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• 133****6793

  房屋產(chǎn)權使用權一般是對房屋的使用權，不含處置權?，F(xiàn)在樓市交易中又不發(fā)使用權房的概念，使用權房俗稱公房，既然是公房有哪些來源形式呢？是否可以買賣呢？ 一、什么是房屋產(chǎn)權使用權 房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權，房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。但目前在房地產(chǎn)交易中有“使用權房”這一概念，即購買者只擁有使用權。購買使用權房，要特別注意其土地所有權是否為集體所有，購買使用權后無法辦理相關產(chǎn)權證。 二、使用權房的概念 使用權房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權，允許使用權人(公房承租人)在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。 相對而言，參與使用權交易的公房在產(chǎn)權上存在更多的不確定性，提供的法律依據(jù)不夠嚴謹、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數(shù)產(chǎn)權清晰的公房更傾向于尋求產(chǎn)權交易。此外，參與使用權交易在交易過程中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費太高的障礙。 三、公有房產(chǎn)使用權的法律屬性 公有房產(chǎn)的使用權是理論和法律實務上爭議頗多的一個問題。就公有房產(chǎn)使用權的性質，大致有四種觀點： （一）債權 國家作為公房的所有權人，授權有關的房產(chǎn)管理部門將公房出租給職工使用。國家與職工之間是一種租賃關系。本質上，公有房產(chǎn)使用權仍然為一種債權，現(xiàn)行法規(guī)《城市公有房屋管理規(guī)定》也認定公有房產(chǎn)使用權為一種租賃債權。只是由于公房的使用期限較長，體現(xiàn)出租賃債權的物權化特征。雖然公有房產(chǎn)使用權物權化，但這是我國現(xiàn)行制度不合理造成的，但不應將之定性為物權。有學者認為，縱觀世界各國法律，均無將房屋使用權界定為單獨物權的，將之界定為物權，難以與現(xiàn)行法律法規(guī)相協(xié)調。 （二）用益物權說 現(xiàn)階段公有房產(chǎn)使用權人對公有住房實際上行使了一種永久的占有權、控制權，其交納的租金并非所有權經(jīng)濟效益的體現(xiàn)，不能與房屋租金和土地的絕對地租及級差地租相稱，公有房產(chǎn)使用權已相對獨立于國家所有權，成為一種獨立的物權。認為，公有房產(chǎn)使用權由于具備使用權人對公有住房的實際控制權、支配權，所有人的權利被虛化、弱化；使用權沒有期限限制并可由遺屬繼續(xù)使用；所有權人行使所有權受到使用權人的限制以及公有房產(chǎn)使用權凝結著職工的勞動價值的原因，因此，公有房產(chǎn)使用權基本符合用益物權的法律特征，但稱其為準用益物權更能概括公有房屋使用權的法律性質。 （三）居住權說 居住權，顧名思義，指居住權人對他人所有的住房以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權利。我國公房使用權與大陸法中的居住權的法律特征十分相似，因此，應在物權法中將公房使用權作為用益物權中的居住權加以明確。 （四）自物權說 公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來的“租賃”關系，不是真正合同法意義上的租賃關系，這種使用權具有所有權性質，本質是物權，即民事主體以自己勞動獲得的權利，象勞動報酬一樣，是比較充分的自物權。 四、公有房產(chǎn)使用權的形成方式 公有住房主要有三種形成方式： （一）單位福利分房。單位福利分房不僅僅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的產(chǎn)權屬于單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房產(chǎn)管理部門進行管理以及房屋調換后交由單位分配給職工的住房。單位福利分房是我國傳統(tǒng)福利性住房分配的體現(xiàn)。凡享有這類公有房屋使用權的承租人，必須是企事業(yè)單位或者國家機關工作人員，這些職工工作到一定年限后，單位就會根據(jù)職工的工齡、職務級別、貢獻大小、家庭人口等諸多因素，確定分配給他們家庭一定面積的房屋，并由此建立起職工與單位或者國家房產(chǎn)管理部門之間的房屋承租關系，住房所有權歸單位所有，職工低租金使用。 （二）低保福利住房。這種住房主要是政府部門對低收入家庭、享受國家**低保障的城市居民所給予的一種社會福利型住房。房屋使用人只需要給付象征性房屋租金即可使用該房屋，因此，也稱之為“廉租房”，這種低保福利住房將是國家在實行住房商品化制度改革過程中必然要實行的一種社會福利型住房模式。 （三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產(chǎn)生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷后所分得的房屋仍然是公有住房；另一種是原住房屋為私房，產(chǎn)權人因為家庭人口多等原因，放棄“產(chǎn)權調換”，分得公有住房。 但不論是哪一種形式，都具有以下的特點：1、福利性，2、使用權的有限永久性，這里所說的有限永久使用權，是因為承租人使用該房屋必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，主要是建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》的相關規(guī)定，這種有限永久性還體現(xiàn)在使用權的繼受方面，一般情況下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家屬可以繼受，但是，這種繼受是有條件的，即必須共同居住兩年以上的家庭成員才能繼受并辦理更名手續(xù)。當然，這種有限永久性還反映在勞動關系領域，3、交易控制性。在傳統(tǒng)的住房制度下，公有住房被當作福利而被排除在市場之外，禁止進入市場流通，但是，隨著住房制度的改革的推進，公有住房在符合一定的條件下，可以進入市場流通，也就是說，公有房屋使用權在一定的控制層面上，可以進行交易或置換。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:41

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• 問 ??房產(chǎn)使用權什么意思？房屋使用權和房屋產(chǎn)權有哪些區(qū)別？
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  房屋使用權和產(chǎn)權有很大區(qū)別.產(chǎn)權是財產(chǎn)所有權的簡稱,表明財產(chǎn)的法律歸屬.有了產(chǎn)權,就可以依法使用支配處置這些財產(chǎn),并取得相應的利益.就房地產(chǎn)而言,大產(chǎn)權也叫完全產(chǎn)權,即該房產(chǎn)在法律上歸誰所有,房產(chǎn)證就是憑證.小產(chǎn)權也叫不完全產(chǎn)權,即只有使用權(長期),但沒有所有權憑證(房產(chǎn)證 ),所以法律上產(chǎn)權歸屬不明確,在買賣時存在潛在的風險,價格自然也便宜一些.

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• 問 房產(chǎn)使用權什么意思？房屋使用權和房屋產(chǎn)權有什么區(qū)別？
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• 問 使用權房如何轉產(chǎn)權房?使用權房屋轉產(chǎn)權
  答

  第一，你要搞清楚是否能夠轉換為產(chǎn)權房，使用權房分為：1.為可變產(chǎn)權的 使用權房屋 2.就是 永久使用權的房屋；比方說單位的大產(chǎn)權不愿意賣，單位房就只能是使用權。使用權房屋可以轉產(chǎn)權，買入價格的計算較為復雜，政府每年公布一個基準價格，再按照工齡、房屋面積、朝向、樓層等因素進行加減，具體您可以聯(lián)系當?shù)氐奈飿I(yè)公司。如可以買，那和正常買房的稅費一樣：這類使用權房產(chǎn)就相當于尚未被購買的公房，如果想將產(chǎn)權變更到個人，則需要在每年的年初或年中，憑單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權單位的房管科參加房改，當然，需按建房成本支付費用。而如遇拆遷，房管所或產(chǎn)權單位也有權在拆遷費里扣掉這部分錢。房屋使用者如想獲得產(chǎn)權，所交錢數(shù)的計算公式為：房屋使用面積乘以系數(shù)1.33后折合成房屋建筑面積，再乘以每平方米1560元。而按這個公式計算，一個使用面積30平方米的使用權房如遇拆遷，所需交給產(chǎn)權單位的錢僅為62244元。再加上折工齡及折舊，每套房合下來的一般只需要交納兩萬元左右。使用權的轉換不涉及任何交易稅費只需要交納過戶費用

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• 問 什么是房屋產(chǎn)權使用權 使用權與所有權有什么區(qū)別
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  如今人員的流動，從一個城市前往到另一個城市工作，外來務工人員的增多，也帶火了租房市場。在租房時，我們擁有的是房屋的使用權，房東擁有的是所有權。那么，你知道什么是房屋產(chǎn)權使用權？房屋使用權和所有權又有什么區(qū)別呢？ 一、什么是房屋使用權？ 房屋使用權是指擁有對房屋的實際利用權力。通過一定的法律契約，非房屋所有權人也可以獲得房屋所有權人房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權是指承租人承租的直管公有住房。 房屋使用權如果上市交易房價比所有權房屋便宜很多，雖然沒有產(chǎn)權證，但房屋使用權為房管局所有，與房屋使用權的使用人是長期租賃關系，產(chǎn)權單位不能任意解除租賃關系，不能隨便收回房屋，即使收回也會對使用權人進行補償。在遇到房屋拆遷時，房屋使用權在變成產(chǎn)權房后，能獲得補償款，即使不變成產(chǎn)權房，拆遷補償?shù)难a償款也歸房屋使用權人所有。居住房屋使用權每月要交一定數(shù)額的租金，但房屋使用權不用交物業(yè)管理費、取暖費以及房屋維修費。 二、什么是房屋所有權？ 房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權利，并可以排除他人對于其財產(chǎn)違背共意志的干涉，它是一種**充分、**完整的財產(chǎn)權或物權。 房屋所有權是區(qū)分使用權的一個概念。它表示所有者不僅具有使用權外還具有支配的權利，可以自由的買賣、處置，是房屋的**高權限-一般商品居住房具有的權限。 三、房屋使用權和所有權的區(qū)別 房屋的所有權和使用權是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權利狀態(tài)。房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利?！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。 擁有上述房屋所有權的四項權能，所有權人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，并且排除他人的權利。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。房屋的使用權是指對房屋擁有的利用及有限占用權。通過房屋租賃或借用實現(xiàn)的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權之中，是房屋所有權四項基本權能之一。 以上就是關于房屋產(chǎn)權使用權和所有權的定義以及二者之間區(qū)別的相關解答。在房地產(chǎn)買賣交易中，由于違規(guī)開發(fā)商和房屋中介的介入，使得使用權買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū)。一套房子幾十萬元，對購房人來說都是一輩子的積蓄，購買房屋使用權被騙的購房人大多數(shù)是被拆遷戶，很多購買所謂使用權的購房人血本無歸，甚至淪落為無家可歸的地步。  

• 問 使用權如何轉產(chǎn)權？使用權轉產(chǎn)權有什么流程？
  答

  1、單位分配的公房，其管理和使用應遵守有關規(guī)定，合法、合理使用。2、單位分配的公房變?yōu)閭€人產(chǎn)權，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權限，處置給個人；二是若單位公房符合公有住房出售相關規(guī)定，可通過這種方式出售給個人，個人向單位提出申請，單位組織評估、計算、收款、報批等程序辦理。使用權房和產(chǎn)權房區(qū)別：產(chǎn)權，個人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對該房產(chǎn)處置的權利，包括買賣、出租、獸醫(yī)、轉讓、繼承。使用權，國家計劃經(jīng)濟時期福利分房的產(chǎn)物，國家將該房產(chǎn)的使用權力以租賃的形式交給個人，事實上是個人在租住國家的房子，沒有特殊原因國家不收回該權利，但是個人不得處置該房產(chǎn)，不得買賣、出租、需要具備一定條件才能繼承，而且國家很可能那一天收回該項權利，很可能繼續(xù)調高租金。使用權轉產(chǎn)權就是所謂的“房改”，按照成本價再計算房屋折舊以及工齡就可以購買為個人產(chǎn)權。計算公式：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。應根據(jù)相關規(guī)定，按公有住房購買程序進行。1、公有住房購買人(簡稱購房人)應向公有住房出售單位辦理認購手續(xù)，領取購房用的統(tǒng)一表式資料。2、在購房前必須協(xié)商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級證明》。

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