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• 136****3035

  選購二手房應(yīng)該注意以下幾點：
  
  一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。
  
  二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，**保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
  
  三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點； 管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
  
  四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情 況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
  
  五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  
  六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
  
  七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標(biāo) 準(zhǔn)；車位的費用。
  
  八、 舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
  
  九、 鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
  
  除此之外，還要了解：
  
  一、產(chǎn)權(quán)——原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
  
  二、 買房——及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化；媒體報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；**可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解**新的信息。
  
  三、房屋值不值這個價——通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會做保 值評估，這個價格可以看成房屋的**低保值價。
  
  四、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；支付有關(guān)手續(xù)費。
  
  五、應(yīng)不應(yīng)該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
  
  六、應(yīng)不應(yīng)該找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
  
  七、選擇什么樣的代理行——可靠代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營業(yè)執(zhí)照 及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
  
  八、房款和產(chǎn)權(quán)的交接——不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是 先過戶再交錢是一個重要的問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單 位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。
  
  九、產(chǎn)權(quán)的過戶——必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
  
  購二手房應(yīng)注意的問題很多，下面簡單說幾條：
  
  1、注意房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其債權(quán)、債務(wù)糾紛。**要緊的是，一定要由賣方提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
  
  2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因為共有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。在這種情況下，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。
  
  3、注意所購二手房的準(zhǔn)確面積。核實“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實際面積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問題，清楚辦理購買二手房的規(guī)定程序。
  
  4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿不準(zhǔn)時不要貿(mào)然落筆。因為二手房買賣同樣受《合同法》調(diào)整，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。
  
  關(guān)于二手房過戶手續(xù)：
  
  簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序為：
  
  （一）需提交的資料
  ①房屋所有權(quán)證書；
  ②買賣合同；
  ③雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件；
  ④房屋所有權(quán)登記申請書（收件窗口領(lǐng)?。?
  注：1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)代碼）原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領(lǐng)?。芡腥松矸葑C原件及復(fù)印件；
  2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；
  3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證；
  4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；
  5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；
  6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。
  
  （二）辦事程序流程示意圖： 收件窗口領(lǐng)表—收件窗口交件—契稅、收費窗口交稅費—發(fā)證窗口驗件、領(lǐng)證
  
  （三）收費標(biāo)準(zhǔn)
  1、交易手續(xù)費：交易雙方各50％
  ①住宅：存量住房6元/平方米；
  ②非住宅：10元/平方米。
  2、登記費：由購房人交納
  ①住宅：80元/套；
  ②非住宅：
  (1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
  (2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；
  (3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；
  (4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；
  (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；
  (6)10000 平方米以上的800元/宗。
  3、房屋所有權(quán)證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。
  4、印花稅：5元/本（由購房人交納）。
  5、契稅：由購房人交納
  ①住宅：個人購買按房產(chǎn)交易額的1.5％交納，單位購買按房產(chǎn)交易額的3％交納；
  ②非住宅：按房產(chǎn)交易額的3％交納。
  
  （四）領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件
  1、已交稅費的發(fā)票；
  2、個人購房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購房需持受委托人身份證原件；
  3、收件清單。
  
  注：領(lǐng)取房證時需產(chǎn)權(quán)人到場，若產(chǎn)權(quán)人不能到場需提交委托或公證書。

  查看全文↓ 2014-03-25 18:31:38

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• 問 二手房房款事宜
  答

  你好，不知道你們那邊是什么行情，不過如果真如你所說的話，這樣不是很安全，北京這邊**是直接叫給業(yè)主的，也就是賣方，但是房本，還在賣方手中。或者**繳給銀行（銀行有個業(yè)務(wù)叫做資金監(jiān)管，在買賣中介三方簽完合同后，拿著網(wǎng)簽合同到銀行，買房把**打到賣方的一張銀行卡中，但是這個資金是凍結(jié)的，過戶后才能解凍使用。）買賣中介簽三方合同，透明交易。這樣是**為安全的一個途徑，也是**正規(guī)的一個途徑。如果**在中介那，你的房本也在中介那，比如買房違約了，不買了，中介會陪你違約金嗎？如果不配豈不是你又浪費時間又浪費精力？如果你突然不賣了，那么買房20W定金都繳給中介了，豈不是很麻煩？中介只是居間介紹，沒有強制執(zhí)行的權(quán)利的。

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• 問 購買二手房如何辦理貸款? 購買二手房如何申請貸款？
  答

  1、首先需要第一手業(yè)主必須到房管局認(rèn)可的房地產(chǎn)評估公司出具一式兩份的《房屋評估報告》（內(nèi)容為房子的位置、面積、戶型、市場估價等）2、交易雙方必須簽訂一式肆份的《房屋買賣合同》，合同可以自擬，但很容易出現(xiàn)錯漏；建議直接在房管局購買標(biāo)準(zhǔn)格式合同，填寫相關(guān)內(nèi)容，雙方簽字按手指摸。3、合同必須經(jīng)過市公證處公正蓋章，或者是經(jīng)過房管局蓋章認(rèn)證，方可具備法律效力。4、出讓方攜帶房產(chǎn)證，購房發(fā)票、契稅完稅單、印花稅單等相關(guān)文件，雙方都必須攜帶身份證到國稅局繳納交易稅費，具體稅費要到稅局核查資料后確定稅款（稅款由房屋價格、居住年限等因素決定）。原則上稅款應(yīng)由出讓方繳納，具體可以雙方協(xié)商解決。另外，購買方需持一份《房屋買賣合同》到財政局契稅大廳繳納房屋契稅（房子的評估價格的1.5%-3%），領(lǐng)取新的契稅完稅單。5、雙方攜帶身份證，《房屋買賣合同》、《房屋評估報告》；出讓方攜帶房產(chǎn)證以及第5點中繳納的各種稅費單據(jù)，購買方持新的契稅完稅單，到一家可以辦理二手房貸款的銀行（如建設(shè)銀行），咨詢一下二手房貸款業(yè)務(wù)如何辦理。銀行工作人員審核雙方資料，購買方填寫貸款申請表格。6、銀行工作人員會把雙方所有資料送房管局，辦理過戶手續(xù)，并辦理出購買方名字的新房產(chǎn)證。銀行以該房產(chǎn)證作為抵押，向購買方發(fā)放70%的貸款，同時將該筆貸款劃入出讓方的帳戶，交易完成。

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• 問 二手房如何購買?購買二手房如何**省錢？
  答

  購買二手房所需交納的費用包括購房款、中介服務(wù)費和稅費（其中，稅費包括契稅、增值稅及附加、印花稅）這三塊如下：1、購房款：與二手房賣家簽訂的購房合同里面所約定的房屋成交價，包括支付給賣家的購房定金。2、稅費——契稅：90平方以下購房合同價1%，90(含)平方-144平方購房合同價1.5%，144平方以上購房合同價3%。若買方購買的房產(chǎn)是二套、非普通住宅或者是非住宅購房合同價的3%。具體稅費所購買房屋所在地稅局規(guī)定為準(zhǔn)。3、稅費——增值稅及附加：不動產(chǎn)證未滿2年的增值稅及其附加稅稅率為5.6％（增值稅稅率為5％）。不動產(chǎn)證滿2年的免征增值稅。4、稅費——印花稅：稅率為1‰，計稅前提為簽署房屋預(yù)售合同，買賣雙方各0.5‰。5、中介服務(wù)費：如果是通過房產(chǎn)中介購買的二手房，需要支付給中介公司的中介服務(wù)費。每個城市的收費標(biāo)準(zhǔn)不同

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• 問 如何貸款購買二手房? 買二手房怎樣辦理貸款？
  答

  辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請。所在城市若有招商銀行，可通過招行嘗試申請貸款，貸款申請一般需要提供的申請資料：1．身份證明資料：身份證、軍官證等；2．婚姻證明資料：結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等；3．用途證明資料：所購房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)證明資料、購房合同、購房合同、經(jīng)售房人確認(rèn)的**款收據(jù)（采取交易資金監(jiān)管的，提供監(jiān)管資金入賬證明即可）；4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：（1）收入證明所提供收入情況與其當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、職業(yè)、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；（2）對于自雇人士、所提供收入情況明顯高于其當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限于：①提供近一年任意連續(xù)三個月以上（含）銀行代發(fā)工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關(guān)機構(gòu)持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產(chǎn)證明資料，包括金融資產(chǎn)或非金融資產(chǎn)。（3）招行代發(fā)工資客戶可以直接提供其代發(fā)工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，招行根據(jù)當(dāng)?shù)厣绫Ｙ~戶繳費或稅收政策的相關(guān)規(guī)定計算出客戶收入情況；若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經(jīng)辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經(jīng)辦行詳細(xì)確認(rèn)此信息。

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• 問 購買二手房如何辦理產(chǎn)權(quán)過戶？
  答

  根據(jù)法律規(guī)定，國家對城市房屋所有極及土地使用權(quán)實行登記發(fā)證制度。這是政府保護房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，也是保護購房者切身利益的重要手段。因此，您購買了二手房后應(yīng)及時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)榷房屋所有權(quán)證》。一、基本流程。購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，整個辦理流程可以概括四個環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評估報告確定：“交稅”是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費;“登記”指買賣雙方交納相關(guān)稅費后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：“取證”是**后一個環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時整個過戶手續(xù)全部結(jié)束。二、所需資料。按照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門的要求，購買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過戶，買賣雙方都需要提供個人資料。出賣方：夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件，結(jié)婚證或戶口簿原件和復(fù)印件。買入方：身份證原件和復(fù)印件。三、所需費用。契稅、評估費、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費等。