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  近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。 當下國內樓市真實庫存有多大？未來市場的需求在哪里？在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產業(yè)發(fā)展的著力點何在？ 庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年 國家統(tǒng)計局**新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創(chuàng)下了歷史新高。其中，住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。 從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內預測，全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算，6.96億平方米待售庫存需要７個月的消化時間。 但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為，除待售面積外，企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目（除已預售）等也應當計入庫存，這樣一起統(tǒng)計后，我國房地產的真實庫存要大很多。 “其實，**可怕的還是巨大的潛在庫存?！敝袊康禺a數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應將在未來幾年內集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設面積，消化它們也需要幾年時間。 中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報告則認為，2015年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。 從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區(qū)”。 需求：市場＋保障，買房＋租房 去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路，由進城農民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。 國務院去年發(fā)布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。 他認為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側改革要解決這部分的需求問題”。 值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領域。 復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為，為滿足新需求，房地產業(yè)應加快供給側改革，包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發(fā)力點。 方向：“去庫存”狀態(tài)下房地產角色生變 業(yè)內人士根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產投資增速的明顯回調，不是周期性而是結構性的，因為供求關系已完全逆轉。在此背景下，房地產業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。 孫立堅說：“過去我們都稱房地產業(yè)是‘黃金十年’，這期間房地產投資增速每年都能保持20％以上，房地產上下游涉及多個行業(yè)，是拉動投資的中堅力量，是名副其實的經濟引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求，庫存嚴重，一方面要穩(wěn)住房地產投資，讓房地產成為中國經濟的穩(wěn)定器，另一方面地產商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、建設商，未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變?！? 對地方政府來說，房地產業(yè)作為地方經濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產業(yè)的配套、結合。 養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產、安樂地產；“互聯(lián)網(wǎng)＋”催生出地產后服務，社區(qū)物業(yè)管理服務成為開發(fā)商爭奪焦點；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經誕生。 “房產將更多扮演產業(yè)載體和容器的角色。房地產業(yè)的健康發(fā)展，更加需要其他公共資源和實體產業(yè)作為依托?！标愱烧f，以上海張江高科為例，地產開發(fā)收入在持續(xù)下降，企業(yè)也正在變身為“投行型”產業(yè)地產企業(yè)。這種“地產＋產業(yè)”的模式使房地產業(yè)走向穩(wěn)定中國經濟的舞臺。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:42

相關問題

• 問 政府買房補貼有多少 樓市去庫存形式如何
  答

  中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。會議指出，明年經濟社會發(fā)展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。有分析人士指出，這預示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產生重大影響。 中央經濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出臺刺激房地產市場發(fā)展的措施，房地產去庫存正在真金白銀地落到實處。 安徽蕪湖：契稅補助50% 日前出臺刺激房地產市場發(fā)展的措施，市民在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應交4%契稅的購房者，在繳納契稅后由市財政部門給予應繳契稅50%的補助。目前，蕪湖需要繳納4%契稅的戶型一般為144平米(含)以上戶型。因此，這一政策也被認為有利于大戶型庫存的消解，換句話說，利好有改善性居住需求的市民買房，購房者可節(jié)省萬元以上成本。 廣西北海：按房款總額1%給予財政補貼 2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領一次。 浙江杭州富陽區(qū)：**高一次性補貼80萬元 而在此之前，浙江杭州富陽區(qū)在12月8日推出了包含推進保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證后，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規(guī)定了相應的安居購房補貼優(yōu)惠政策，**高一次性補貼80萬元。 河南：對農民購房給予契稅和房款補貼 地處中原的河南早在11月10日就出臺了《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，鼓勵農民進城買房。并提出，各商業(yè)銀行要積極開展農村居民個人住房貸款業(yè)務，擴大業(yè)務范圍，支持農民進城購房，對農民購房的，政府應給予適當?shù)钠醵愌a貼、房款補貼以及降低交易手續(xù)費等?！? 數(shù)據(jù)顯示，2014年來，累計已經有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為三四線城市。 2016年還有哪些底牌可以“救樓市” 據(jù)觀點地產網(wǎng)報道，2016年可能會出現(xiàn)以下8大措施： 1、降首套**：將首套房**比例從現(xiàn)行的25%，下調至20%左右。 2、繼續(xù)降準降息。 3、樓市稅費補貼類政策進一步落地。同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。 5、調整普通住宅標準。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產直接結合。 8、對于特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 未來，政策儲備將從多方面進行。棚戶區(qū)改造將持續(xù)加碼，信貸政策繼續(xù)寬松。同時，將放緩房產稅落地，繼續(xù)釋放規(guī)劃政策紅利，直接購房有望減免稅費并給予一定補貼。

• 問 ??樓市去庫存暗示什么?樓市去庫存對房價有什么影響?
  答

  從短期看，國家號召去庫存，那就會在政策面積極配合房地產商，出臺各種積極的相關政策刺激消費者購買，那么房價肯定是會上漲的從長期看，國家是要達到調控房地產行業(yè)的目的，是使房地產行業(yè)軟著陸，要去房地產化，去房地產化的下一步就是去基建化。打破投資拉動經濟的惡性循環(huán)。增加新興產業(yè)，服務業(yè)在國民經濟中的比重。所以長期看，房價是一定會逐漸溫和下跌的。但是要避免房價迅速下跌，比如去年以及今年早些時候房價下跌過快就導致了房地產商債務風險高筑，如果泡沫迅速破滅會對國民經濟造成嚴重后果，所以現(xiàn)在是喊話加出政策使庫存先去掉，后面就是慢慢減少開工量，把握好速度，當然這個過程會是比較漫長的，肯定是以年為單位來計算的。

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• 問 樓市去庫存方向明確了嗎 住房等于買房嗎
  答

  近日，中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場。 當下國內樓市真實庫存有多大？未來市場的需求在哪里？在新的住房改革思路下，穩(wěn)定房地產業(yè)發(fā)展的著力點何在？ 庫存：只賣不建，存量也夠賣幾年 國家統(tǒng)計局**新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加一千多萬平方米，比一年前增加了1億平方米，也創(chuàng)下了歷史新高。其中，住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算，這些待售住宅可供約1.46億人居住。 從銷售看，今年1-11月，全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內預測，全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算，6.96億平方米待售庫存需要７個月的消化時間。 但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為，除待售面積外，企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目（除已預售）等也應當計入庫存，這樣一起統(tǒng)計后，我國房地產的真實庫存要大很多。 “其實，**可怕的還是巨大的潛在庫存?！敝袊康禺a數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的，這些潛在庫存加起來不少于40億平方米，而且這部分供應將在未來幾年內集中體現(xiàn)，即使不考慮每年新開工建設面積，消化它們也需要幾年時間。 中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報告則認為，2015年房地產市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。 從地區(qū)看，是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區(qū)”。 需求：市場＋保障，買房＋租房 去庫存前景如何，決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路，由進城農民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。 國務院去年發(fā)布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算，按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外，各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。 他認為，未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等，都是住房市場上的有效需求，針對這些需求的供給也是有效供給，“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求，供給側改革要解決這部分的需求問題”。 值得一提的是，住房需求不等于購房需求。比如，面向青年群體租賃需求的長租公寓，也是去庫存、穩(wěn)市場的新領域。 復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為，為滿足新需求，房地產業(yè)應加快供給側改革，包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等，這些都是未來政策的發(fā)力點。 方向：“去庫存”狀態(tài)下房地產角色生變 業(yè)內人士根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)推算，到“十二五”末，我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。因此，今年以來房地產投資增速的明顯回調，不是周期性而是結構性的，因為供求關系已完全逆轉。在此背景下，房地產業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。 孫立堅說：“過去我們都稱房地產業(yè)是‘黃金十年’，這期間房地產投資增速每年都能保持20％以上，房地產上下游涉及多個行業(yè)，是拉動投資的中堅力量，是名副其實的經濟引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求，庫存嚴重，一方面要穩(wěn)住房地產投資，讓房地產成為中國經濟的穩(wěn)定器，另一方面地產商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、建設商，未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變?！? 對地方政府來說，房地產業(yè)作為地方經濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化，而需更加注重與其他產業(yè)的配套、結合。 養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產、安樂地產；“互聯(lián)網(wǎng)＋”催生出地產后服務，社區(qū)物業(yè)管理服務成為開發(fā)商爭奪焦點；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經誕生。 “房產將更多扮演產業(yè)載體和容器的角色。房地產業(yè)的健康發(fā)展，更加需要其他公共資源和實體產業(yè)作為依托。”陳晟說，以上海張江高科為例，地產開發(fā)收入在持續(xù)下降，企業(yè)也正在變身為“投行型”產業(yè)地產企業(yè)。這種“地產＋產業(yè)”的模式使房地產業(yè)走向穩(wěn)定中國經濟的舞臺。

• 問 去庫存政策如何執(zhí)行 樓市去庫存購房者獲利多少
  答

  中央定調樓市去庫存，各地紛紛落實去庫存政策，中央鼓勵購租并舉和開發(fā)商降價，但是對于普通購房者倆說從樓市政策中能夠獲利多少呢？ 一、中央對樓市去庫存政策加碼 2015年12月中央經濟工作會議指出將房地產去庫存納入2015年年我國確定的五大經濟任務之一，同時將農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶政策、鼓勵各方購買庫存商品房出租也就是購租并舉的政策、鼓勵開發(fā)商降價來減少庫存，以及取消不合時宜的的限制性措施等手段。 2016年1月住房城鄉(xiāng)建設部出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見)，提出用3年時間，本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。那么什么是購租并舉呢？就是鼓勵自然人和各類機構投資者購買開發(fā)商庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。 二、海南積極去庫存十項措施有哪些？ 地方近期密集出臺的“去庫存”政策與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。海南也提出了去庫存措施，詳見如下。 1、深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度； 2、大力發(fā)展住房租賃市場； 3、大力推進棚改貨幣化安置； 4、實施公租房貨幣化； 5、用好住房公積金； 6、推進跨界地產發(fā)展； 7、改進調控方式，把好土地供應閘門，促進房地產業(yè)轉型發(fā)展； 8、實施精準促銷； 9、加強風險防范，推進企業(yè)兼并重組； 10、加強小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務水平。 以上是海南新出臺的事項去庫存政策，海南房地產市場一直是旅游地產的天下，所以整體價格居高不下，在整個過去十年房地產轟轟烈烈的大建之后，庫存量也居高不下，但是未提到房價問題。政府補貼購房等政策相信會更受購房者青睞。

• 問 ??樓市如何去庫存？有人知道嗎？
  答

  房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果?！　‘敗叭齑妗背蔀楫攧罩钡摹盎緡摺?，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優(yōu)惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 　　以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。 　　房產“去庫存”具體包括：　　1.鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低房價；　　2.對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協(xié)調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發(fā)企業(yè)通過改進規(guī)劃設計、完善配套設施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值?！　?.政府和開發(fā)商補貼購房?！　?.開發(fā)商的各種促銷活動。

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