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  買房簽合同幾乎是所有購房者都要經(jīng)歷的過程，合同既是購房者購房憑證，也是未來購房者維權(quán)的法律依據(jù)。市場上存在很多關(guān)于房產(chǎn)的糾紛，為達成成交，有時置業(yè)顧問會對購房者做出很多承諾，很多人是因為這些承諾才掏錢買房。但是這些承諾如果寫不進合同，就僅僅是過眼云煙。 購房合同為統(tǒng)一模板內(nèi)文難修改 買房合同簽訂流程其實非常簡單，購房者繳納完**之后，開發(fā)公司給予購房者一個購房憑證或者紙質(zhì)合同，購房者到銀行驗證完個人征信后，開發(fā)商則會同購房者簽訂網(wǎng)簽合同，購房者憑借網(wǎng)簽合同和**繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款，自此一個購房合同簽訂完畢了。 很多購房者在填寫購房合同時，會對里面的部分條款產(chǎn)生異議，想進行細節(jié)上的修改。通常此時置業(yè)顧問會告知，此份合同是不能修改的，購房者唯一能做的就是簽字、按手印。但是又有多少購房者能認真的讀懂合同呢.合同又是否能修改呢.針對這個問題記者采訪了地產(chǎn)公司項目負責人，負責人解釋：“一般的購房合同都是經(jīng)過房管局審核通過的，在項目開始運作之前，開發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門進行審閱，當審閱通過后就可生效。但在合同簽訂的過程當中是不能夠?qū)锩娴臈l款進行修改的，購房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，所以沒有修改空間的?！? 記者又進一步了解到，購房者在繳納**款之后與網(wǎng)簽之前其實還存在多簽一份合同的情況。在無法確認購房者貸款是否能通過的前提下，開發(fā)企業(yè)收下**款之后都會和購房者簽訂一份開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護，只是對購房者繳納**款提供文字上的證明而已。此時一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益是無法受到國家保護的，因為此份內(nèi)部合同在簽訂的時候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當購房者確定可以貸款之后，開發(fā)商會將之前和購房者簽訂的內(nèi)部合同收回，此時會給購房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同，這份才是購房者手中**終的合同。 說得再好合同里沒有也白搭 一個好的置業(yè)顧問，不僅是銷售能手，更是一位心理咨詢師。通過簡單幾句話，就可以大體知道來訪者的經(jīng)濟實力、購房需求和此單的成交概率，所以很多置業(yè)顧問話都會講到你的心坎里，你高高興興的就把房子給買了。但是置業(yè)顧問的很多說辭都是不會體現(xiàn)在購房合同里的，比如說交房時間、后期的物業(yè)管理、**配套等等，所以在購房時，不要把置業(yè)顧問的話理所當然的就當成合同里的某個條款，在簽訂合同的時候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問當初向你承諾的那些事情，如果確定合同中不會體現(xiàn)，那您就得多留個心眼了，房子到底買還是不買。 濟南就出現(xiàn)過這種事情，很多樓盤都號稱自己是學區(qū)房，家長也是為了孩子可以方便上學才買學區(qū)房，置業(yè)顧問當初的承諾也十分合心意。但是一旦簽訂好合同，家長開始著手孩子上學的事情時麻煩就來了，或者規(guī)定小區(qū)中哪幾個樓沒有上學資格、或者必須持有房產(chǎn)證才可上學、或者**的配套不足需要到轄區(qū)內(nèi)其他**就讀等等。雖然開發(fā)商存有欺瞞和哄騙的嫌疑，但是有些購房合同中沒有標明孩子就一定可以上社區(qū)**，也沒有標明買賣雙方就孩子上學所需要哪些證件等作出說明等，所以這都給開發(fā)商逃脫責任留下了空間。 所以購房者在購房以前和在簽訂購房合同時，一定要多準備一些對自己有力的證據(jù)，這樣一旦未來發(fā)生糾紛，購房者還可以進行自我維權(quán)，保護好自己的權(quán)利。 小心“自行約定”有貓膩 有過買房經(jīng)驗的都知道，在簽訂合同的時候通常置業(yè)顧問都會催促你抓緊時間簽字，當你細看條款的時候，置業(yè)顧問也會說條款都不用看，也不能修改，你只需要簽字蓋章。雖然購房合同是經(jīng)過房管局審核的統(tǒng)一模板，但是在附件中或許會存在你沒注意到的霸王條款。 市民王女士就遭遇過霸王條款的事情，當初購買的是期房，面積為113平米。但是當交房的時候開發(fā)商卻說再補交一部分房款之后才能拿到鑰匙，開發(fā)商的依據(jù)是房屋實際面積為121平，超出原購房面積8平米。這樣一來王女士就要多支出房款和契稅等費用合計7萬余元，王女士當場就拿出了購房合同，翻到了“面積確認及面積差異處理”一頁，上面明確標明商品房交付后，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，誤差在3%以內(nèi)部分的房款由買受人補足，超過3%部分的房價款由出賣人承擔。王女士根據(jù)這一條款要求對方承擔相應義務，不料對方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門核定為準”，推脫合同面積與實際面積不符是簽訂合同時公司以外人員核定錯誤導致，與公司無關(guān)，因此不負任何責任。王女士找到房屋清單，根據(jù)圖紙重新測繪了面積的確是121平米，通過相關(guān)部門得知，開發(fā)商在和她簽訂購房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測繪結(jié)果，開發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費者，通過到工商部門的投訴，**終事情得到了圓滿的解決。 法律知識缺乏，使得購房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購房合同幾乎都在20頁左右，任何一個普通人都難以在較短的時間里，讀懂讀透里面的具體細則，所以在簽訂合同的時候購房者基本都屬于被動方。 記者還了解到，購房合同在售樓處都是應該進行公示的，跟開發(fā)商在售樓處公示五證一樣，但是經(jīng)過多家售樓處的走訪，記者發(fā)現(xiàn)很多售樓處都沒有將合同進行公示，并且如果購房者在沒有交納**款的前提下，根本就看不到購房合同。一位開發(fā)公司的管理人員對記者說：“不交錢看不到合同雖然沒有明文規(guī)定，但是已經(jīng)成為行內(nèi)的潛規(guī)則了。雖然是范本合同，但是在附加條款上每個售樓處還是不一樣的，如果被競爭對手知道合同細節(jié)的話有可能會被模仿，所以只有在交款之后確定是我們的業(yè)主了，才能夠看到合同?！睘榇擞浾咧码姸鄠€地產(chǎn)公司，均被告知合同是不會隨意給購房者看的，只有在辦理完網(wǎng)簽之后才能拿到正式合同。 霸王條款的九個“馬甲” 霸王條款一：擅自延長備案時間 霸王條款二：公共收益被占有 霸王條款三：違約責任不對等 霸王條款四：買方無權(quán)調(diào)整合同 霸王條款五：延期交房都可免責 霸王條款六：未及時簽合同只是買方責任 霸王條款七：買方無權(quán)選擇物業(yè) 霸王條款八：銷售廣告可能有假 霸王條款九：指定貸款銀行 九大購房陷阱 一、認購定金難歸還 二、單方擴大解約權(quán) 三、減免責任巧設(shè)計 四、模糊標的好圈錢 五、違約責任不對等 六、面積誤差設(shè)陷阱 七、一房二賣搞欺詐 八、虛假宣傳不負責 九、購房簽約先交錢

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:55

相關(guān)問題

• 問 購房時必須知道的陷阱有哪些？
  答

  我聽說買房有很多陷阱，比如虛假廣告、價格欺詐、合同陷阱等。我不太懂，但我覺得還是得多問問有經(jīng)驗的人，別被坑了。

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• 問 購房合同補充條款有哪些陷阱 買房注意事項有哪些
  答

  售房時大肆宣傳附近有生態(tài)公園和輕軌站以抬高價格，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)不但這些都成了泡影，連當初小區(qū)的規(guī)劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區(qū)項目宣傳與實際的巨大落差讓業(yè)主們極為不滿，而其維權(quán)卻遭遇法律尷尬。 購房補充協(xié)議 生態(tài)公園、輕軌站成泡影 重慶金科十年城樓盤三期項目位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊?！百I房時售樓人員說小區(qū)西邊要建400畝石子山生態(tài)公園，同時輕軌5號、6號線要經(jīng)過這里，可現(xiàn)在什么都沒有。要不是以為有公園和輕軌，誰會花每平方米一萬多元的價格買這里的房子?”業(yè)主謝女士氣憤地說。 該項目的售房宣傳展板和資料冊上寫著“輕軌環(huán)線和5號、6號輕軌線未來將經(jīng)過十年城，設(shè)有十年城站”、“石子山生態(tài)公園已經(jīng)提上建設(shè)日程”，在樓盤沙盤模型上清楚地標注著石子山生態(tài)公園。 重慶市規(guī)劃局表示，沒有石子山生態(tài)公園這一規(guī)劃。已建成的輕軌6號線沒有十年城站，正在建設(shè)中的輕軌環(huán)線和5號線也不經(jīng)過十年城，更沒有規(guī)劃設(shè)置十年城站。 不但生態(tài)公園、輕軌站成了泡影，連小區(qū)規(guī)劃也和當初宣傳的大相徑庭。該項目規(guī)劃圖中，中庭有水景，沒有停車位。小區(qū)B棟業(yè)主李先生說：“現(xiàn)在中庭水景沒了，又增設(shè)了60多個地面停車位，減少了小區(qū)綠化面積?！苯冢_發(fā)商以每個13萬元的價格向業(yè)主推銷地面停車位。目前，金科十年城三期數(shù)百名業(yè)主對小區(qū)當初宣傳和實際交房環(huán)境的巨大反差表示強烈不滿，并拒絕接房。 維權(quán)遭遇法律尷尬 金科十年城三期業(yè)主們認為，開發(fā)商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時對小區(qū)規(guī)劃調(diào)整未履行告知義務。項目相關(guān)負責人表示，項目建設(shè)紅線外的市政工程開發(fā)商無法左右，開發(fā)商正在對小區(qū)進行整改，加設(shè)了休閑亭，如果業(yè)主不滿意，可通過法律途徑維權(quán)。不少業(yè)主準備向法院提起訴訟，但購房合同補充條款卻成了開發(fā)商的“保護傘”。金科十年城三期購房合同中看到，其補充條款多達24條，其中規(guī)定“乙方(業(yè)主)購買合同后不涉及房屋結(jié)構(gòu)、尺寸、朝向、容積率的設(shè)計、規(guī)劃變更，甲方(開發(fā)商)不需通知乙方，乙方同意認可，不提出退房”“甲方發(fā)布的宣傳資料、廣告、模型若與實物、合同不符，以實物和合同內(nèi)容為準”。而重慶市購房標準合同規(guī)定，“甲方不得擅自改變規(guī)劃批準建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施”。此外，補充條款還對合同解約、付款、物管、共有權(quán)益做了較大調(diào)整，并約定“本合同與補充協(xié)議有抵觸之處，以本補充協(xié)議為準。” 業(yè)主蔣先生表示，補充協(xié)議幾乎讓開發(fā)商規(guī)避了所有責任，成了坑害消費者的陷阱。業(yè)主謝女士說：“簽合同時開發(fā)商只出具了**后幾頁，我是在簽完合同2個月后才拿到完整的合同。補充協(xié)議密密麻麻7頁紙，我們不是法律專業(yè)人士，很難看出其中的貓膩。 法律上待完善 一位房地產(chǎn)界人士表示，開發(fā)商通過在標準合同之后制定補充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責任、規(guī)避風險已成為行業(yè)潛規(guī)則。而重慶市多個樓盤，置業(yè)顧問均表示要簽補充協(xié)議。記者采訪了多位購房市民，他們購房合同中的補充協(xié)議對標準合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購買了渝北區(qū)“旭輝·新里城”的一套房子，標準合同上規(guī)定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差超過3%，乙方(業(yè)主)有權(quán)退房”，而補充協(xié)議上則規(guī)定，出現(xiàn)這種情況業(yè)主不能退房，只能多退少補。 【各方說法】 律師：目前全國各地因購補充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。補充協(xié)議原是為了完善標準合同，但現(xiàn)在則成為開發(fā)商的霸王條款，消費者基本上沒有商量的余地。 專家：購房合同補充協(xié)議成了開發(fā)商的霸王條款，由此引發(fā)的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。 業(yè)內(nèi)人士：現(xiàn)有法律法規(guī)沒有對購房合同補充條款作出明確規(guī)定，讓開發(fā)商有了可鉆之空。西南政法大學民商法學院教授譚啟平認為，明顯有利于開發(fā)商的補充協(xié)議違背了合同法的相關(guān)原則，如果任由開發(fā)商通過補充條款規(guī)避風險，地產(chǎn)行業(yè)難以規(guī)范發(fā)展。一方面執(zhí)法部門應加大對違規(guī)違約行為的處罰，另一方面應就補充條款作出明確界定，違反標準合同的應視為無效條款。 【提醒】 補充協(xié)議普遍存在四種貓膩 消費者在簽訂購房合同過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在商品房買賣合同中提供其新增的補充協(xié)議，多有免除自身責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權(quán)利內(nèi)容，普遍存在以下幾種貓膩： 補充協(xié)議效力大于合同條款 補充協(xié)議原文：若本補充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔法律責任 補充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。 結(jié)論：補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。 購房總價成違約金基數(shù) 補充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。 限定買家商品房用途 補充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補充協(xié)議剝奪了消費者應享有的權(quán)利。

• 問 買房有哪些陷阱 如何在購房時避開陷阱
  答

  經(jīng)常看到一些社會新聞，市民購房時被騙，房子和錢都沒有了。怎么才能躲避買房過程中的陷阱和貓膩呢？咱還是先學習一些買房常識吧。 業(yè)內(nèi)人士建議，要買房，先確定自己的需求，再選擇買房的地段。地段的好壞影響實際居住的便利度，甚至跟房屋能不能增值掛鉤。所以說，在經(jīng)濟條件還不錯的情況下，在選定買房的區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金，著重挑幾家自己比較滿意的樓盤，再詳細了解企業(yè)品牌、樓盤資料等詳細信息。 在位置的選擇上，建議可適當兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本，同時考慮就近照顧父母。這樣看來，那些距離購房者單位、父母都比較近的位置是首選;而公交便捷或是有軌道交通的地點可作為考慮的重點。此外，還要考慮樓盤自身以及周邊的配套，入住后是否市場、**、醫(yī)院等。 近幾年，房屋質(zhì)量糾紛問題也備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，除了看地段、配套、價格之外，購房者還應該注意樓盤的開發(fā)商的品質(zhì)。 業(yè)內(nèi)人士支招，可以從這三個方面判斷樓盤產(chǎn)品的質(zhì)量。 一是查閱檔案資料。主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書、各道施工工序質(zhì)量驗收單、工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量評定等級等資料，掌握商品房質(zhì)量的第一手資料。 二是表面細看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空鼓、墻的批檔有無脫落、爆點，內(nèi)外粉刷、油漆是否平整光滑等。水電工程的電線預負荷量、插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶每天生產(chǎn)都要接觸到的，必須選好。 三是深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有隱患。比如，發(fā)電機房設(shè)計、商業(yè)門面、防水情況等問題。不少小區(qū)臨街樓棟的一樓、二樓，都設(shè)計成了商業(yè)門面。在商業(yè)門面沒有開始經(jīng)營時，樓上住戶沒有任何感覺，而一旦投入運營，那么排煙、發(fā)熱、噪音等問題就會暴露。由于隱性問題無法看見、無法觸摸，對于購房者來說并沒有一概而論的分辨方法，不過相對于一些小開發(fā)企業(yè)，品牌房企在這方面的品質(zhì)更有保證。 **后，業(yè)內(nèi)人士還提醒，不可輕信廣告宣傳?，F(xiàn)在商品房廣告較多存在著欺詐不實的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在面積不實、位置誤導、標價不明、承諾不實、產(chǎn)權(quán)虛假等方面，甚至有違規(guī)廣告行為，購房時不可不小心，要學會理智分析與鑒別，盡力避免一時大意而誤入廣告陷阱。

• 問 購房定金有哪些陷阱 買房定金協(xié)議里有什么霸王條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂；接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好? 當心立約定金下套 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 什么是“定金”或“定金罰則” “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當事人約定以支付定金作為訂立主的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。 事實上，《〈擔保法〉司法解釋》在《擔保法》中唯一的一種擔保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為的要件，見《〈擔保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。

• 問 買小戶型要當心哪些購房陷阱？
  答

  　小戶型的得房率或許并不比90平方米以上的戶型低，但有時候它的使用率確實比大戶型低，為什么這么說？因為有的小戶型住宅在做建筑立面設(shè)計的時候單單考慮到美觀，使用一些大弧線、斜邊形的設(shè)計，外立面非常大氣漂亮，但實際上在做戶型設(shè)計的時候，這些弧線、斜邊很難利用?！　≠I了這樣的房子，實際上就增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，可能總價里有5%甚至10%就打了水漂。

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