整體利益和長遠發(fā)展。
  從市場化過度入手報道“新政”
  針對房價過高和房地產市場過熱，國家多個部委聯(lián)合出臺了多個政策措施，被稱為“房地產新政”。
  住房體系由以計劃調配為主到市場調配無疑是巨大進步，但過度市場化或超越經濟社會發(fā)展階段的市場化，同樣不利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展。正確認識房地產行業(yè)，就需要在看到“市場之手”的同時，能夠認識“政府之手”的重要作用?？茖W認識“兩只手”的關系，掌握“兩只手”之間的辯證方法，對于搞好房地產新政的報道關系重大?！靶抡钡某雠_，目的就是要解決房地產行業(yè)出現(xiàn)的過度市場化傾向，突出政府在其發(fā)展過程中無以取代的宏觀調控地位。
  這就要求報道首先從講政治的高度，與中央在口徑上保持高度一致，宣傳“新政”的各項措施、特點和預期實現(xiàn)的目標。在大力宣傳“新政”的過程中，從房地產市場化過度引發(fā)的矛盾出發(fā)，宣傳“市場之手”與“政府之手”在房地產發(fā)展中存在的辯證關系，以使報道更深入、更理性，起到政府、地產商和廣大百姓形成共識、推動房地產行業(yè)健康發(fā)展的積極作用。
  從世界各國和我國香港地區(qū)、臺灣省等地的經驗來看，政府在房地產發(fā)展過程中扮演了非常重要的角色。新加坡的住房制度非常成功，成功的不只在市場化，更在于政府之手拿捏的精準。香港既有高度市場化、高達天價的房產，也有國際上**好的公屋，很多人代代住公屋，生活得依舊快活，依舊有尊嚴。
  考察國際經驗，在經濟水平、土地資源等情況不同的國家和地區(qū)，政府之手在房地產方面揮動的力度大不相同。在經濟發(fā)展初期，由于物資缺乏、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠儲蓄，很難獨立建造和擁有私有住房，這時公房比例往往較高；當經濟發(fā)展到一定程度，尤其是當整個社會出現(xiàn)較多的中產階級，住房市場化和私有化就具備了條件，私有住房比重往往較高。但土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，日本和英國即使經濟發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。
  市場經濟的本質是一個公平交易、機會均等的動態(tài)發(fā)展體系。市場化程度高低，不能僅從一個行業(yè)考察，而是要看市場體系的整體是否得以公平確立。我國房地產領域出現(xiàn)的問題，很大程度上是由于在社會貧富差距沒有得到很好解決的情況下，房地產行業(yè)的發(fā)展如一匹脫韁的野馬，自然而然就會成為各種矛盾的焦點?！胺康禺a新政”的出臺，就是要控制這匹烈馬，讓它依照一定的規(guī)矩和速度，跑得更穩(wěn)，跑得更遠。
  找準經濟功能和社會責任的平衡點
  房地產過熱和群眾住房困難買不起住房的矛盾，是當前社會各界**為關注的問題。如何認識這一矛盾？作為媒體，很需要解決的是要弄清房地產與住房兩個不同的概念，以及這兩類問題分別需要理順的難題。
  房地產與住房表面上看有很多相似的地方，但這兩者之間的區(qū)別是明顯的。前者更多強調經濟屬性，而后者則主要屬于社會問題范疇。房地產報道需要做的，是處理好兩者之間矛盾關系的本質，找準房地產與住房在經濟功能和社會公平的平衡點。
  房地產作為一個產業(yè)，追求經濟利益理所當然。問題是這種經濟功能過度放大，會給經濟社會發(fā)展帶來不利影響。房地產非理性增長，很重要的原因與地方政府將房地產作為城市發(fā)展的支柱產業(yè)有很大關系。地方政府與房地產商成了利益共同體，熱衷批租土地，包括農地征用用于大規(guī)模房地產開發(fā)建設。依靠房地產投資帶動當?shù)亟洕l(fā)展，并通過土地收益、房地產稅費直接填充地方財政。
  相對于房地產過熱，地方政府對于住房保障等社會公平方面給予的關注卻少得多。政府忽視了普通民眾**基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯后；在土地供應、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發(fā)揮的功能也嚴重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導向應是，對具有保障性質的住房建設和供應，政府通過公共政策手段，嚴格根據(jù)需求，科學確定供應。公平缺失，直接導致了相當多普通百姓無力買房，長此以往，會形成嚴重的社會問題，制約和諧社會的健康發(fā)展。
  找準經濟功能與社會責任的平衡點，對于目前把握房地產報道意義重大。這就要求房地產報道不能僅僅站在房地產商、政府、消費者等一方的立場上，而要兼顧各方面的利益關系，在推動經濟的同時，維護社會公平和社會和諧發(fā)展。
  靠理性增強房地產報道的建設性
  就矛盾的復雜性而言，目前很少有超過房地產行業(yè)的。然而，與房地產行業(yè)矛盾的復雜性相比，新聞報道卻顯得簡單甚至淺薄?？坷硇栽鰪姺康禺a報道的建設性，提升房地產報道的思想性不僅迫在眉睫，而且今后一定要成為常態(tài)。
  房地產報道不能只停留在房價漲落的層面，需要更多透過現(xiàn)象看本質的分析性、調研性報道。專家認為，房價過快增長是多方面原因造成的，既有經濟增長方式以投資拉動為主、投融資渠道不暢，農村人口較快進入城市、城市準備不足，房地產土地供應方式剛剛由協(xié)議出讓改為“招拍掛”方式、階段性出現(xiàn)土地供應量不足等方面的原因；也包括住房結構還未能形成一個合理狀態(tài)，與政府對房地產市場引導不足，未能建立有效的低收入群體的住房保障制度，對行業(yè)暴利和市場消費行為缺乏有效的管理有關。
  增強房地產報道的建設性，除了要求記者增強研究問題的能力外，對記者的視野也提出了更高要求。研究發(fā)達國家和地區(qū)在房地產方面的經驗，對于提升房地產報道的建設性無疑有幫助。比如，關于房地產報道中涉及到90平方米戶型的問題，如何引導？研究一下別人的經驗就會發(fā)現(xiàn)，其實這在很多國家和地區(qū)早已不是什么新鮮事。香港在上世紀七八十年代建的樓房都是小戶型，50平方米左右，現(xiàn)在大一點，也就六七十平方米，超過100平方米的在香港每年建樓量中不到10%。我國房地產業(yè)目前存在的問題，不在總量，而在結構；不在速度，而在質量。一些大城市經濟適用房單位價格雖由政府控制，但由于住宅建筑面積大、建筑標準高，造成總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。
  建設性有助于報道更好地維護中央的權威，從百姓切實利益出發(fā)，做好政府與群眾溝通的橋梁。針對目前房地產行業(yè)存在的結構性矛盾，政府出臺了一系列剛性規(guī)定。增加經濟適用住房供應量、嚴格控制經濟適用住房套型面積、嚴格實行項目招投標制度、嚴格銷售價格管理、嚴格審查銷售對象、嚴格上市交易管理、使優(yōu)惠政策真正落實到中低收入住房困難家庭、加快廉租住房制度建設、積極研究發(fā)展租賃型經濟適用住房的土地、稅收和金融政策、實行經濟適用住房租售并舉等等一系列措施不斷出臺，房地產面臨的很多難題都在一一解決當中，解讀這些措施和規(guī)定，把中央的政策說到群眾心坎上，對于引導房地產消費、緩解結構性短缺、加快房地產行業(yè)的健康發(fā)展無疑具有重要意義。

  查看全文↓ 2014-02-28 14:09:07
• 136****8959

  四個字,撲朔迷離為什么我會這么說呢,那就是因為中國的房地產業(yè)不規(guī)范。中國的房地產業(yè)缺少了保障性住房,這是使得商品房的房價缺少了制約能力,故此房價高漲而且難以控制。但是也是因為缺少了保障房體制,使得繼續(xù)投資房地產變得風險很大。首先,制度不完善,應對的政策也會變得不合理,我們現(xiàn)在**嚴厲的政策就是限購,在如此嚴酷的政策下,等于將房地產開發(fā)商和從業(yè)人員推向深淵。其次,既然制度不完善,那到底要不要完善呢?沒個準確的說法。你說**的保障房不造吧,他也說要造,你說造吧,第
  一、數(shù)量是否足夠,第
  二、什么時候落實到位,第
  三、分配是否公平公正。這都是問題。如此混亂不堪的市場,使得投資方無法準確的把握市場規(guī)律。所以,房地產業(yè)**近5年肯定是個混亂不堪的局面。

  查看全文↓ 2014-02-27 14:59:09

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• 問 商業(yè)地產前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產策劃中的市場調查方法投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項目。 市場調查是商用物業(yè)開發(fā)、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發(fā)言權”，此言乃真理。商業(yè)地產策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調或純商業(yè)經營相比，調查的區(qū)域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調分類 商業(yè)地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查 3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調準備 無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準備工作一般有： 1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求； 2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系； 3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預熱--有關調查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料； 5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節(jié)點、出口等的預計、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。 三、基本概念理解與應用 在市調和商業(yè)地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標 這是一組地理學、規(guī)劃學、商業(yè)及房地產業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的**遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產開發(fā)和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產開發(fā)也常用此術語。 節(jié)點——規(guī)劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節(jié)點。 地標——與節(jié)點構成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應根據(jù)特定任務選擇市調區(qū)域。 ③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術語。 業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。 應用：①策劃商業(yè)地產，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經營，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販式KTV、旅行社超市等。 四、市調內容和考察次序 商業(yè)地產發(fā)展（定位）策劃，**常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調有兩個前提，一是實地考察前應對區(qū)位的功能有所判別，是商務區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。 調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌； ②商業(yè)競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）； ③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數(shù)、客單價、提袋率、關聯(lián)消費寬度、可停留時間）； ④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性

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• 問 房地產前景如何？有網友來解釋下嗎？
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  1、以產業(yè)地產為主的開發(fā)建設潮流。政策上，不再單以GDP論，行政責任延續(xù)追究制，等等，都將促使城市發(fā)展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發(fā)展規(guī)劃、經濟持續(xù)發(fā)展層面去考量。城市房地產的開發(fā)也不再停留住宅、綜合體開發(fā)，產業(yè)經濟建設將逐漸、真正融入到房地產開發(fā)形態(tài)中，形成另一種復合體。這一復合體的出現(xiàn)，不但能帶動城市經濟發(fā)展，更可以保障房地產項目的供求關系。2、養(yǎng)生養(yǎng)老及休閑度假綜合體。中國這一階段的社會老齡化，給養(yǎng)老住區(qū)建設提供了大機遇。眾多的投資開發(fā)商豎起了這一大旗，在物質形態(tài)日益繁榮過程中，養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假都將成為一種復合的形態(tài)，房地產建設作為其中的核心之一，在考慮空間、產品的基礎上，還應該注意未來人們的生活方式變化、空閑時間對交通距離的要求。

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