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  一、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓 （一）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。 除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件： 1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 （1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)； （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 （1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （2）領(lǐng)有國有土地使用證； （3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； （4）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 3、法律依據(jù)： 《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條　 （二）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 （1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容； （2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)； （3）國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實(shí)質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價(jià)格是否合理，必要時(shí)進(jìn)行國有土地使用權(quán)估價(jià)； （4）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)； （5）登記發(fā)證。 2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 （1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容； （2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)； （3）國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求； （4）受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國家； （5）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)； （6）登記發(fā)證。 （三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項(xiàng) 1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。 轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。 2、有關(guān)評(píng)估事宜咨詢。 根據(jù)法律規(guī)定，國家控制國有土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過低時(shí)，國家享有優(yōu)先購買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時(shí)，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。 3、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢。 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。 4、關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問題。 擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。 國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。 5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相互制約。 因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。 6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更 國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。 7、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，國有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓，故國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物價(jià)值相對(duì)較小，于土地而言不大，并不重視 8、應(yīng)當(dāng)關(guān)注的司法解釋

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:18

相關(guān)問題

• 問 國有土地權(quán)的轉(zhuǎn)移需要哪些手續(xù) 如何辦理土地權(quán)的轉(zhuǎn)移
  答

  國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，即以出讓、劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及國有土地使用權(quán)出讓、劃撥本身等。 狹義概念：以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式 （一）轉(zhuǎn)讓方式 1、出售；2、交換；3、贈(zèng)與；4、以土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股；5、一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房；6、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；7、以房地產(chǎn)抵債的；8、其他（繼承）。 （二）法律依據(jù)： 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990.5.19）第19條； 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（2001.8.15）第 3 條； 《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（1995.12.27）第18條； 《土地管理法實(shí)施條例》（1999.1.1）第 29 條； 《**高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》（1998.9.9）。 三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓之區(qū)別 （一）主體不同。 出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施； 轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。 （二）行為性質(zhì)不同 根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 （三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同 出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。 （四）交易市場(chǎng)不同 出讓，一級(jí)市場(chǎng)，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng)，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

• 問 什么是國有土地權(quán)證，有什么作用
  答

  又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)**頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。國有土地使用證（使用方式：劃拔、租賃、入股、出讓等）、集體土地所有證、集體土地使用權(quán)證

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• 問 ??國有土地權(quán)屬性質(zhì)究竟是啥意思?
  答

  土地權(quán)屬性質(zhì)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)。我國實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，《土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！薄稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！币虼耍覈恋厮袡?quán)性質(zhì)分國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定“國有土地和農(nóng)民集體所有土地，可依法確定給單位或者個(gè)人使用?！边@樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。

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• 問 國有土地權(quán)屬性質(zhì)究竟是什么意思?
  答

  土地的權(quán)屬就是指土地的所有權(quán)歸屬問題在中國，土地分為國有和集體所有，一般能用于開發(fā)建設(shè)的必須是國有土地。我們所買的房子一般都是國有土地，但是我們只對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)，而且這個(gè)使用權(quán)是有年限的，按照用途分為住宅70年，商業(yè)40年，工業(yè)和其他50年。一般農(nóng)村的宅基地上蓋的房子所辦的土地證，你看土地權(quán)屬性質(zhì)寫的就說集體土地使用權(quán)。

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• 問 拉薩市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓辦法有哪些 辦理轉(zhuǎn)讓流程是怎樣的
  答

  (1994年10月13日拉薩市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過 1995年4月15日西藏自治區(qū)第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議批準(zhǔn) 1997年2月28日拉薩市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修正 1997年3月29日西藏自治區(qū)第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)) 第一章　總　則 第一條　為了合理開發(fā)、利用、經(jīng)營拉薩市國有土地，加強(qiáng)國有地產(chǎn)管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展，依照《中華人民共和國憲法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條　本辦法適用于拉薩市城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“城鎮(zhèn)”)規(guī)劃區(qū)范圍的一切國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。 地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設(shè)施不在土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓范圍。 第三條　中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定的外，均可依照本辦法規(guī)定，在拉薩市取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 在進(jìn)行國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓方和受讓方都應(yīng)珍惜和保護(hù)土地資源，加強(qiáng)對(duì)土地使用的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理，防止國有土地的流失。 第四條　國有土地實(shí)行有償、有期限使用制度。國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。凡依法取得的土地使用權(quán)，在約定的使用期限內(nèi)，受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。 但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可依照法律程序提前收回。 第五條　依照本辦法在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中所收取的出讓金、土地使用費(fèi)應(yīng)全部上繳同級(jí)財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。 第六條　依照本辦法規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的土地面積、土地用途、動(dòng)工開發(fā)期、投入的資金數(shù)額，開發(fā)利用土地。 土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。 第七條　土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、附著物的登記，由市、縣(區(qū))人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定辦理。 登記的文件、資料可以公開查閱。 第八條　國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃。 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動(dòng)，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)，并不得損害社會(huì)公共利益。