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• 146****2193

  問：文登abc公司于一九九三年占用a鎮(zhèn)某村耕地108畝，其中已辦理國有土地使用證27畝，其余81畝有威海市人民政府的批準用地文件，但沒有辦理登記手續(xù)。該宗地經我局確認為閑置土地。我局根據(jù)a鎮(zhèn)政府的申請，擬收回該宗地的使用權。但該單位目前已經工商部門吊銷了營業(yè)執(zhí)照，且法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系。我局擬采取公告的形式收回該宗地的使用權，在公告期限內如果該單位仍無人前來辦理相關手續(xù)，我局能否收回該宗地的土地使用權，重新出讓給其他用地單位? 答：來信主要涉及的是有關國有土地使用權收回程序的問題。關于國有土地使用權的收回，我國法律僅對是否應予以收回的情形加以規(guī)定，如《土地管理法》的第三十七條、第五十八條以及《城市房地產管理法》的第十九條、第二十一條、第二十五條，對在因閑置土地、公共利益、舊城區(qū)改建、出讓合同期滿等情形下應收回土地使用權進行了明確規(guī)定。但如何收回、應遵循何種程序，法律沒有明確規(guī)定，實踐中應根據(jù)具體情況而定。 就本案而言，如果此宗地確為閑置用地，根據(jù)《土地管理法》、《行政處罰法》以及國土資源部5號令《閑置土地管理辦法》的相關規(guī)定，國土資源行政主管部門應報經原批準用地的人民政府批準后，制作行政處罰決定書即《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設用地批準書，收回土地使用權。但本案涉及兩個問題：一個是行政相對人abc公司已經被工商局吊銷營業(yè)執(zhí)照，是否還能成為行政處罰的對象?如果不能，行政處罰的對象是誰?另外一個問題是行政相對人abc公司的法人代表自一九九六年以來失去音信，無法聯(lián)系，存在著《收回國有土地使用權決定書》如何送達的問題。 第一個問題，其實是能否以被工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的abc公司作為行政處罰對象的問題。筆者認為，根據(jù)**高人民法院《關于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照被吊銷，其民事訴訟地位如何確定的復函》“企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應當依法進行清算，清算程序結束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消亡。因此，企業(yè)法人被吊銷營業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應視為存續(xù)，可以自己的名義進行訴訟活動”，abc公司的訴訟主體資格存在。另外根據(jù)我國《行政處罰法》、《行政復議法》和《行政訴訟法》的有關規(guī)定，企業(yè)如果對工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照不服，有權申請行政復議或者提起行政訴訟。由此可見，企業(yè)在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后的行政主體資格是存在的，否則，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)無法行使法律所規(guī)定的行政復議權和行政訴訟權。因此abc公司行政主體資格存在，行政處罰決定書可以直接向abc公司作出。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:48

相關問題

• 問 ??收回國有土地使用權怎么補償
  答

  1、對被征收房屋按市場評估價（以縣物價部門測算發(fā)布的信息價為準）計算補償后，其被征收房屋占地國有土地使用權不再進行補償；對屬于單位的土地（含公共土地、空地、企業(yè)改制后剩余土地等）不予補償；對非人為遺棄倒塌、服從縣城規(guī)劃未進行重建的住房按2230元/平方米（房屋市場評估價3730元/平方米－成本價1500元/平方米）進行補償?shù)?，其被征收房屋占地國有土地使用權不再進行補償。2、對被征收房屋占地以外的土地使用權人院落或空地國有土地使用權予以補償；對按簡易搭建附著物進行補償?shù)模涓街镎嫉貒型恋厥褂脵嘤枰匝a償；對被征收房屋按成本價1500元/平方米進行補償?shù)模鋰型恋厥褂脵嘤枰匝a償。3、對予以補償?shù)膰型恋厥褂脵喾殖鲎尯蛣潛軆煞N類型，出讓國有土地使用權按照土地使用年限和所在區(qū)域基準地價進行補償，即土地補償價格＝土地面積×基準地價×（出讓年限-使用年限）/出讓年限；劃撥國有土地使用權按照我縣城區(qū)目前**高征地補償標準88.2元/平方米（58800元/畝）進行補償。4、棚戶區(qū)改造片區(qū)中所涉及的出讓工業(yè)用地，根據(jù)《關于石臺縣舊城改造中涉及原企業(yè)改制職工土地收儲補償相關問題的批復》（石政秘〔2010〕62號）進行補償，即按土地坐落所在區(qū)域的工業(yè)用地基準地價，扣除土地使用年限折算后的地價進行補償。

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• 問 國有土地使用權可以轉讓嗎
  答

  國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標、拍賣。

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• 問 國有土地使用權可以置換嗎
  答

  土地置換（也叫土地交換）是土地轉讓的一種特殊形式，簡單點說就是拿這塊土地的使用權換那塊土地的使用權。土地置換主要可分為企業(yè)與企業(yè)之間的互換、企業(yè)與政府之間的互換。首先來看企業(yè)之間的土地置換，參照土地轉讓的一般規(guī)定即可?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規(guī)定，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權的出讓不光是看誰出價高，還要審查申請人對于土地的使用和開發(fā)方案，以期符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。土地不是簡單的流通商品，非法轉讓、倒賣土地使用權情節(jié)嚴重甚至要入罪，不建即轉的“炒地”行為當然要受到法律限制。企業(yè)與政府之間的土地置換，類似與商場買貨要求包退包換的做法。如甲拍得一塊地，事后發(fā)現(xiàn)該地不太理想，要求與政府名下的其他土地置換。對于這種土地置換，法律層面尚未有明確規(guī)定，各地對此一般也有自己的做法，理論上能否置換、如何置換觀點也不統(tǒng)一。

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• 問 ??國有土地使用權收回補償協(xié)議應該怎么寫？
  答

  一、政府提前收回國有土地使用權的法律依據(jù)1、《物權法》第148條：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。2、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。3、《城市房地產管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。根據(jù)以上法律規(guī)定，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權，而無須征得國有土地使用權人的同意，但是至于何為公共利益的需要，并沒有統(tǒng)一的界定，政府往往對此有很大的解釋權，特別是現(xiàn)在國家在推進城鎮(zhèn)化的建設中，收回國有土地使用權是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán)，在舊城改造中，既有公共利益的需要，也有商業(yè)開發(fā)的需要，所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。二、政府提前收回國有土地使用權補償?shù)姆梢?guī)定目前，我國對提前收回國有土地使用權的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權的征收建立單獨的補償制度，下面先分析各個法律的不同規(guī)定：（1）《物權法》規(guī)定的補償制度根據(jù)《物權法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。（2）《土地管理法》規(guī)定的補償制度《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權人應當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償?shù)木唧w標準作出規(guī)定，何為“適當”沒有判斷的標準。（3）《城市房地產管理法》規(guī)定的補償制度《城市房地產管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義，即如何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢？只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值；但是這個規(guī)定仍然是簡陋的，如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。（4）《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，對被征收人的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。雖然從表面意義上理解，這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償后，國有土地使用權是無償收回的，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的價值應包含在房屋的價值之中。根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析，對于提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補償建立的基本制度是“房地一體”的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M行一體化補償，房屋及不動產的補償價值中包含了國有土地使用權的補償價值?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》的補償制度延續(xù)了《物權法》的補償制度，都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規(guī)定了退還相應出讓金的規(guī)定；《城市房地產管理法》中的“土地開發(fā)的實際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償?shù)囊?guī)定也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現(xiàn)為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。因而，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標準和辦法，而是采取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償?shù)幕拘问綄崿F(xiàn)對土地和房屋的一體化補償。

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• 問 ??如何獲得國有土地使用權？國有土地使用權有什么取得方式？？
  答

  土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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