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  自“金融危機(jī)”及“房市危機(jī)”以來，人民法院受理的商品房買賣糾紛中“退房”糾紛呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)，購(gòu)房者起訴開發(fā)商要求“退房”?？梢?，影響之大，焦點(diǎn)之集中。為了對(duì)“退房”（法律上的正式說法叫“合同的解除”）這一問題進(jìn)行比較細(xì)致的總結(jié)，就此房觀察新媒體特邀觀察家智庫(kù)專家、四川恒高律師事務(wù)所徐江，根據(jù)其曾經(jīng)辦理過的一些案件、法律的規(guī)定并結(jié)合購(gòu)房者的一些主張和理由，為大家解讀，以供參考（說明：本文僅就“商品房”問題進(jìn)行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟(jì)房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問題，因?yàn)檫@些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來的問題是**多的，故重點(diǎn)探討商品房的法律問題）。 1、合同無效情形下的退房。 合同無效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。 首先，違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)踐中，如果開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證（或提供虛假預(yù)售許可證），且在購(gòu)房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點(diǎn)要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯(cuò)誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評(píng)判合同的效力。 其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國(guó)家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購(gòu)房者不能以此為由要求退房。 再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國(guó)有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會(huì)導(dǎo)致其“合同”無效。因此，購(gòu)房者可退房。 又次，開發(fā)商的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。應(yīng)當(dāng)注意的是，并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴(yán)重不誠(chéng)信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當(dāng)然，考察實(shí)踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因?yàn)?，一般來講，開發(fā)商不會(huì)也沒有這個(gè)能力“不押”，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵(lì)的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同（四川版）也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預(yù)售時(shí)在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實(shí)這就是一種對(duì)法律的“誤讀”，因?yàn)?，抵押行為是否?dǎo)致退房在法律上有嚴(yán)格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì)導(dǎo)致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。 **后，購(gòu)房者不能以房?jī)r(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點(diǎn)，可能是所謂“金融危機(jī)”后**為集中的一個(gè)問題，很多購(gòu)房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻碇v，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。 2、根本違約情形下的退房。 根本違約是違約行為中**為嚴(yán)重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。對(duì)此，我國(guó)合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對(duì)商品房買賣合同中的具體情況，**高法院對(duì)根本違約作出了細(xì)化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；B、一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購(gòu)房者的合同期待權(quán)，購(gòu)房者可以要求退房。當(dāng)然，此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權(quán)，則不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。 3、面積誤差情形下的退房。 關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%（無論是增加還是減少）購(gòu)房者可以選擇退房；沒有超過3%一般是據(jù)實(shí)補(bǔ)算差價(jià)。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細(xì)的規(guī)定，購(gòu)房者可以參閱合同作出判斷。但有一點(diǎn)值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問題。**好要爭(zhēng)取只要其中一項(xiàng)的改變超過約定合理誤差值，購(gòu)房者均可要求退房。 4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。 此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋的安全問題。購(gòu)房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面，如果連工程質(zhì)量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì)出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關(guān)問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購(gòu)房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房。 實(shí)踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購(gòu)房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購(gòu)房者可以要求退房。 6、延期交房情形下的退房。 開發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中**常見的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速?gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對(duì)開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。歸結(jié)起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購(gòu)房者即可要求退房。 7、逾期付款情形下的退房。 這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開發(fā)商。主要指購(gòu)房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護(hù)開發(fā)商的利益。 8、辦證遲延（不能）情形下的退房。 辦證遲延（不能）將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購(gòu)房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證**后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購(gòu)房者可選擇退房。辦證不能的原因相當(dāng)復(fù)雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購(gòu)房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房者無法實(shí)現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購(gòu)房者**好選擇退房。 9、按揭辦理不能情形下的退房。 這種情形下，又分兩種情況。A、當(dāng)事人一方的原因?qū)е??；蛘唛_發(fā)商，或者購(gòu)房者。這種情況下，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。即，開發(fā)商的原因?qū)е?，?gòu)房者可以解除；購(gòu)房者的原因?qū)е?，開發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。B、不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。此種情況下既不是開發(fā)商的原因也不是購(gòu)房者的原因，則開發(fā)商和購(gòu)房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。 商品房買賣合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實(shí)踐中常見的基本情況從法律上做一個(gè)大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問題。商品房買賣的具體問題只有針對(duì)具體情況才能做更進(jìn)一步的分析。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:55

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)買商品房什么情況下可退房
  答

  要退房是很難的，看你們簽的協(xié)議的

  全部5個(gè)回答>
• 問 商品房買賣中，什么情況可以退一賠一？
  答

  具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：　　 １.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；　?。?故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；　?。?故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

• 問 商品房買賣中購(gòu)房者請(qǐng)律師做什么 商品房買賣中購(gòu)房者會(huì)遇到哪些問題
  答

  律師在商品房買賣中所起的作用，現(xiàn)在越來越被人們充分地認(rèn)識(shí)到了，許多購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)都有請(qǐng)律師的打算，但是有些購(gòu)房者卻不知道商品房買賣中請(qǐng)律師可以做什么，筆者在這里就此作一簡(jiǎn)單介紹，供大家參考。 第一，要明白購(gòu)房者與律師之間的法律關(guān)系 　 雙方之間是委托與被委托的法律關(guān)系。購(gòu)房者是委托人，委托律師在購(gòu)買商品房過程中提供法律服務(wù)，并向律師支付約定的律師費(fèi)；律師是受托人，接受購(gòu)房者的委托為其提供約定的法律服務(wù)，并收取律師費(fèi)。律師辦理委托事項(xiàng)的結(jié)果，由購(gòu)房者享有和承受。購(gòu)房者為此而請(qǐng)的律師，其責(zé)任是全力維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。購(gòu)房者委托的律師，與開發(fā)商委托的律師、銀行委托的辦理按揭貸款的律師，在服務(wù)對(duì)象、工作范圍上是大不相同的，不可混淆。 第二，律師在商品房買賣中提供法律服務(wù)的主要工作范圍 律師在商品房買賣中提供法律服務(wù)的工作范圍，由雙方在委托合同中約定。約定的事項(xiàng)的多與少，決定了律師的工作量，也決定了律師費(fèi)的多與少。一般來說，主要工作范圍包括： 1.審查開發(fā)商的資質(zhì)，看其是否具備國(guó)家規(guī)定的開發(fā)商品房的資格條件；查驗(yàn)開發(fā)商的相關(guān)銷售證件，看擬購(gòu)商品房是否具備銷售、預(yù)售條件。目前，商品房開發(fā)市場(chǎng)不是很規(guī)范，審查開發(fā)商的資質(zhì)、條件，很有必要。 2.商協(xié)商、談判，草擬、審查、修改、補(bǔ)充商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議。具體包括： 審查開發(fā)商提供的合同文本是不是建設(shè)部下發(fā)的商品房買賣合同文本，如果不是，則要求采用該文本；對(duì)該文本中的關(guān)鍵條款，主要是指由買賣雙方協(xié)商確定的填空條款，應(yīng)當(dāng)力求按照有利于購(gòu)房者的原則或者公平原則，與開發(fā)商協(xié)商確定具體內(nèi)容；對(duì)于開發(fā)商出示的未與買受人商量、已經(jīng)事先填寫好的條款，一定要細(xì)加審查、聯(lián)系交涉、修改補(bǔ)充；主合同一般只是原則性約定，大量的內(nèi)容要通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議來確定；查看合同的附件是否完整、齊備；查驗(yàn)代表出賣人簽字、蓋章的是真正的開發(fā)商還是代理售樓的銷售公司；等等。 3.辦理房屋入住驗(yàn)收過程中相關(guān)手續(xù)，主要是指開發(fā)商交付的相關(guān)文件是否合乎規(guī)定。至于房屋質(zhì)量有無問題，由開發(fā)商與購(gòu)房者共同確定；也可由律師協(xié)助。 商品房買賣是一個(gè)復(fù)雜的民事法律行為，從看房、簽認(rèn)購(gòu)書、簽主合同、補(bǔ)充協(xié)議到入住驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)證，往往歷時(shí)較長(zhǎng)，事務(wù)繁多，許多環(huán)節(jié)涉及法律等多方面專業(yè)知識(shí)，需要律師等專業(yè)人員為購(gòu)房者提供幫助，購(gòu)房者的合法權(quán)益才能得到保證。

• 問 商品房買賣中的定金如何處理 商品房買賣中的定金要多少
  答

  1.區(qū)分定金與訂金。在購(gòu)買商品房的過程中，買受人(購(gòu)房者) 與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會(huì)要求買受人與之簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回;(2) 合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買賣認(rèn)購(gòu)書中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認(rèn)購(gòu)書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因?yàn)橘I受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因?yàn)橘I賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

• 問 商品房買賣合同中可以退房的情形包括哪些？
  答

  從法律角度來看，商品房買賣合同中可以退房的情形主要包括：1. 開發(fā)商未按合同約定交付房屋；2. 房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響居住安全；3. 開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，影響房屋使用功能；4. 房屋實(shí)際面積與合同約定面積誤差超過3%；5. 開發(fā)商未在約定時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者在遇到上述情形時(shí)，有權(quán)要求解除合同并退房，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

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