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• 152****9006

  1.區(qū)分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者) 與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2) 合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;按受方違約的，應雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同中約定的定金能夠退嗎？
  答

  正式購房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來說，我們在簽訂認購書或意向書時約定交付定金作為簽訂正式合同的擔保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應當適用定金罰則。也就是說，購房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金。如果開發(fā)商收了定金但不賣房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，購房者可以要求退還定金。所謂不可歸責于當事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準等第三方原因或當事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者，如果能證明開發(fā)商不賣房導致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開發(fā)商賠償損失。

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• 問 商品房買賣中相關(guān)的定金處理問題有哪些 如何解決這類問題
  答

  商品房買賣中相關(guān)的定金處理問題有哪些？ 1.區(qū)分定金與訂金。 在購買商品房的過程中，買受人(購房者)與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2) 合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;按受方違約的，應雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。 3.注意認購書簽訂后的定金處理 在認購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應是關(guān)于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。 認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預約，是為將來訂立正式的銷售合同而預先簽定的獨立的合同，根據(jù)預約，開發(fā)商的義務是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人;而買受人的義務則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當事人的利益，法律規(guī)定，購房人在交付定金后，如果沒有正當理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金;出售人如果沒有正當理由而不簽定銷售合同的則應雙倍返還。由于定金具有擔保性質(zhì)，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應在認購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權(quán)益。 (1)如果買方?jīng)]有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。 (2)如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還;如果賣方違約的，應雙倍返還定金。 (3)如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 (4)如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預售)條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。 (5)如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數(shù)返還買方。 (6)如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售(銷售)合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

• 問 商品房買賣定金糾紛的處理原則有哪些?
  答

  定金是二手房交易過程中會進行支付，確定雙方交易意向的一個擔保方式，但是二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，那么定金的糾紛應該怎么處理呢？下面就讓我們來一起了解一下吧！定金是我國《擔保法》明確規(guī)定的一種擔保方式。根據(jù)定金的性質(zhì)不同，可以將其劃分為違約定金、立約定金、解約定金、成約定金、證約定金多種類型，其中**為常見的是違約定金和立約定金。立約定金也稱為訂約定金，是指當事人約定以交付定金作為雙方訂立主合同的擔保，當該擔保的定約行為沒有發(fā)生時，由違反承諾的一方接受定金處罰。立約定金的設(shè)立是在主合同簽訂之前，其目的是為了擔保合同的訂立，而違約定金的設(shè)立是在主合同簽訂的同時或之后，其目的是為了保證主合同的履行。根據(jù)**高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問題，發(fā)生定金合同糾紛應按以下處理規(guī)則解決。(一)定金罰則的適用規(guī)則。我國合同法第115條對定金是這樣規(guī)定的：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?二)實際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。定金合同簽訂后，如果應當交付定金的一方實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔保法規(guī)定，定金合同自從實際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當然不能強制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項下的義務。筆者認為對未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。(三)遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。**高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第120條規(guī)定“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。因此，實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應當按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。(四)合同部分履行時的處理規(guī)則。定金是擔保的形式之一，作用是指擔保主合同債務的履行，那么，其擔保的范圍應當是全部債務。全部不履行的，當然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔保范圍之內(nèi)，定金的效力對其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應當適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同債務，應當按照未履行部分與占整個合同的比例，計算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認為那種認為合同部分履行不適用定金罰則的觀點是錯誤的。(五)未按合同交付定金的處理規(guī)則。雙方當事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當事人實際交付定金為準，但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金，該合同不可強制執(zhí)行，那么拒絕交付定金的當事人是否應該承擔締約過失責任呢?筆者認為當事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責任。同時也不能認定當事人違約，更不能裁判當事人承擔違約責任。如果另一方當事人也未主張定金，由于定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔保的權(quán)利。(六)合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則?！逗贤ā返?16條規(guī)定：“當事人既約定違約，又約定定金的一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！睆谋緱l規(guī)定可以看出，合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能并用?，F(xiàn)實中，有些當事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時，對方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達到彌補因違約受到損失的目的;違約金相當于一方由于對方違約所造成的實際損失。一般說來，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當然，在定金條款對守約方有利時，守約方可以適用定金條款，按照定金罰則彌補自己的損失。(七)訂約定金的處理規(guī)則。主合同成立與否，定金合同均有效。**高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》其中對訂約定金問題做出了詳細、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金?！?本條是對立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實踐中如果當事人違反立約定金的應當按照擔保法第89條的規(guī)定進行處理。(八)解約定金的處理規(guī)則。關(guān)于解約定金的適用，實踐中存在疑問。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。筆者認為實踐中一些當事人以承擔定金為代價要求解除合同的應當準許。如果另一方當事人起訴到法院要求實際履行合同，人民法院應當駁回，此時，對主合同不能強制履行。而適用定金處罰后，并不排除有損失的一方要求對方損害賠償，在守約方當事人損失大于定金收益的情況下，承擔了定金的當事人仍然應承擔賠償責任，可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責任。(九)不適用定金罰則情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說的不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則，如果合同完全因不可歸責雙方當事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時，定金應當返還。既然雙方皆無過錯，均應免責，互不賠償亦不需懲罰，故定金應予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時，應對其作部分免責，其余則按一方過錯未履行合同的規(guī)則處理。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的，不能免除責任。(十)第三人的過錯導致合同不能履行適用定金罰則。凡當事人在合同中明確約定給付定金的，在實際交付定金后，如一方不履行合同除有關(guān)法定免責的情況外，即應對其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯導致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應對違約方適用定金罰則，合同當事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。總之，只有準確認識和全面掌握法律及司法解釋關(guān)于定金合同的規(guī)定有關(guān)規(guī)定，并在實際交易中依法簽訂、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，預防定金合同糾紛發(fā)生，這對促進資金流通和商品流通，保證債權(quán)實現(xiàn)和交易安全，均具有十分重要的意義。

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• 問 商品房買賣定金糾紛的處理原則有哪些?
  答

  正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

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• 問 商品房買賣中遇到什么情況可退房 商品房買賣中如何退房
  答

  自“金融危機”及“房市危機”以來，人民法院受理的商品房買賣糾紛中“退房”糾紛呈現(xiàn)出增長的趨勢，購房者起訴開發(fā)商要求“退房”。可見，影響之大，焦點之集中。為了對“退房”（法律上的正式說法叫“合同的解除”）這一問題進行比較細致的總結(jié)，就此房觀察新媒體特邀觀察家智庫專家、四川恒高律師事務所徐江，根據(jù)其曾經(jīng)辦理過的一些案件、法律的規(guī)定并結(jié)合購房者的一些主張和理由，為大家解讀，以供參考（說明：本文僅就“商品房”問題進行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問題，因為這些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來的問題是**多的，故重點探討商品房的法律問題）。 1、合同無效情形下的退房。 合同無效有很多原因，在此不能一一細數(shù)，只能擇實踐中之大端進行分析。 首先，違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補正，則合同確定、自始、當然無效。此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，實踐中，如果開發(fā)商在預售房產(chǎn)時，未取得預售許可證（或提供虛假預售許可證），且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。不過有一點要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評判合同的效力。 其次，商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。 再次，土地不合法，可以要求退房。這種情況通常就是實踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會導致購房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會導致其“合同”無效。因此，購房者可退房。 又次，開發(fā)商的嚴重不誠信行為可退房。具體是指：A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。應當注意的是，并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當然，考察實踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。因為，一般來講，開發(fā)商不會也沒有這個能力“不押”，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同（四川版）也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預售時在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。所以去年有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實這就是一種對法律的“誤讀”，因為，抵押行為是否導致退房在法律上有嚴格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會導致千篇一律的退房。因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點其實也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。 **后，購房者不能以房價下降為由要求降低現(xiàn)有合同價款、也不能以此為由要求退房。關(guān)于這一點，可能是所謂“金融危機”后**為集中的一個問題，很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因為從法律上來講，降價屬于合同價格條款的變更，退房屬于整個合同的解除，而合同變更須得雙方達成一致，合同解除（法定解除除外）也須得雙方達成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實踐中要得到支持相當困難。 2、根本違約情形下的退房。 根本違約是違約行為中**為嚴重的形態(tài)，它直接導致合同相對方不能依據(jù)合同實現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對商品房買賣合同中的具體情況，**高法院對根本違約作出了細化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。主要是指：A、先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；B、一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權(quán)，購房者可以要求退房。當然，此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權(quán)，則不會導致購房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導致購房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。 3、面積誤差情形下的退房。 關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定（但允許約定優(yōu)先）。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%（無論是增加還是減少）購房者可以選擇退房；沒有超過3%一般是據(jù)實補算差價。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細的規(guī)定，購房者可以參閱合同作出判斷。但有一點值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問題。**好要爭取只要其中一項的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。 4、質(zhì)量缺陷情形下的退房。 此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，導致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實踐中這種情況一般不多見。因為工程質(zhì)量是非常重要的一個方面，如果連工程質(zhì)量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實踐中一般會出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關(guān)問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費用由開發(fā)商承擔。 5、規(guī)劃設(shè)計變更情形下的退房。 實踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。 6、延期交房情形下的退房。 開發(fā)商逾期交房是我們在實務中**常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險，所以不管法律還是合同對開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權(quán)益。歸結(jié)起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實踐中比較常見的是兩個點：60日和90日。一般逾了這個期限，購房者即可要求退房。 7、逾期付款情形下的退房。 這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護開發(fā)商的利益。 8、辦證遲延（不能）情形下的退房。 辦證遲延（不能）將嚴重影響購房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證**后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。辦證不能的原因相當復雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購房者無法實現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購房者**好選擇退房。 9、按揭辦理不能情形下的退房。 這種情形下，又分兩種情況。A、當事人一方的原因?qū)е??；蛘唛_發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對方當事人可以請求解除合同。即，開發(fā)商的原因?qū)е?，購房者可以解除；購房者的原因?qū)е?，開發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。B、不可歸責于當事人雙方的事由。此種情況下既不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，則開發(fā)商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。 商品房買賣合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實踐中常見的基本情況從法律上做一個大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問題。商品房買賣的具體問題只有針對具體情況才能做更進一步的分析。