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• 136****5066

  對于房地產(chǎn)市場來說，這個冬天不算寒冷。 12月1日，中國指數(shù)研究院（以下簡稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。同比方面，百城住宅均價較去年同期上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點。這也是百城房價同環(huán)比連續(xù)第四個月上漲。 中指院常務副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，圍繞中央去庫存戰(zhàn)略導向，更多相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”可期。價格方面，部分一、二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大。 深圳房價漲幅居前 中指院數(shù)據(jù)顯示，11月住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為41個，較上月減少7個。漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京以及寧波。具體來看，蘇州、深圳環(huán)比漲幅超過2.5%，蘇州因均價較高樓盤入市以及個別樓盤新推房源類型變化，價格上漲較多。 在同比方面，11月上漲的城市個數(shù)為34個，上漲城市個數(shù)較上月增加1個。其中，深圳上漲34.75%，仍居首位；武漢、上海、保定漲幅超過10%；北京、珠海等23個城市漲幅介于1%到10%。 黃瑜分析，年末房企積極推盤加快回款，新增供應量較上月有所增加；需求方面，多重利好政策刺激下一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫存壓力繼續(xù)得到緩解。 在供需兩旺的背景下，11月房價穩(wěn)步上升有成交量作為基礎。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：11月全國主要的54城市，合計住宅簽約達到了28.5萬套，環(huán)比增長2.4%；而從前11個月看，累計成交套數(shù)達到268.36萬套，同比增長14.3%。 中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，市場成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。與去年同期相比，新建住宅成交面積整體回升明顯，二線城市增幅**大達17%。 他進一步說，從今年以來的宅地成交情況看，土地出讓金漲幅靠前的并非一線城市，而是南京和蘇州，其土地出讓金漲幅分別高達42%和52%，平均樓面價漲幅分別為64%和55%。房企越來越多將目光轉(zhuǎn)向表現(xiàn)活躍的二線重點城市。 新建商品房均價上漲是在宏觀經(jīng)濟緩行和地產(chǎn)行業(yè)去庫存的背景下實現(xiàn)的。北京中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍告訴記者，政策回歸常態(tài)并且落地較好，導向由抑制房價投機變?yōu)榉€(wěn)定住房消費，減**、降低購房利率等措施效果明顯，使得中期壓抑的住房需求得以釋放。 政策將繼續(xù)溫暖樓市 四季度樓市利好從中央和地方紛至沓來，為樓市暖冬奠定了基礎。11月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，為行業(yè)未來政策奠定基調(diào)。 觀察地方舉措就不難看出中央去庫存的力度。山西、四川、甘肅、安徽四省份明確發(fā)文取消限購政策，目前僅剩四個一線城市在堅守。 令不少地方頭疼的庫存問題也有了明確扶持方向，住建部住房保障司副巡視員劉霞在回應“棚改危改新建對樓市庫存造成壓力”時表示，住建部從上半年始終通過各種方式來大力推動棚改貨幣化安置工作。這幾年隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，有些城市可能存量比較大，如果能將兩者有效銜接的話，一方面能夠滿足老百姓自愿自主的需求，另外也能消化存量。 湖南省在11月中旬發(fā)文稱，從2016年起，省級專項補助和基礎設施配套資金對貨幣安置比例大的項目予以傾斜獎勵。接受貨幣補償?shù)氖忻瘢?年內(nèi)購買了本市、縣商品住房的，可憑相關(guān)證明領(lǐng)取一定比例的一次性獎勵。 中原地產(chǎn)監(jiān)測的24個重點城市而言，多數(shù)城市的庫存面積有細微降低。張大偉說，從另一個指標——庫存消化周期可以看出，很多城市已經(jīng)成功壓制住了該指標繼續(xù)增長的勢頭，部分城市的消化周期小有回落。按當前市場趨勢，重點城市銷售市場的活躍仍可維持。 黃瑜提到，近日住房公積金管理條例修訂稿出臺征求意見，公積金提取范圍將更廣泛，樓市信心得到進一步提振。 根據(jù)這份送審稿，除了對提取條件放寬之外，送審稿還規(guī)定無雇工的個體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員同樣可以繳存住房公積金。 一位接近決策層的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，針對特定人群加大政策鼓勵和優(yōu)惠，無形中擴大了潛在購房群體，對去庫存大有好處，這是未來住房政策的方向之一。      

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:25

相關(guān)問題

• 問 政府**近出臺了哪些樓市政策 什么時候適合買房
  答

  2015年，被大家稱為“樓市政策年”，2016年，有專家表示樓市會繼續(xù)政策年。目前已經(jīng)有不少政策提上日程，今天就跟大家一起梳理一下。 一、公積金貸款利率： 2015年央行連續(xù)降息5次，利率可以說降到了歷史**低點。小伙伴們歡欣鼓舞，可以省下好幾十萬的利息錢。今年元旦起，利率政策終于開始執(zhí)行，房貸一族的壓力減輕了不少。另外一方面，公積金貸款的**高額度，以北京市為例，夫妻雙方額度**高可貸120萬。120萬在三四線城市，可能就是房子的全款了。 重點來了，公積金的利率比其他貸款利率低了好幾個檔次，省錢再省錢。 二、居住證新政： 有人說，居住證對自己有什么用呢？自己在外工作10年，從沒辦過居住證，對自己也沒什么影響。其實，居住證是為了保障外來人員基本公共服務和便利。 目前，居住證的申請辦理門檻降低，只要你在工作地居住半年以上，就可以申領(lǐng)居住證啦。納入的福利范圍包括就業(yè)、社保、公積金、積分落戶等，也就說，以后想要在工作地落戶，會變得容易一些。在一、二線城市，落戶后買房更具有優(yōu)勢。 三、農(nóng)民購房補貼政策： 為了去庫存，專家們可是想破了腦袋，鼓勵農(nóng)民工進城買房。大家可能覺得天方夜譚，農(nóng)民工生活在社會的底層，不論工資還是福利保障都比較劣勢，哪里買得起高房價的房子。 所以，各地政府**近都在加緊時間出臺農(nóng)民購房補貼的政策。據(jù)悉，河南已經(jīng)開始執(zhí)行了，每平米補貼200元，整套房子的補貼大概也就夠裝修吧。 四、集體土地可能入市： 集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，包括耕地和宅基地。據(jù)悉，2016年的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟會議，已經(jīng)將“耕地和宅基地入市”這一項列入會議的討論內(nèi)容。政府為了去庫存，也是蠻拼的。 五、還可能出現(xiàn)的政策有哪些？ 首先，有可能**再次降低至20%執(zhí)行，這也是調(diào)控的一種手段。 其次：稅費上可能針對性的減免，例如農(nóng)民。 還有：降息降準都有可能，那么商業(yè)貸款利息有可能會降到，比歷史**低還**低。 **后：農(nóng)民享受的進城政策會進一步提高，比如：在基地可抵押，農(nóng)地可抵押等等。 有些小伙伴會有疑問，房價只漲不升，政策再利好，還是不敢買房怎么辦？其實還是猶豫，等著房價往下降的時候再出手。購房指南君換個角度問大家，如果房價一直在跌，你不會擔心自己出手買的房子越來越不值錢嗎？ 所以說，大家瞅準時機，該出手時就出手吧。

• 問 2016樓市將會出臺哪些政策 樓市的行情會如何變化
  答

  每年年尾看年頭，這段時間關(guān)于2016年市場的預測總是特別多。究竟有哪些值得相信呢？本文為您梳理了目前有關(guān)專家的幾大共識，可具有一定的參考性。 2016已來，年頭朝前看，市場上關(guān)于今年的大勢研判與猜想，小編梳理了眾家觀點，為您呈現(xiàn)他們達成的8點共識，它們將是今年的大概率事件： 共識一：2016年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化 預計2016年樓市供應整體偏緊， 在市場和政策利好刺激下，一線城市地高量穩(wěn)，房企偏愛一線不變將繼續(xù)促使一線量價繼續(xù)向上；但是對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強的三四線城市，房價上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時，存在降價走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進一步加劇。 共識二：2016年樓市政策走向預測樂觀積極 從樓市政策基調(diào)來看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫存壓力，2016年可能會出臺更多的刺激性政策。例如，限購有條件松綁、**款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費、公積金貸款政策進一步放松、降息降準……無論是組合拳還是單獨重拳，2016年都有成為新的購房機會年的可能。 共識三：2016年全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件 去庫存主基調(diào)下，土地供應量收緊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續(xù)上升，開發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國城市商品房庫存一直處于供遠大于求的失衡狀態(tài)，一線城市進入存量房時代、三四線城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹慎的拿地策略，以致全國土地市場成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會有太大改觀。 共識四：2016年房地產(chǎn)市場波動較大 當前中國經(jīng)濟**大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻向下；地價大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預計給2016年房地產(chǎn)市場帶來的波動也比較大。 共識五：2016年市場的需求結(jié)構(gòu)改變 2016年政策著力推動“鼓勵農(nóng)民購房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實施效果并不理想，但從年末中央經(jīng)濟工作會議態(tài)度來看，2016年政府會再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策助力三四線城市去庫存，增強樓市信心?；诖耍?016年國內(nèi)商品住宅市場將向小戶型偏移。 共識六：2016年一線城市房地產(chǎn)市場不太可能放開限購、限貸 如果一線城市放開限購、限貸，會迅速吸引大量資金流入，對于二線、三線、四線城市來說，這是一場災難?；蛟S3、5年之后一線城市具備條件放開限購、限貸，但不是2016年，也不是2017年。 共識七：2016年一線城市房價以二手房價格為風向標跡象更加凸顯 進入存量房時代，一線城市房地產(chǎn)市場定價權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應量收緊，土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價權(quán)掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標跡象將更加凸顯。 共識八：2016年房企多維度經(jīng)營變革的時代到來 房地產(chǎn)市場由“產(chǎn)品導向型”發(fā)展為“客戶導向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉(zhuǎn)型進入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復雜的環(huán)境，強者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。

• 問 樓市降息時政府會出臺哪些政策，對購房者有何影響？
  答

  樓市降息，降低購房成本，刺激購房需求。

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• 問 房地產(chǎn)去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動經(jīng)濟，關(guān)鍵還是促進房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調(diào)的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經(jīng)達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。 要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應更多的住房，結(jié)果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進安居購房。 農(nóng)民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調(diào)整保障房建設、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問 樓市發(fā)展如何 房價走勢有哪些變化
  答

  從大年初一到現(xiàn)在，《美人魚》已輕松突破20億票房。除了感嘆環(huán)境保護的同時，很多地產(chǎn)人也看到了樓市的心酸和變態(tài)的房價。 《美人魚》票房大賺 地產(chǎn)人看得心酸 根據(jù)**新公布的數(shù)據(jù)顯示，截止正月初九，《美人魚》已經(jīng)連續(xù)九日票房破億，其中連續(xù)七天破2億，這成為《美人魚》**所有電影的**大優(yōu)勢。在上映的九天時間里，《美人魚》不僅連續(xù)九天斬獲冠軍，累計票房也達到了21.28億元，持續(xù)著自己破紀錄的神奇之旅。 很多人說，周星馳的電影，每一部都盡**大可能追求完美，追求真相?！睹廊唆~》既然是以房地產(chǎn)開發(fā)污染海洋環(huán)境為背景的電影，也透露了不少地產(chǎn)行業(yè)的真相。細心的網(wǎng)友就從里面刨出不少令人驚嘆的事實，其中就包括房價上漲的一些不理理智的蝴蝶效應。 房價非理性上漲第一步： 開發(fā)商：不感興趣也要舉牌 哄抬地價又沒什么損失 《美人魚》一開始，鄧超和張雨綺兩個人在搶青羅灣這塊土地，兩家人都在瘋狂的舉牌，土地價格好像都已經(jīng)超過了常規(guī)外界認知。后來鄧超舉辦慶功儀式，禿頭鄭總嘲笑鄧超說：你以為張雨綺去競拍是真的想要這塊地啊，無非是希望把土地價格弄高，邊上的房子可以快點賣出去。這筆生意你會虧200億，而張雨綺會賺300億。 盡管你不想相信，但是事實就是如此。只要周邊有土地出讓，不管拿不拿地的開發(fā)商都參與下，大家都舉下牌子，大家一起把價值烘托上去，反正真正想要的開發(fā)商會接盤的，這么做對開發(fā)商百利無一害，對購房者，就是水漲船高的房價。 房價非理性上漲第二步： 蝴蝶效應：競拍時的攀比心理 鄧超扮演的角色自己也在說：對于我來說，做生意就兩個原則。第一所有對手的報價我都跟進，第二我每次報價都比對手貴100萬，要知道只比對手100萬就可以談成這筆生意，100萬對我來說意味著什么，不就一次應酬的花銷么。 所以，鄧總的邏輯是對方的價格只要對方肯出就說明這個價格就是合理的，而我多花100萬就當我多做了一次應酬，所以我的這個價格也是合理的。所以我永遠都能拿到項目，而且是合理的價格。 這個邏輯很土豪，但是在不少開發(fā)商中間卻是事實存在的。如果在拿地時候懷揣著這個策略的開發(fā)商如果有兩家以上，那么土地市場上的不理性部分就會產(chǎn)生蝴蝶效應。 神奇的攀比心理會讓土地市場產(chǎn)生一些看似符合邏輯實際卻并不合理的成交，就有一部分這個因素夾雜其中。 房價非理性上漲第三步： 高端：“這個項目已經(jīng)不是利潤所可以考慮的” 當鄧超拿下地塊，所有記者都來采訪說：成本這么貴，為什么企業(yè)還要拿這個項目。當時的新聞發(fā)言人說：這個項目將會是企業(yè)所有**高端產(chǎn)品線的集合，已經(jīng)不是利潤所可以考慮的。 這一回答讓我想起來當下地王頻出，豪宅遍地的北京樓市。很多時候開發(fā)是一種無奈，做這個生意可能沒有足夠的利潤可以獲得，但是又必須要做。 為了實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地塊，甚至愿意背負一定的代價。有的時候明知道這條路未來不好走，人人都在感嘆，這樣的市場**后也不知誰來接盤的時候，你還是要強撐著告訴自己，只要做得好，轉(zhuǎn)變思路就一定能翻盤。