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• 132****8318

  這個(gè)要看房屋本身的質(zhì)量是不是有問(wèn)題，相關(guān)法律的話也要看您合同上怎么規(guī)定的

  查看全文↓ 2014-04-18 12:47:46
• 134****2505

  別做傻事。您把錢(qián)交給人家了,您自己再不收房,物業(yè)費(fèi)還得照樣交,不是和自己較勁嗎?先收房,收房是會(huì)簽署很多文件,這就是證據(jù),再拿著購(gòu)房合同,只要能證明開(kāi)發(fā)延期交房,直接就司法所解決了

  查看全文↓ 2014-04-17 19:00:29
• 132****9264

  1、質(zhì)量問(wèn)題，如發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題可向開(kāi)發(fā)商出具書(shū)面拒絕收房申請(qǐng)，如在開(kāi)發(fā)商規(guī)定的期限內(nèi)你沒(méi)有出具書(shū)面申請(qǐng)屬于你默認(rèn)收房，開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任。
  2、園林及公共地方?jīng)]有完善可以拒絕收房，同樣需要出具書(shū)面的申請(qǐng)。
  3、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有綜合驗(yàn)收的情況下可以拒絕收房（很重要），國(guó)家規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有綜合驗(yàn)收之前不允許交樓給業(yè)主，但如業(yè)主在收樓協(xié)議上簽名了就證明默許開(kāi)發(fā)商一切的條件，就算開(kāi)發(fā)商綜合驗(yàn)收后有任何問(wèn)題業(yè)主都不能追討責(zé)任，所以在沒(méi)有綜合驗(yàn)收的情況下不要收樓，同樣需要出具書(shū)面申請(qǐng)
  4、如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有綜合驗(yàn)收，你可以拒絕收樓，如過(guò)了交房日期，業(yè)主可以追討開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，如收樓時(shí)間超過(guò)合同規(guī)定的3個(gè)月時(shí)間，業(yè)主除追討開(kāi)發(fā)商的違約金外還可以申請(qǐng)退房，受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2014-04-17 16:31:17
• 154****7538

  一、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》怎么辦？
  業(yè)主：我們的買(mǎi)賣(mài)合同中交付條件中選擇條款是 “竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”，還有業(yè)主的合同被開(kāi)發(fā)商寫(xiě)做“規(guī)劃驗(yàn)收合格”，都沒(méi)有約定必須通過(guò)竣工驗(yàn)收備案表。這樣情況下交樓因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法提供《竣工驗(yàn)收備案表》算不算違約。
  張旭鋒律師：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
  《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人?！鄙唐贩拷桓稌r(shí)需要符合法定和約定的交付條件。 “將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”包含兩層含義：開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人交付符合交付使用條件的商品房，所謂“符合交付條件”，既要符合法定的交付使用條件，又要滿足《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議約定的交付使用條件。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商還有義務(wù)按期向購(gòu)房人交付商品房。
  開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供《竣工驗(yàn)收備案表》是沒(méi)有達(dá)到法定的交付使用條件的具體表現(xiàn)，仍然屬于不“符合交付條件”，開(kāi)發(fā)商仍然應(yīng)該承擔(dān)合同責(zé)任。
  二、開(kāi)發(fā)商必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》有沒(méi)有明確的法律依據(jù)？
  業(yè)主：我們也都聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)提供《竣工驗(yàn)收備案表》，但是到底是按照什么法律的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商這么做？到底有沒(méi)有明確的法律依據(jù)？
  張旭鋒律師：這個(gè)問(wèn)題的回答是肯定的，主要有以下法律依據(jù)：
  《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
  《建筑法》第六十一條：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。
  建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
  《合同法》第二百七十九條：建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
  《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
  《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
  （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
  （二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
  （三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
  （四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
  （五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
  《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條：違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
  （一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；
  （二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；
  （三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。
  建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。
  建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第六條：備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。
  根據(jù)上述法律法規(guī)和行政規(guī)章的規(guī)定可以看出：
  1、作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，住宅小區(qū)竣工以后必須經(jīng)驗(yàn)收合格才可以交付使用，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，開(kāi)發(fā)商一旦違反了這一規(guī)定，無(wú)論合同中如何約定，都是非法行為，都要對(duì)業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。（合同法第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）
  2、開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)應(yīng)該證明自己準(zhǔn)備交付的樓盤(pán)已經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格才可以交付使用。當(dāng)然，商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件既可以是建設(shè)單位 (開(kāi)發(fā)商)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收后出具的《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，也可以是《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》?！督ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是政府建設(shè)行政主管部門(mén)出具，其公信力更強(qiáng)。
  3、開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)出示給業(yè)主的用以證明商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件應(yīng)該《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。
  《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收制度，建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》則是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度的細(xì)化。一旦完成竣工驗(yàn)收（樓盤(pán)如果竣工驗(yàn)收合格），根據(jù)這一規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向建設(shè)部門(mén)備案，如果報(bào)送的文件齊全，開(kāi)發(fā)商自然很快就會(huì)取得《建筑工程竣工備案表》。因此來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)是否驗(yàn)收合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工備案表》。綜合上述意見(jiàn)，正是由于我國(guó)實(shí)行建筑工程竣工備案制度，所以，開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)出示給業(yè)主的用以證明商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的文件應(yīng)該《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，而不是其他。
  
  三、有了竣工驗(yàn)收備案表，就該無(wú)條件收房？
  業(yè)主：還有個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商一旦提供《竣工驗(yàn)收備案表》，是不是就說(shuō)明一切問(wèn)題都解決了，業(yè)主就必須收樓了？
  張旭鋒律師：也不盡然?！犊⒐を?yàn)收備案表》是證明房屋建筑符合法定交付使用條件的文件，但有了《竣工驗(yàn)收備案表》，并不意味著業(yè)主就必須無(wú)條件收樓了，不是說(shuō)即使發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也必須收樓。
  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量依法由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，國(guó)家對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督備案制度?？梢?jiàn)，房屋建筑工程的質(zhì)量責(zé)任主體是建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)等單位，而不是國(guó)家。房屋竣工驗(yàn)收獲得備案，僅僅說(shuō)明相關(guān)責(zé)任主體認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的檢驗(yàn)程序符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范，但并不等于房屋質(zhì)量就必然沒(méi)有任何問(wèn)題。
  所以，即使在房屋竣工驗(yàn)收合格后，如業(yè)主在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，仍然可以和開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房合同的相關(guān)約定進(jìn)行處理。開(kāi)發(fā)商所交房屋如存在直接影響購(gòu)房人對(duì)房屋合理使用的質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。對(duì)于輕微的質(zhì)量問(wèn)題，可由雙方按合同約定的瑕疵交付進(jìn)行處理，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  廣東威戈律師事務(wù)所張旭鋒
  
  補(bǔ)充：在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”還可以要求開(kāi)發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》嗎？
  回答 ：你們完全可以憑此條件要求開(kāi)發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》的。理由如下：
  1、《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。這是法律法規(guī)，如果合同違反這些規(guī)定就屬于無(wú)效的約定。
  2、上述法律法規(guī)中的“經(jīng)驗(yàn)收合格”該做什么樣的理解？
  2003年8月15日，廣東省建設(shè)廳針對(duì)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的對(duì)如何理解“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的請(qǐng)示（穗國(guó)房字〔2003〕417號(hào)），頒布了《關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中商品房交付使用條件有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（粵建辦房函〔2003〕63號(hào)）。該文件指出：“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門(mén)，《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本）第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。”
  根據(jù)上述意見(jiàn)，你們?cè)诤贤屑s定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”為交樓條件，這樣的交樓條件顯然是低于《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定的交樓條件的，屬于違反法律法規(guī)規(guī)定的情況，因此這樣的約定當(dāng)屬無(wú)效約定。
  3、根據(jù)上述規(guī)定，廣東的開(kāi)發(fā)商在交樓的時(shí)候同樣應(yīng)該提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主有權(quán)要求查看，否則可以通過(guò)訴訟手段救濟(jì)。依據(jù)就是你們?cè)诤贤屑s定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”是違法的，應(yīng)該無(wú)效，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照國(guó)家的（廣東省的）標(biāo)準(zhǔn)，“商品房驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
  開(kāi)發(fā)商在交樓的時(shí)候應(yīng)該出具《竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商無(wú)法出具的，應(yīng)該作為不符合交樓條件承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:42:06
• 146****1408

  如果您延期收房，**后耗得還是您自己的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商不會(huì)有任何損失。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:09:38
• 156****1711

  要看業(yè)主拒絕收房的理由，如果是房屋質(zhì)量問(wèn)題，如漏水，門(mén)窗不嚴(yán)密、墻體嚴(yán)重開(kāi)裂等無(wú)法入住的問(wèn)題，確實(shí)可以拒絕收房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在合理期限內(nèi)修理完畢，并支付業(yè)主因延遲入住造成的如租房損失等費(fèi)用。也可以要求在修畢收房后再支付物業(yè)管理費(fèi)。
  如果不是影響入住的質(zhì)量問(wèn)題，建議不要貿(mào)然拒絕收房，否則耽誤了自己的時(shí)間，也沒(méi)有實(shí)際的好處。
  
  關(guān)鍵看業(yè)主能否維護(hù)自己的權(quán)益了。當(dāng)然也有不了了之的。

  查看全文↓ 2014-04-16 16:49:38
• 143****5833

  你好，如果房子質(zhì)量問(wèn)題，比如危險(xiǎn)的安置房就可以，具體建議去相關(guān)部門(mén)咨詢一下，希望可以幫到你

  查看全文↓ 2014-04-15 20:11:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)有哪些啊？
  答

  其實(shí)房產(chǎn)銷售這行，主要還是看你的交際能力，人際關(guān)系，還有就是對(duì)周邊房源的熟悉程度。建議去看看心理學(xué)的書(shū)。

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋預(yù)售后抵押土地使用權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)有哪些？
  答

  預(yù)售房抵押要謹(jǐn)慎，確保權(quán)屬清晰，避免法律糾紛。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 相關(guān)法律法規(guī)如何規(guī)定？
  答

  聽(tīng)說(shuō)排號(hào)費(fèi)能不能退，要看合同。我也不是很清楚，最好問(wèn)問(wèn)專業(yè)人士。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同后的權(quán)利有哪些 有哪些相關(guān)法律法規(guī)
  答

  現(xiàn)在的商品房基本上都實(shí)行預(yù)售制度，購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后一般不能馬上接房入住。那么，購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后享有哪些權(quán)利呢？ 一、要求開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)時(shí)交房的權(quán)利 購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同并履行合同約定的付款義務(wù)后，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定的期限準(zhǔn)時(shí)交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋。 二、查看竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的權(quán)利 按照房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的要求，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)要求其提供或出示《竣工備案證明書(shū)》，否則可以拒絕接房。至于開(kāi)發(fā)商因此逾期交房的，必須按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 三、索取住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)的權(quán)利 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容?！陡＝ㄊ》课菹M(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第13條進(jìn)一步規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商不予維修，或者連續(xù)修理、重作、更換兩次仍不合格或者不符合約定的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房或者換房。 四、處理面積誤差的權(quán)利 當(dāng)實(shí)際面積少于暫測(cè)面積時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第5條的約定，區(qū)分不同情況作出處理：要求開(kāi)發(fā)商退還多收的款項(xiàng)或者解除合同。 五、查看免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明，索賠逾期交房違約金的權(quán)利 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第8條規(guī)定了商品房的交付期限及免責(zé)事由，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在約定的交付時(shí)間之后交房時(shí)，購(gòu)房者要求其提供免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明。 六、辦理產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利 《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證（現(xiàn)在實(shí)行“兩證合一”，即土地房屋權(quán)證）是購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)商品房享有權(quán)利的合法憑證，它對(duì)于購(gòu)房者證明土地房屋權(quán)利和用于抵押擔(dān)保等具有重要的意義。因此，商品房竣工交付后，購(gòu)房者必須督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡早辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜。 七、辦理戶口的權(quán)利 商品房經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格后就可以辦理購(gòu)房入戶手續(xù)了。協(xié)助購(gòu)房者辦理戶口是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)合同附隨義務(wù)。

• 問(wèn) 購(gòu)房 法律法規(guī)哪些書(shū)
  答

  房屋買(mǎi)賣(mài)有哪些必須知道的法律法規(guī)：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國(guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人(登記方)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù);出賣(mài)人的行為構(gòu)成《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。買(mǎi)受人信賴出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十二、商品房不符合交付條件的處理買(mǎi)受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣(mài)人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買(mǎi)受人主張逾期交房違約金，出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。十三、買(mǎi)受人拒絕接收商品房的處理出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買(mǎi)受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買(mǎi)受人接收房屋不影響出賣(mài)人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證，出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣(mài)人有證據(jù)證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的，出賣(mài)人仍負(fù)有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因行政部門(mén)原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責(zé)任。十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且買(mǎi)受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣(mài)人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣(mài)人堅(jiān)持不反訴，僅以買(mǎi)受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十六、一房數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受人的權(quán)利順位一房數(shù)賣(mài)中的數(shù)個(gè)買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第(二)方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買(mǎi)受人;辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買(mǎi)受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買(mǎi)受人。買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。十七、第三人過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣(mài)人辦理房屋過(guò)戶登記;買(mǎi)受人也可以要求出賣(mài)人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。十八、出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣(mài)人的繼承人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂贸鲑u(mài)人具有《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，買(mǎi)受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣(mài)人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理出賣(mài)人存在違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買(mǎi)受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣(mài)人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買(mǎi)受人所受實(shí)際損失、出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

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