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• 138****8857

  當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)房后賣(mài)方反悔的情況不在少數(shù)。面對(duì)賣(mài)方違約，購(gòu)房者如何維權(quán)？小編這里根據(jù)賣(mài)方違約的三種情形進(jìn)行分析。 第一種：出賣(mài)人將房屋直接賣(mài)給第三人 如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買(mǎi)房人有優(yōu)先過(guò)戶(hù)的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣(mài)給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人，并已辦理了過(guò)戶(hù)，那么出賣(mài)人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買(mǎi)房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣(mài)人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。 第二種：出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù) 出賣(mài)人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太便宜了，要求另外加錢(qián)過(guò)戶(hù)。在這種情況下，買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求查封所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。 第三種：出賣(mài)人賣(mài)房后反悔并要求合同無(wú)效 在這種情況下，買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買(mǎi)房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買(mǎi)房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外，出賣(mài)人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣(mài)人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明，買(mǎi)房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣(mài)人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)造成的，買(mǎi)房人可以在合同解除后要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。 對(duì)買(mǎi)方的相關(guān)建議 （一）發(fā)生糾紛前對(duì)買(mǎi)方建議： 1、可以在合同中加重賣(mài)方的違約責(zé)任，使其不敢輕易反悔。 2、購(gòu)房人在簽了合同、付了定金或**款之后，可以通過(guò)房屋所有權(quán)預(yù)先登記將房產(chǎn)證先期“預(yù)訂”下來(lái)。五到十個(gè)工作日即可辦妥。買(mǎi)賣(mài)雙方除了身份證、房產(chǎn)證、網(wǎng)上簽約的購(gòu)房合同原件，還要帶上雙方關(guān)于預(yù)告登記約定的原件。 （二）發(fā)生糾紛后買(mǎi)方的應(yīng)對(duì)措施： 1、找個(gè)專(zhuān)業(yè)的二手房糾紛律師，無(wú)論是在糾紛前的法律風(fēng)險(xiǎn)防范還是發(fā)生糾紛后的解決，都能給你寶貴的意見(jiàn) 2、先審查合同效力，如果可能存在合同無(wú)效、撤銷(xiāo)、解除的情況，積極準(zhǔn)備應(yīng)訴 3、如果合同有效且能繼續(xù)履行，考慮自己的訴訟請(qǐng)求：是要房為目標(biāo)還是不要房要賠償 4、出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù)。在這種情況下，買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同后賣(mài)方違約,買(mǎi)房人如何維權(quán)?
  答

  先協(xié)商，爭(zhēng)取對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果協(xié)商不成，可以向法院起訴，要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋按照合同約定交付給買(mǎi)方，并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方反悔如何維權(quán) 有哪些相關(guān)的法律規(guī)定
  答

  現(xiàn)根據(jù)賣(mài)方違約的三種情形進(jìn)行分析： 第一種：出賣(mài)人將房屋直接賣(mài)給第三人 如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買(mǎi)房人有優(yōu)先過(guò)戶(hù)的權(quán)利，可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣(mài)給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人，并已辦理了過(guò)戶(hù)，那么出賣(mài)人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)買(mǎi)房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣(mài)人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。 第二種：出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù) 出賣(mài)人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太便宜了，要求另外加錢(qián)過(guò)戶(hù)。 在這種情況下，買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求查封所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。 第三種：出賣(mài)人賣(mài)房后反悔并要求合同無(wú)效 在這種情況下，買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買(mǎi)房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買(mǎi)房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外，出賣(mài)人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣(mài)人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明，買(mǎi)房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣(mài)人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)造成的，買(mǎi)房人可以在合同解除后要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同后賣(mài)方違約,買(mǎi)房人怎么維權(quán)?
  答

  以賣(mài)方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。　　二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買(mǎi)方認(rèn)為賣(mài)方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣(mài)方已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)方已明知瑕疵的，則賣(mài)方不承擔(dān)責(zé)任。　　對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣(mài)方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明賣(mài)方對(duì)此是知曉的，賣(mài)方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買(mǎi)方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任?！　∮捎谫I(mǎi)方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣(mài)方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，買(mǎi)方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員陪同看房，做到心中有底?！　≡诤贤?，要約定賣(mài)方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣(mài)方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況;保證管線(xiàn)暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣(mài)方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)方可以解除合同，并要求賣(mài)方賠償損失。

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• 問(wèn) 房屋質(zhì)量有問(wèn)題如何維權(quán) 可以通過(guò)什么渠道維權(quán)
  答

  針對(duì)房屋不同的質(zhì)量問(wèn)題，法律規(guī)定了不同的處理方式，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商擁有不同的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有不同的質(zhì)量問(wèn)題，要采取正確的維權(quán)方式。  問(wèn)題一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 “主體結(jié)構(gòu)”：房屋主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或者空間構(gòu)成體?！爸黧w結(jié)構(gòu)”必須要具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。 如：地基、承重墻等，這些房子部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。 處理方法： 1、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 2、由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，買(mǎi)受人一般可解除合同并要求賠償損失。 參考法規(guī)：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條 問(wèn)題二：嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題 這是指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。 處理方法： 1、對(duì)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，法律容許買(mǎi)受人可解除合同并要求賠償損失。 2、當(dāng)然如果買(mǎi)受人認(rèn)為要求賣(mài)房人進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失，更為合算時(shí)，也可選擇要求修復(fù)。 問(wèn)題三：?jiǎn)栴}如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等 處理方法： 1、交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 2、出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 3、對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，由于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，只能要求賣(mài)房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，不能要求退房。當(dāng)然對(duì)于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價(jià)值的貶值損失，可依法申請(qǐng)委托有關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行差值評(píng)估，以確定差值部分的損失。 

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂商品房購(gòu)房合同，買(mǎi)方交了定金和**，賣(mài)方又以房?jī)r(jià)過(guò)低反悔，買(mǎi)方該怎樣維權(quán)。
  答

  與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,

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