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• 142****6124

  房?jī)r(jià)扶搖直上，消費(fèi)者肉疼的同時(shí)就希望開(kāi)發(fā)商能夠多給點(diǎn)優(yōu)惠，于是就有了贈(zèng)送面積的促銷。于是在購(gòu)房過(guò)程中，眾多置業(yè)者常常被“買(mǎi)房送面積”這樣的噱頭所吸引住。更多開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送面積甚至達(dá)到20%，這樣的誘惑確實(shí)不小，可是這背后更多的是法律問(wèn)題，眾多置業(yè)者們不了解就盲目簽約，后續(xù)帶來(lái)的問(wèn)題也讓人頭疼不已。 對(duì)于購(gòu)房者所謂的“送面積”，在開(kāi)發(fā)商業(yè)內(nèi)叫“偷面積”，指的是不計(jì)算價(jià)格的面積并且不計(jì)入購(gòu)房合同的面積。有人形象地將“送面積”比喻為“逼良為倡”。 其中原因有三： 一是政府的高稅收逼得開(kāi)發(fā)商使出“送面積”的招數(shù)可以避掉銷售過(guò)戶環(huán)節(jié)的一大筆稅費(fèi);二是高房?jī)r(jià)逼得購(gòu)房者選擇這種“送面積”的房子，同地段同等價(jià)格的房屋當(dāng)然有“送面積”的比沒(méi)“送面積”的實(shí)惠。于是開(kāi)發(fā)商打出“送面積”的促銷噱頭，購(gòu)房者趨之若鶩，看樣板房時(shí)都會(huì)問(wèn)問(wèn)哪些地方是贈(zèng)送的面積，不送面積或送面積少的房子會(huì)被認(rèn)為是性價(jià)比差，成為被購(gòu)房者首先淘汰的對(duì)象。 小區(qū)因“送面積”無(wú)法辦理房產(chǎn)證，因此產(chǎn)生的遲延辦證糾紛也層出不窮。有網(wǎng)友反映當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)被某房地產(chǎn)商“買(mǎi)一層送一層”的廣告所吸引。銷售的戶型圖標(biāo)著上下兩層。入伙時(shí)開(kāi)發(fā)商交樓的毛坯房里已完成了中空樓板的一層加建，但開(kāi)發(fā)商為規(guī)避法律責(zé)任，讓購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)簽訂了一份開(kāi)發(fā)商事先擬定好的格式合同《施工委托協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)房者委托施工方加建一層樓板，也即是開(kāi)發(fā)商承諾的“送面積”。但是因?yàn)榻前?、?yáng)臺(tái)擅自加建、改建等情形，與報(bào)建施工圖不符，小區(qū)屬于不予規(guī)劃驗(yàn)收的情形，國(guó)土規(guī)劃部門(mén)不予發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，已裝修入住一年多的700余戶購(gòu)房者面臨著無(wú)法辦理房產(chǎn)證的局面。 “送面積”分為幾種情況：第一種“送面積”是改變規(guī)劃加建，未經(jīng)報(bào)批更改手續(xù)，如上述案例中加建一層屬于違規(guī)，存在無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收無(wú)法取得房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn);第二種“贈(zèng)送的面積”屬于公用面積，如一樓庭院、屋頂花園等，屬于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送，該贈(zèng)送行為本身就不合法;第三種比如在L形露臺(tái)上圍起一道玻璃或封閉一面墻，就多出一間房來(lái)，這種形式在樣板房里可以看到，但交樓標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有這道墻，圍起來(lái)的這部分面積也不載入產(chǎn)權(quán)證，在遇到拆遷、出售、繼承、評(píng)估、抵押等時(shí)，都存在著法律障礙。 近段時(shí)間以來(lái)，各地政府相繼出臺(tái)了一些相關(guān)規(guī)定，叫停開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)房送面積”的促銷行為?，F(xiàn)在北京、深圳等一線城市不知道何時(shí)出臺(tái)關(guān)于建筑面積的新規(guī)，一旦出臺(tái)相關(guān)新規(guī)，之前建好的“偷面積”戶型由于不合新的規(guī)定，將有可能面臨無(wú)法取得《驗(yàn)收合格證》和《建設(shè)規(guī)劃許可證》，無(wú)法取得房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積可靠嗎？開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積有什么陷阱嗎？
  答

  買(mǎi)房送車(chē)位買(mǎi)房送車(chē)位，固然很好，但是置業(yè)者一定要了解到底是個(gè)什么送法？是車(chē)位產(chǎn)權(quán)還是車(chē)位使用權(quán)亦或者是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？是不是只有購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商指定的戶型、樓棟或樓層才能獲贈(zèng)車(chē)位？同時(shí)要強(qiáng)調(diào)的是，贈(zèng)送可不等于免費(fèi)，有可能停車(chē)位是免費(fèi)的，但停車(chē)卻未必。許多樓盤(pán)的物業(yè)公司都會(huì)向在小區(qū)內(nèi)停車(chē)的住戶收取管理費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用不同于車(chē)位租金，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主還是租用停車(chē)位的業(yè)主都需要支付。買(mǎi)房送精裝修在購(gòu)房的時(shí)候，不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)說(shuō)“真正拎包入住”、“精裝房毛坯價(jià)”、“買(mǎi)房就送精裝修”……精裝房確實(shí)有不少好處，不用再操碎了新還灰頭土臉地自己裝修，但再轉(zhuǎn)念一想，精裝房真的是精裝嗎？抑或是“驚裝”？就是裝好了，那質(zhì)量經(jīng)得起考驗(yàn)嗎？風(fēng)格是你喜歡的嗎？當(dāng)初約定的價(jià)格精裝做到真材實(shí)料了嗎？近年來(lái)相關(guān)糾紛卻不少，爭(zhēng)執(zhí)大多圍繞“裝修材料與廣告承諾不符”、“工程技術(shù)不過(guò)關(guān)”等，裝修房看似省時(shí)省力，實(shí)則暗藏諸多問(wèn)題。那么精裝修在驗(yàn)房的時(shí)候要重點(diǎn)檢驗(yàn)?zāi)膸讉€(gè)方面呢？主要有幾個(gè)方面可以考量：（1）裝修的材料所用的品牌（2）水電布局是否合理，是否有安全隱含（3）地板是否有起翹、空心等情形（4）墻體是否存在裂縫、漏水跡象（5）廚衛(wèi)安裝是否能合理實(shí)現(xiàn)排水排煙……任何開(kāi)發(fā)商在裝修的時(shí)候都可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，但是相對(duì)而言，大品牌房企相對(duì)更靠譜一些。若是出現(xiàn)問(wèn)題，請(qǐng)注意保留物證，跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。買(mǎi)房送面積開(kāi)發(fā)商在促銷優(yōu)惠活動(dòng)中，**常見(jiàn)的形式就是“買(mǎi)房送面積”（如贈(zèng)送地下室、送露臺(tái)、送閣樓、送飄窗等），大部分的購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為“不拿白不拿”、增大使用空間”、“增加得房率”、“拉低單價(jià)”……但是“買(mǎi)房送面積”并不像想象中那么單純，有一種“送面積”是噱頭，用數(shù)字游戲迷惑消費(fèi)者，讓購(gòu)房人難以比較房子的單價(jià)；另一種是“偷面積” ，會(huì)影響戶型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)和日常使用。買(mǎi)房一切以居住的舒適性為主，切勿因贈(zèng)送面積影響戶型。同時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候一定確認(rèn)，贈(zèng)送的面積是否也要繳納物業(yè)費(fèi)，免得后悔莫及！買(mǎi)房贈(zèng)送X年物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)久來(lái)看，物業(yè)費(fèi)也是一筆不小的開(kāi)支，即使每月每平米1元物業(yè)費(fèi)，100平米的房子一年也需要支付1200元，十年就是1.2萬(wàn)元，對(duì)不少工薪階層來(lái)說(shuō)，贈(zèng)送幾年的管理費(fèi)也是一個(gè)極具誘惑力的條件。但“買(mǎi)房就送x年物業(yè)費(fèi)”并不可靠，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相當(dāng)復(fù)雜，投資、建筑、代理、銷售、物業(yè)等幾個(gè)方面，甚至都是不同的公司。此外，若物業(yè)公司更換過(guò)后，難以保證后期會(huì)擅自上漲物業(yè)費(fèi)，物業(yè)質(zhì)量也沒(méi)有保障。物業(yè)費(fèi)是一定要考慮的，但是沖著贈(zèng)送X年物業(yè)費(fèi)就決定買(mǎi)房實(shí)在是得不償失。不如選擇一個(gè)物業(yè)靠譜的樓盤(pán)，在眾多的開(kāi)發(fā)商中，碧桂園是不錯(cuò)的選擇?！敖o你一個(gè)五星級(jí)的家”的開(kāi)發(fā)理念受到了大家的認(rèn)可，服務(wù)貼心而且負(fù)責(zé)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送面積有什么貓膩 如何避開(kāi)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積陷阱
  答

  如今，“贈(zèng)送面積”這一銷售手段，被眾多無(wú)錫房企運(yùn)用到營(yíng)銷模式中，他們推出兩房變?nèi)俊⑷孔兯姆?、直接送面積等看似優(yōu)惠力度較大的促銷，來(lái)吸引購(gòu)房者眼球。 看過(guò)盤(pán)的購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)，所謂購(gòu)房“贈(zèng)送面積”，在實(shí)際交易中存在很多問(wèn)題。比如：小區(qū)容積率被增加，建筑構(gòu)造質(zhì)量下降，戶型設(shè)計(jì)更改等問(wèn)題，那么，買(mǎi)房時(shí)有“贈(zèng)送面積”到底劃不劃算呢？ “在看房過(guò)程中，很多樓盤(pán)都有‘購(gòu)房即贈(zèng)送面積’的承諾，只不過(guò)贈(zèng)送面積大小上有些差異，有的說(shuō)贈(zèng)送入戶花園，有的說(shuō)贈(zèng)送地下室，也有贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的?！苯诳捶康男?，跑了很多樓盤(pán)，對(duì)于贈(zèng)送面積的促銷，他認(rèn)為對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常實(shí)惠?，F(xiàn)實(shí)中，很多“準(zhǔn)業(yè)主”與小張一樣，對(duì)開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送面積”表示歡迎，在他們看來(lái)，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，置業(yè)者得實(shí)惠，可謂兩全其美。 目前，贈(zèng)送面積營(yíng)銷方式在無(wú)錫樓市中，被開(kāi)發(fā)商熱捧。過(guò)推出具有誘惑力的優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)房者出手，是當(dāng)下除特價(jià)房外的另一有效營(yíng)銷策略。事實(shí)上，部分購(gòu)房者的確是在贈(zèng)送面積的促銷刺激下才出手購(gòu)買(mǎi)的。錫東某盤(pán)表示，通過(guò)一段時(shí)間的面積贈(zèng)送，項(xiàng)目推盤(pán)速度比前期有所提高，同時(shí)售樓部來(lái)客量也相應(yīng)增多，現(xiàn)在市場(chǎng)上采用此種營(yíng)銷策略的樓盤(pán)不少，各項(xiàng)目贈(zèng)送面積方式不同，形式多種多樣，比如：贈(zèng)送花園、大露臺(tái)、地下室、挑高空間、陽(yáng)臺(tái)…… 但同時(shí)，也有很多購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積這一做法存在很多疑問(wèn)。他們表示，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送購(gòu)房者些許面積是為了促銷，但有些樓盤(pán)所謂的“贈(zèng)送面積”太大，比如個(gè)別樓盤(pán)聲稱贈(zèng)送面積達(dá)20%，令人難以相信。 開(kāi)發(fā)商銷售說(shuō)辭中經(jīng)常用到“一房變兩房”、“二房變?nèi)俊?、“?zèng)送陽(yáng)臺(tái)花園”之類廣告語(yǔ)，這被業(yè)界稱為“面積營(yíng)銷”。在價(jià)格相等的樓盤(pán)中，拿到更大更多的居住空間，顯然購(gòu)房者更愿意。對(duì)于樓盤(pán)普遍促銷手法，一些購(gòu)房者表示可以接受。 當(dāng)然，也有不少購(gòu)房者對(duì)此表示質(zhì)疑。很多購(gòu)房者認(rèn)為，“羊毛出在羊身上”，開(kāi)發(fā)商怎么可能贈(zèng)送面積給購(gòu)房者呢，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，買(mǎi)房送面積只是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，說(shuō)不清是“餡餅”還是“陷阱”。 贈(zèng)送面積一般位于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等部分，絕大多購(gòu)房合同中都不會(huì)將贈(zèng)送面積這一項(xiàng)寫(xiě)入，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)證也很難體現(xiàn)出來(lái)。后期贈(zèng)送面積如不能落實(shí)，或因?yàn)橘?zèng)送面積出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到抵押、繼承、拆遷等情況時(shí)，法律就難以保障業(yè)主利益。 據(jù)記者了解，對(duì)于這種促銷手段，很多城市都出臺(tái)了相應(yīng)規(guī)范，明確禁止“贈(zèng)送空間”。因此，購(gòu)房者對(duì)于贈(zèng)送面積等優(yōu)惠，一定要擦亮眼睛謹(jǐn)慎出手。

• 問(wèn) 新手買(mǎi)房如何避免開(kāi)發(fā)商的陷阱 開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)陷阱是什么意思
  答

  不管是購(gòu)房商品房或還是手房，由于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶會(huì)存在一定的時(shí)間差，有些不良房產(chǎn)商或房東就一房多賣(mài)，**后也許只有出價(jià)**高的買(mǎi)受者得到了產(chǎn)權(quán)證。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商只是簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而沒(méi)有進(jìn)行房屋所有權(quán)過(guò)戶登記，此時(shí)買(mǎi)受人只有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，而不具有排他的效力，這種情況下就無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格再賣(mài)給其他人的情況發(fā)生。 其實(shí)，《物權(quán)法》為防止這種情況發(fā)生，規(guī)定了預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這就極大地保護(hù)了購(gòu)房人的權(quán)益。 那么預(yù)告登記后，債權(quán)消滅（比如解除買(mǎi)賣(mài)合同）或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。根據(jù)此條的規(guī)定，你可以和開(kāi)發(fā)商約定向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。這樣即使開(kāi)發(fā)商違約再把房子賣(mài)給其他人，因無(wú)法辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)，也不產(chǎn)生物權(quán)效力，這樣就可以保證你將來(lái)能夠獲得這套房屋。 事實(shí)上，一房?jī)少u(mài)是當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，購(gòu)房者在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中很難知道其需要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已被開(kāi)發(fā)商銷售給另外的買(mǎi)主，如果開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)怎么辦，購(gòu)房者在房屋買(mǎi)賣(mài)中又該怎么做才能盡量避免一房二賣(mài)的情況發(fā)生呢？專業(yè)的律師會(huì)告訴您發(fā)生糾紛后該怎么處理以及如何避免糾紛的發(fā)生，所以在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)**好請(qǐng)專業(yè)律師陪同，以防該類糾紛的發(fā)生。

• 問(wèn) 什么是購(gòu)房的贈(zèng)送面積 這是房產(chǎn)商的一種騙術(shù)嗎
  答

  近年得房率這個(gè)詞被很多購(gòu)房者看重，他們對(duì)比樓盤(pán)的一個(gè)重要的指標(biāo)是贈(zèng)送面積后的得房率，所以他們買(mǎi)房時(shí)比較看重入戶花園的大小、陽(yáng)臺(tái)的大小、飄窗的大小高矮等。但是有多少人的入戶花園裝修的是和樣板房一樣的？大部分應(yīng)該就只是一個(gè)空的鞋架；有多少人的飄窗是擺放有詩(shī)意的？大部分應(yīng)該是堆滿了雜物；而陽(yáng)臺(tái)的利用，如果是南方的房子，很多外部的半封閉的陽(yáng)臺(tái)的相當(dāng)于沒(méi)有利用，特別是朝西面的，由于西曬厲害陽(yáng)臺(tái)無(wú)法正常利用，所以走訪很多朋友的大陽(yáng)臺(tái)，空蕩蕩的絲毫沒(méi)有樣板房那樣的心動(dòng)，看了真是覺(jué)得甚是可惜。 房主在買(mǎi)這些大的入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗的時(shí)候應(yīng)該是特別有期待的，他們想著能跟樣板房一樣（從這一點(diǎn)來(lái)看，樣板房的營(yíng)銷在銷售上非常的重要），甚至是更有生活情趣，但是赤裸裸的現(xiàn)實(shí)是除了正常的生活工作，根本沒(méi)有多余的心情和時(shí)間來(lái)打理曾經(jīng)花別的項(xiàng)目更高一點(diǎn)價(jià)格買(mǎi)回來(lái)的夢(mèng)想生活。這也同時(shí)在告訴即將買(mǎi)房或者即將換房的朋友，在買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意以下幾點(diǎn)。 一、同等價(jià)位若有得房率能更高的**好。得房率高說(shuō)明同等總價(jià)的房源，套內(nèi)面積的使用率也高，逆向思維的話，你的房子比其他項(xiàng)目的房子價(jià)格更低，這個(gè)看合同的套內(nèi)面積價(jià)格就能非常直接的了解到。 二、不盲目接受贈(zèng)送面積，要從日常生活的角度考慮贈(zèng)送區(qū)域的實(shí)用性。有很多項(xiàng)目為了增加賣(mài)點(diǎn)，盲目增加實(shí)用性，比如說(shuō)花池、生活陽(yáng)臺(tái)等，有些人的房子住了五六年也沒(méi)見(jiàn)過(guò)花池上開(kāi)過(guò)什么花，這種贈(zèng)送相當(dāng)于雞肋，但是卻很難能開(kāi)發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候因?yàn)橛羞@樣一個(gè)賣(mài)點(diǎn)導(dǎo)致你的房源比同區(qū)域房源價(jià)格稍貴。 三、如果贈(zèng)送區(qū)域大而導(dǎo)致正常使用的空間進(jìn)伸受影響，那需要考慮是否因小失大。因?yàn)橘?zèng)送區(qū)域理論上來(lái)說(shuō)是一個(gè)附加值，他不是你必須要的一個(gè)區(qū)域，比如說(shuō)廚房，你不可能一個(gè)三房的臥室而沒(méi)有一個(gè)廚房。 四、參觀樣板房仔細(xì)核對(duì)樣板房與現(xiàn)房的尺寸。很多項(xiàng)目為了達(dá)到營(yíng)銷的視覺(jué)效果，拓寬或者是縮小部分區(qū)域面積，所以也出現(xiàn)很多人發(fā)現(xiàn)實(shí)體房就算你跟樣板房裝修的一樣一樣的，視覺(jué)和舒適度上也是和樣板房無(wú)法比。 房屋的贈(zèng)送只是今年來(lái)比較火熱的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但是我們購(gòu)房者自己認(rèn)真想一下，開(kāi)發(fā)商是不是慈善機(jī)構(gòu)，為什么會(huì)有免費(fèi)這一說(shuō)法，這肯定是羊毛還是得出在羊身上。所以在買(mǎi)房子的時(shí)候一定要非常注意贈(zèng)送面積，贈(zèng)送在哪里，怎么贈(zèng)送，如何使用等問(wèn)題。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積可能存在哪些陷阱？
  答

  我聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積可能有貓膩，比如贈(zèng)送的面積可能不算產(chǎn)權(quán)，或者位置不好，影響居住。但具體我也不太懂，還是得多問(wèn)問(wèn)專業(yè)人士，仔細(xì)看看合同，別被忽悠了。

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