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  2016年該不該買房？2016年初國加統(tǒng)計局**新數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)庫存達7億，研究庫存的專家表示這個數(shù)據(jù)是歷史峰值。庫存如此巨大，樓市面臨更大的風險很挑戰(zhàn)。作為普通購房者固然關(guān)心樓市，但是更關(guān)心的是房價走勢。對于難消化的庫存難題開發(fā)商能否降價加快資金回流，甚至整個樓市崩盤呢？也有人調(diào)侃說2016年**火的行業(yè)是炸藥行業(yè)，源于任大炮說，7億的庫存量中有相當大一部分庫存屬于很難消化，既然這樣只能炸掉。開發(fā)商日子難過也好不難過也罷，購房者關(guān)心的是2016年究竟該不該買房？ 一、重點城市消化化周期 1、消化周期的定義是什么？ 消化就是樓盤銷售，消化周期就是指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空的時間。如：若某地區(qū)消化為12個月，那么就是指該地區(qū)房產(chǎn)市場中，新開盤的樓盤量加上過去已經(jīng)開過盤的樓盤剩余的數(shù)量之和，在12月內(nèi)可以全部售空。 2、消化周期長短和供應有什么關(guān)系？ 相關(guān)知情人士表示，商品住宅的合理去化周期差不多在6-12個月之間，如果低于6個月，說明供應趨緊，高于18個月就是警戒線。 以上數(shù)據(jù)可以看出大連、海口和沈陽等二三線城市去化周期已經(jīng)超過了去化周期警戒線，北上廣深等一線城市去化周期在平衡線一下，有的低于6個月處于供應緊張狀態(tài)。一線城市由于財富資源匯集，就業(yè)機會較多，剛需求和改善型需求在2015年樓市利好政策后進一步得到釋放；二三線城市高庫存危機明顯尤其是四線城市整體銷售狀況處于停滯狀態(tài)。 二、截止到2015年12月各級城市住宅房價走勢 1、各級城市整體房價走勢 2015年一線城市住宅均價累計漲幅17.2%，二線城市住宅均價累計下跌0.53%，三線城市住宅均價累計下跌1.09不難看出一線城市房價走勢雖有波動，但是波動幅度不大，樓市已然堅挺，房價走勢依然明朗。二三線城市房價累計下跌不是很明顯。2015年政策紅利年整體房價平穩(wěn)。 2、一線城市房價走勢 可以看出，一線城市中重點項目的房價基本處于上揚的狀態(tài)，庫存將進一步得到釋放。房價依然堅挺。 3、三線城市房價走勢 通過以下數(shù)據(jù)看出，某些二三線城市在庫存量壓力居高不下的情況下，某些重點樓盤的房價是呈現(xiàn)下跌的轉(zhuǎn)狀態(tài)。 以上2016年樓市崩盤不太可能，一線城市房價依然居高不下，受剛需和改善型需求刺激樓市一路上揚，二三線城市庫存壓力較大，整體下調(diào)幅度不明顯?？梢钥闯鋈绻琴I房投資的時代一去不復返。高庫存壓力下的二三線城市整體房價不太可能出現(xiàn)立漲或立跌，房價整體變動幅度不大，這里不排除某些開發(fā)商會割肉房血。2016年將是去化年，各地政府也會陸續(xù)出臺補貼政策，買房限制將進一步得到放松。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:58

相關(guān)問題

• 問 2024年房價走勢如何？高庫存是否會導致樓市崩盤？
  答

  2024年房價走勢受多種因素影響，高庫存可能對房價產(chǎn)生壓力。作為房產(chǎn)律師，提醒購房者關(guān)注合同條款，保護自身權(quán)益。

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• 問 2016樓市將會出臺哪些政策 樓市的行情會如何變化
  答

  每年年尾看年頭，這段時間關(guān)于2016年市場的預測總是特別多。究竟有哪些值得相信呢？本文為您梳理了目前有關(guān)專家的幾大共識，可具有一定的參考性。 2016已來，年頭朝前看，市場上關(guān)于今年的大勢研判與猜想，小編梳理了眾家觀點，為您呈現(xiàn)他們達成的8點共識，它們將是今年的大概率事件： 共識一：2016年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化 預計2016年樓市供應整體偏緊， 在市場和政策利好刺激下，一線城市地高量穩(wěn)，房企偏愛一線不變將繼續(xù)促使一線量價繼續(xù)向上；但是對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強的三四線城市，房價上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時，存在降價走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進一步加劇。 共識二：2016年樓市政策走向預測樂觀積極 從樓市政策基調(diào)來看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫存壓力，2016年可能會出臺更多的刺激性政策。例如，限購有條件松綁、**款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費、公積金貸款政策進一步放松、降息降準……無論是組合拳還是單獨重拳，2016年都有成為新的購房機會年的可能。 共識三：2016年全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件 去庫存主基調(diào)下，土地供應量收緊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續(xù)上升，開發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國城市商品房庫存一直處于供遠大于求的失衡狀態(tài)，一線城市進入存量房時代、三四線城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹慎的拿地策略，以致全國土地市場成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會有太大改觀。 共識四：2016年房地產(chǎn)市場波動較大 當前中國經(jīng)濟**大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻向下；地價大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預計給2016年房地產(chǎn)市場帶來的波動也比較大。 共識五：2016年市場的需求結(jié)構(gòu)改變 2016年政策著力推動“鼓勵農(nóng)民購房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實施效果并不理想，但從年末中央經(jīng)濟工作會議態(tài)度來看，2016年政府會再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策助力三四線城市去庫存，增強樓市信心?；诖?，2016年國內(nèi)商品住宅市場將向小戶型偏移。 共識六：2016年一線城市房地產(chǎn)市場不太可能放開限購、限貸 如果一線城市放開限購、限貸，會迅速吸引大量資金流入，對于二線、三線、四線城市來說，這是一場災難?；蛟S3、5年之后一線城市具備條件放開限購、限貸，但不是2016年，也不是2017年。 共識七：2016年一線城市房價以二手房價格為風向標跡象更加凸顯 進入存量房時代，一線城市房地產(chǎn)市場定價權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應量收緊，土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價權(quán)掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標跡象將更加凸顯。 共識八：2016年房企多維度經(jīng)營變革的時代到來 房地產(chǎn)市場由“產(chǎn)品導向型”發(fā)展為“客戶導向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉(zhuǎn)型進入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復雜的環(huán)境，強者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。

• 問 房價走勢如何 現(xiàn)在該不該買房
  答

  中國社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》預測。分析稱，中國樓市內(nèi)外部條件則均不容樂觀。從外部環(huán)境看，經(jīng)濟增速下滑，金融市場不穩(wěn)定性增加，內(nèi)部條件看，作為市場亮點的一線城市房價上漲量已經(jīng)在2015年被充分釋放，后續(xù)房價上漲乏力。兩者共同決定了2016年房市難以有好的表現(xiàn)。2016年中國房價總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。與此同時，今年四季度到明年第三季度，去庫存是市場主基調(diào)。 《報告》指出，2015年房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟增長直接貢獻幾乎為零。另一方面，庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過?！睍r代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡造成“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。 針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，《報告》建議，減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。 具體措施包括： 1、擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取； 2、取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅； 3、取消自用5年及生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅； 4、對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼。

• 問 2016年房價走勢如何 到底該不該買房
  答

  2016年該不該買房，很多專家各種語言，作為購房者關(guān)心的是房價是漲還是跌。房價漲跌受到土地成本因素的影響，也受到供需的影響，目前政府也在調(diào)整樓市，樓市政策也會有松動，房價走勢該如何呢？究竟該不該買房主要是看購房者所處城市房價的具體情況以及購房者是確實需要買房還是用來投資。下面我們通過大數(shù)據(jù)來看看2016要不要買房。 一、2013年至2015年房地產(chǎn)開發(fā)走勢 從下圖可以看出，這三年時間開發(fā)商投資的增幅是下降的。在經(jīng)過幾年大拆大建之后，開發(fā)商投資更趨于理性，投資面積上在逐步縮小的狀態(tài)。一方面是房地產(chǎn)市場需求的飽和，另一方面土地價格的上漲，開發(fā)商沒有資金大肆拿地。尤其是在2014年房產(chǎn)市場低迷狀態(tài)下，很多開發(fā)商紛紛選擇轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。整個樓市高投資高回報狀態(tài)已經(jīng)一去不復返了。 二、2013-2015年全國商品房價量走勢 2014年較2013年在銷售面積和銷售價格上都有所下降，銷售面積同比下降7.6%，單價t同比下降6.3%。但是2015年較2014年不管是在銷售面積上還是單價上又出現(xiàn)上漲的狀態(tài)。這以方便得益于中央對樓市的一系列救市政策，放開了大中城市的剛性需求和改善型需求。 三、2015年12月70城房價 2015年一線樓市領(lǐng)漲全國，新建商品住宅成交均價為26809元/平方米，相比2007年和2010年分別上漲了136.8%和44.8%，相比2014年則上漲了16.7%。由于供不應求，一線城市的存銷比持續(xù)走低。2015年12月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3396萬平方米，環(huán)比減少4.6%，同比減少12.9%。一線城市新建商品住宅庫存量持續(xù)走低。二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。 三、10年來中國房價走勢 從圖中可以看出中國這10年來房價一直在呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，較10年前房價同比上漲了115%，當然這里有通貨膨脹的因素，但是就中國目前的工資水平來看，買一套房子幾乎都要不吃不喝幾十年。 四、重點城市下庫存消化周期 可以看出有的城市庫存壓力較大，庫存消化周期面臨危險，這主要集中在二三線城市，一線城市需求仍然旺盛，所以有些專家認為一線城市房價仍然會有所上漲，二三線城市庫存壓力房價趨勢平穩(wěn)，也有報告稱有的四線城市房產(chǎn)無人問津。這里主要是一線城市集聚了太多社會資源尤其是財富資源。 以上是通過一些數(shù)據(jù)來給購房者2016年買不買房問題上一些參考，但是目前來看一線城市房價一直在上漲，二三線城市趨于平穩(wěn)，降價是某些樓盤不是整體現(xiàn)象。2016年肯定在政策上有所松動，各地政府也在陸續(xù)出臺政府補貼政策去庫存。目前小型房企被并購可能性較大，資金鏈也容易出現(xiàn)問題，這里提醒購房者購房期房一定要防范風險，不能因為圖便宜而買到藍尾盤。

• 問 《中國住房發(fā)展報告（2012-2013）》指出房價未實現(xiàn)“理性回歸”？2013年樓市會不會崩盤?。?/a>
  答

  理性回歸這四個字和崩盤怎么能聯(lián)系在一起？崩盤是瘋狂的，恐慌的，與理性明顯不符。所以，不必杞人憂天。

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