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• 154****6268

  隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，那么如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有何注意事項(xiàng)呢？ 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛 先給大家看個(gè)案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說(shuō)合下，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣(mài)予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當(dāng)時(shí)雙方約定價(jià)格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣(mài)自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)三被告所訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。 如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，本案即屬此種情況。 在此情況下，對(duì)該涉及到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定就不能簡(jiǎn)單的一律按無(wú)效對(duì)待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)上去把握。一般來(lái)說(shuō)，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件： 1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房； 2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員； 3、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件； 4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。 因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。因此如果有意向購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的購(gòu)房者，一定要認(rèn)真閱讀以上幾個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的條件，只有符合這四個(gè)條件，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同才有效，否則為無(wú)效，意欲購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的買(mǎi)房者，您明白了嗎？

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定？
  答

  聽(tīng)說(shuō)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力要符合政策和法律，具體我也不太清楚，最好咨詢專(zhuān)業(yè)人士。

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• 問(wèn) ??房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎樣寫(xiě)?房屋買(mǎi)賣(mài)合同有哪些注意事項(xiàng)?
  答

  　房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)如下：　　1、一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵?！　?、一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎?！　?、一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事?！　?、一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)?！　?、一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難?！　?、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任?！　?、在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，**好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是如何認(rèn)定的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同分為三類(lèi)1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)缜拔乃?，法律、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是怎么認(rèn)定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類(lèi)案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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