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• 158****6734

  “五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》?！拔遄C”中**重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 “二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！岸?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1．開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6.門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9.其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。 預(yù)售許可證 商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的，同意開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、銷(xiāo)售單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號(hào))、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房怎么查預(yù)售許可證?預(yù)售許可證有什么作用呢?
  答

  提起“五證”，也許大家對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證這四個(gè)證件并沒(méi)有什么疑惑。但是，如果一說(shuō)到商品房銷(xiāo)售許可證和商品房預(yù)售許可證，不少人就會(huì)混淆不清，今天就來(lái)一起分辨一下它們吧。商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證有何區(qū)別？商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證**明顯的區(qū)別主要有兩個(gè)：1、 適用對(duì)象不同商品房預(yù)售許可證的適用對(duì)象是期房，因?yàn)樵撟C件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目未建成時(shí)便可銷(xiāo)售的標(biāo)志。商品房銷(xiāo)售許可證的適用對(duì)象是現(xiàn)房，因?yàn)樵撟C件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目竣工后便可銷(xiāo)售的標(biāo)志。

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• 問(wèn) 商品房銷(xiāo)售許可證是什么 和商品房預(yù)售許可證有什么不同
  答

  商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷(xiāo)售許可證，不能將兩者混淆起來(lái)，商品房銷(xiāo)售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房(現(xiàn)房)銷(xiāo)售許可證的取得必須符合下列條件： 1.開(kāi)發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū); 2.取得土地使用權(quán)證書(shū)和使用土地批準(zhǔn)文件; 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證; 4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收; 5.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期; 6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。買(mǎi)現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等。

• 問(wèn) 預(yù)售證是什么? 商品房預(yù)售許可證與商品房銷(xiāo)售許可證有什么區(qū)別
  答

  在購(gòu)置房屋時(shí)，人們普遍都比較關(guān)注“五證”，而五證中對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)**為關(guān)鍵的就是商品房預(yù)售許可證。什么是商品房預(yù)售許可證? 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

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• 問(wèn) 商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證有什么不同 它們有哪些作用
  答

  近日又出新規(guī),中央國(guó)家機(jī)關(guān)職工本人申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金時(shí),需提供職工所購(gòu)住房項(xiàng)目《北京市商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。那商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證有何區(qū)別？ 商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證的關(guān)聯(lián) 我們國(guó)家以前是只有《商品房預(yù)售許可證》的，為什么呢？因?yàn)槲覀儑?guó)家以前為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》這三個(gè)就可以對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售，就是沒(méi)有看到房屋的時(shí)候也可以賣(mài)了，但這是一種買(mǎi)空賣(mài)空的行為，國(guó)家為了嚴(yán)格控制，就弄出一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》這東西了，只要取得這東西，才能對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售，其實(shí)就是一種合法的買(mǎi)空賣(mài)空。 但是現(xiàn)在我們國(guó)家為了現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，又改了規(guī)定，規(guī)定只有看到毛坯房，并報(bào)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后才允許銷(xiāo)售，于是就有了一個(gè)《商品房銷(xiāo)售許可證》這東西。 商品房預(yù)售許可證和商品房銷(xiāo)售許可證的區(qū)別 商品房預(yù)售合同或商品房銷(xiāo)售合同有什么不同?在預(yù)售的時(shí)候辦理了前一個(gè),等到現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)還要辦理后一個(gè)嗎? 是的，要另外辦理的，因?yàn)轭A(yù)售合同屬于一種非精確合同，在商品房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可能會(huì)由于各種原因，造成設(shè)計(jì)圖上的東西和實(shí)際上的東西有差別，而商品房屬于長(zhǎng)期、大額的消費(fèi)項(xiàng)目，因此需要比較規(guī)范的內(nèi)容，就有了這么一個(gè)規(guī)定，簽訂預(yù)售合同以后還要簽訂銷(xiāo)售合同。 簡(jiǎn)單的說(shuō)： 《預(yù)售許可證》是允許開(kāi)發(fā)商賣(mài)期房，就是房子還沒(méi)修或還沒(méi)修好就開(kāi)始賣(mài)房； 《銷(xiāo)售許可證》是允許開(kāi)發(fā)商賣(mài)現(xiàn)房，就是要在房子建好后再開(kāi)始賣(mài)房。 預(yù)售許可證是專(zhuān)門(mén)針對(duì)期房而言的,是對(duì)期房出售的一種管理制度,目的是保障消費(fèi)者的利益,約束開(kāi)發(fā)商的行為. 現(xiàn)房出售不需要辦理許可證,但也要向房地產(chǎn)管理部門(mén)備案,并要達(dá)到以下幾個(gè)條件: （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 建設(shè)部的<商品房銷(xiāo)售管理辦法>規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 合同的區(qū)別主要在于預(yù)售合同的內(nèi)容，存在變更的可能性,如面積\配套條件等，而銷(xiāo)售合同約定的內(nèi)容必須是實(shí)際情況，是真實(shí)的。

• 問(wèn) 商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件是什么 商品房預(yù)售許可證辦理流程有哪些
  答

  商品房預(yù)售制度是商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的一種銷(xiāo)售形式，就目前而言，商品房預(yù)售已經(jīng)成為了我國(guó)商品房銷(xiāo)售的主要途徑了。所謂的商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來(lái)說(shuō)，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱(chēng)為期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。那么，商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件以及辦理流程呢? 商品房預(yù)售(期房交易)不同于商品房銷(xiāo)售(現(xiàn)房交易)，因其不可預(yù)知性導(dǎo)致商品房預(yù)售過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售中所不存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，例如交易地位不公平、銷(xiāo)售方式不規(guī)范等，而這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)**終都?xì)w于承購(gòu)人一方承擔(dān)。因此國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售予以規(guī)制，而商品房預(yù)售許可證正是其中之一，也是**為重要的規(guī)制要件。 所謂的商品房預(yù)售許可證也就是開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)所需要辦理的相應(yīng)主管部門(mén)的預(yù)售行政許可。商品房預(yù)售許可證產(chǎn)生的法律依據(jù)主要為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條;《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條;《浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》第二十五條;《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條;《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條等相關(guān)法律。上述法律法規(guī)都指向一點(diǎn)，即對(duì)于需要進(jìn)行預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)所規(guī)定的條件及程序向相關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可;經(jīng)行政主管部門(mén)審核核準(zhǔn)預(yù)售許可之后，開(kāi)發(fā)商才可以對(duì)外公開(kāi)預(yù)售商品房。 筆者現(xiàn)將杭州地區(qū)辦理商品房預(yù)售許可的相關(guān)條件及程序羅列于后，以供參考。 一、商品房預(yù)售許可證的核準(zhǔn)條件 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)的條件規(guī)定如下： (一)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū); (二)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (四)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上; 2、高層建筑已完成地面以下的主體工程; (五)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶(hù)安置情況說(shuō)明和市、縣(市)建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。 上述五點(diǎn)為申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的相應(yīng)條件，其中前三點(diǎn)規(guī)定于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中，后兩點(diǎn)規(guī)定于《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條四到六款，“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(四)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 在具備了上述條件之后，開(kāi)發(fā)商才可以向房產(chǎn)主管行政部門(mén)提出預(yù)售許可申請(qǐng)?？梢哉f(shuō)，針對(duì)期房的不可預(yù)知性，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了法律法規(guī)對(duì)預(yù)售條件予以限制，通過(guò)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范來(lái)減少期房購(gòu)買(mǎi)人的風(fēng)險(xiǎn)。 二、申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證所需要的材料 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備了申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管行政部門(mén)遞交申請(qǐng)表和申請(qǐng)所需隨附材料，隨附材料大多為證明開(kāi)發(fā)商所要申請(qǐng)人的商品房已經(jīng)具備預(yù)售條件的資料，具體由各地的房地產(chǎn)管理局確定所需材料。 杭州市房產(chǎn)管理局明確申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)內(nèi)容： 1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表(原件); 2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本(復(fù)印件); 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)正本和副本(復(fù)印件); 4、申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃文件(復(fù)印件); 5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)批復(fù)(復(fù)印件); 6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印件); 7、土地出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)(復(fù)印件);; 8、土地使用證(原件及復(fù)印件); 9、建筑工程施工許可證(原件及復(fù)印件); 10、建筑工程規(guī)劃許可證及附件附圖(原件及復(fù)印件); 11、建筑總平面圖(復(fù)印件); 12、標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)使用證(復(fù)印件); 13、銀行同意抵押土地在建商品房預(yù)售的函(原件); 14、銀行出具預(yù)售款監(jiān)督方案(原件); 15、工程形象進(jìn)度鑒證單(原件); 16、物業(yè)用房繳交確認(rèn)單(原件); 17、拆遷安置情況說(shuō)明(原件); 18、拆遷安置用房核查登記表(原件); 19、房號(hào)清單。 (以上資料均為一份) 上述19項(xiàng)為杭州市房產(chǎn)管理局所列明的申請(qǐng)材料，其中2-3項(xiàng)為對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)審查;4-11項(xiàng)為對(duì)申請(qǐng)預(yù)售房屋的建設(shè)及用地手續(xù)是否完備情況進(jìn)行復(fù)核;如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中將土地使用權(quán)抵押給銀行的，需要有第13項(xiàng)材料。 第14項(xiàng)銀行出具預(yù)收款監(jiān)督方案源于《房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)工程建設(shè)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，中國(guó)人民銀行杭州中心支行和中國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì)浙江監(jiān)管局近期聯(lián)合下發(fā)了《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍，預(yù)售資金須存入專(zhuān)用存款賬戶(hù);未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》;商品房預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)使用預(yù)售金應(yīng)向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng);商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該暫行辦法于2010年11月1日起實(shí)施。 工程形象進(jìn)度單的審核是為了確定工程的施工進(jìn)度是否已經(jīng)具備相應(yīng)預(yù)售條件， 三、申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證的流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具備相關(guān)條件及持有相關(guān)完整的資料之后，就可以向杭州市房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理處提交許可申請(qǐng)，市場(chǎng)處工作人員接受申請(qǐng)后會(huì)對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行初審，在初審?fù)ㄟ^(guò)之后相關(guān)資料送市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)復(fù)審。在復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)之后，相關(guān)資料送分管副局長(zhǎng)審批。經(jīng)審查申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合許可條件的，由審核人員制作許可證書(shū)并通知申請(qǐng)人領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證;如果經(jīng)審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請(qǐng)人若對(duì)決定不服，可以依據(jù)行政許可法提請(qǐng)行政復(fù)議或是行政訴訟。該行政許可會(huì)在5個(gè)工作日作出，并公示3天。開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取許可證后就可以組織開(kāi)展商品房預(yù)售工作。 以上就是小編為大家介紹的商品房預(yù)售許可證辦理?xiàng)l件以及辦理流程，希望能夠幫助到您。