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• 156****4686

  2015年，全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)止跌上漲了。你所在的城市，房?jī)r(jià)上漲了嗎？但這已不重要的了，更重要的是，大家都很關(guān)心：2016年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。 影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素非常多：包括人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增速、居民收入、貨幣信貸政策、財(cái)稅政策、地產(chǎn)調(diào)控政策、房屋建設(shè)量、住宅需求量等。甚至美國(guó)加息，寶能強(qiáng)吻萬(wàn)科，也會(huì)傳遞到房?jī)r(jià)變化中。 那么，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人士，有沒(méi)有什么方法，一眼就能看清2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)？各位看官，你炒股嗎，會(huì)看k線圖嗎？ 老實(shí)說(shuō)，k線圖太復(fù)雜，看了也很難預(yù)測(cè)未來(lái)幾個(gè)月的股價(jià)。但老楊想給大家看一張房?jī)r(jià)圖，與股市k線圖不同，看了這張圖，再加上對(duì)貨幣面和政策面的把握，基本能預(yù)測(cè)到2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)。 這是全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比變化圖。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布，總體上能比較好的反映價(jià)格走勢(shì)，環(huán)比是指這個(gè)月比上個(gè)月，環(huán)比為正，意味著房?jī)r(jià)正在上漲，環(huán)比為負(fù)，則房?jī)r(jià)下跌。 這個(gè)房?jī)r(jià)指數(shù)的變化，如果以年度區(qū)間來(lái)看，頗有規(guī)律。而且，幾年前，我將它劃分為五個(gè)區(qū)間，凡是超過(guò)1%時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)熱，必有緊縮型調(diào)控出現(xiàn)，抑制高房?jī)r(jià)；凡是跌幅超過(guò)0.2%時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)冷，必有刺激性政策出臺(tái)，穩(wěn)定樓市。 近幾年，上述規(guī)律屢屢被驗(yàn)證，成為我的房地產(chǎn)短周期理論的一個(gè)組成部分，可謂秘笈一個(gè)。 過(guò)去十年，經(jīng)歷了三個(gè)房地產(chǎn)短周期，房?jī)r(jià)上漲了三波，下跌了三波，而當(dāng)前處于第四波上漲期。 三個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅**高點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)**熱的那個(gè)月份。第一個(gè)，2007年9月，峰值為1.5%。第二個(gè)，2010年1月，峰值為1.4%。第三個(gè)，2013年3月，峰值為1.1%。 三個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅**低點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)**冷的那個(gè)月份。第一個(gè)，2008年12月，下跌0.5%。第二個(gè)，2012年3月，下跌0.3%。第三個(gè)2014年8月，下跌1.2%。 從大趨勢(shì)上看，短周期的房?jī)r(jià)上漲的峰值，下一個(gè)比上一個(gè)小；房?jī)r(jià)下跌的谷值，下一個(gè)比上一個(gè)大。這說(shuō)明中國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)呈走弱的趨勢(shì)。這也側(cè)證：中國(guó)樓市早已告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年。 2014年5月至今2015年4月，70城房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了12個(gè)月。今年5月房?jī)r(jià)“上拐”，保持上漲至今，**新的11月數(shù)據(jù)是上漲0.2%。 那么，2016年將會(huì)怎么走？基本沒(méi)什么懸念，70城房?jī)r(jià)環(huán)比將保持正增長(zhǎng)，也即繼續(xù)上漲！ 股市分析，主要有兩種方法：一是技術(shù)分析，就是看各種圖；二是基本面分析，看宏觀面、行業(yè)面、企業(yè)面。 與之相類(lèi)，從技術(shù)面分析，70城房?jī)r(jià)走勢(shì)的規(guī)律注定：2016年會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)樯蠞q時(shí)間還不夠長(zhǎng)嘛。而且漲幅還偏小，剛剛進(jìn)入合理區(qū)間。 從基本面分析，2016年，我國(guó)貨幣繼續(xù)寬松，房地產(chǎn)新政繼續(xù)出臺(tái)，中央都說(shuō)了要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，政策面暖風(fēng)依舊，70城房?jī)r(jià)沒(méi)理由不繼續(xù)上漲。 當(dāng)然，這只是70個(gè)大中城市的總體房?jī)r(jià)走勢(shì)。2016年，可能你所在的那個(gè)中小城市，房?jī)r(jià)依然沒(méi)什么起色。那也不必著急，中小城市的房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是走穩(wěn)。至少不會(huì)大跌了。至于“崩盤(pán)論”，那是騙人的。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016年中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何 去庫(kù)存情況怎么樣
  答

  路透社**近的一項(xiàng)調(diào)查顯示,2016年中國(guó)住宅市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)上漲2%,繼續(xù)受寬松政策環(huán)境以及熱點(diǎn)城市帶動(dòng),但庫(kù)存偏高及需求透支意味著全年漲幅有限。另一方面,明年房地產(chǎn)投資增速很可能繼續(xù)下行,而緩解高庫(kù)存困境可能需要兩年以上時(shí)間。 在14家接受路透調(diào)查的中外機(jī)構(gòu)中,八家認(rèn)為明年全國(guó)住宅均價(jià)將上漲,四家持平,一家下跌,一家未給出具體預(yù)測(cè)值;預(yù)測(cè)值從下跌2%至上漲6%不等,預(yù)估中值顯示2016年房?jī)r(jià)將小幅上升2%,上半年漲幅亦為2%。 路透社表示,此次調(diào)查在11月18-30日進(jìn)行。多數(shù)分析師預(yù)測(cè)所依據(jù)的數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)和中國(guó)指數(shù)研究院的百城房?jī)r(jià)指數(shù)。2016年的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度是指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。 2016年住宅均價(jià)變動(dòng)的預(yù)測(cè)值,較今年8月進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果有所下降,后者為上漲3%。 “房地產(chǎn)支持政策不斷出臺(tái)刺激需求持續(xù)釋放,重點(diǎn)城市高地價(jià)下也將被動(dòng)推高房?jī)r(jià)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院的白彥軍表示,他預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)上升2%。 綜合受訪者觀點(diǎn),認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的原因主要包括政策(包括貨幣政策)繼續(xù)放松、發(fā)達(dá)城市較好表現(xiàn)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上升,今年土地及新開(kāi)工低迷導(dǎo)致供給端增速放慢;認(rèn)為房?jī)r(jià)持平或趨降的原因包括住房邊際需求下降,庫(kù)存仍然偏高、需求已透支一部分、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等。 “15年房?jī)r(jià)上漲較多,需求已經(jīng)透支一部分,短期成交的量?jī)r(jià)繼續(xù)上行有壓力,”中銀國(guó)際袁豪認(rèn)為,明年即使政策繼續(xù)放松,也會(huì)加大對(duì)于去庫(kù)存方面的政策,而這方面更多利好三四線城市的成交,因而綜合體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上面的表現(xiàn)應(yīng)該平或者跌。他預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)持平。 今年以來(lái),在貨幣政策、銀行信貸、稅收等多方面政策放松的支持下,中國(guó)商品房成交同比由跌轉(zhuǎn)升,全年銷(xiāo)售額有望創(chuàng)新高。但同期樓市庫(kù)存仍居高不下,房地產(chǎn)投資遲遲不見(jiàn)起色。 此外,參與本次調(diào)查的受訪者多認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存困境約需兩年以上才能得到緩解,且問(wèn)題主要集中在三四線中小城市,而一線城市目前已不存在庫(kù)存問(wèn)題,多數(shù)二線城市也能較快消化。小城市本身需求不足,而有利于人口聚集的政策,如戶(hù)籍改革、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)等,還需要一段時(shí)間才能看到效果。 “這將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。”中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵表示,今年銷(xiāo)售面積同比回升7%,然存量依然上升。存量主要來(lái)自于40個(gè)重點(diǎn)城市以外的發(fā)展中地區(qū)。現(xiàn)有政策對(duì)發(fā)達(dá)城市有效,對(duì)發(fā)展中城市效果平平,所以去庫(kù)存任重而道遠(yuǎn)。 中銀國(guó)際的袁豪也表示,三四線城市自身需求已經(jīng)很弱,而且城市化過(guò)程中,需求趨勢(shì)是下行的,需要等待國(guó)家的去庫(kù)存政策提振或者轉(zhuǎn)化需求,比如保障房建設(shè)資金用于收購(gòu)市場(chǎng)上的商品房作為保障用途。但即便如此,去庫(kù)存仍將是一個(gè)相對(duì)緩慢的過(guò)程。 他預(yù)計(jì),上半年房地產(chǎn)投資還會(huì)繼續(xù)回落,主要源于庫(kù)存較高,銷(xiāo)售端回暖傳遞到投資端的靈敏度下降,因而在投資增速回升之前,首先需要看到庫(kù)存的真實(shí)下降,預(yù)計(jì)上半年投資增速還是有壓力,下半年會(huì)略有改善。 問(wèn)及房地產(chǎn)投資增速在2016年是否會(huì)繼續(xù)回落,八位受訪者認(rèn)為投資增速會(huì)繼續(xù)回落,五位認(rèn)為不會(huì)。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年4、5月開(kāi)始扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),銷(xiāo)售增幅轉(zhuǎn)正,銷(xiāo)售轉(zhuǎn)暖未能傳導(dǎo)到投資和新開(kāi)工,至10月,房地產(chǎn)投資增速已從去年的10.5%降至2%,新開(kāi)工面積則維持在兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。 中國(guó)今年以來(lái)宏觀政策和房地產(chǎn)政策均保持寬松,貨幣政策上,五次降息后存貸款基準(zhǔn)利率創(chuàng)出歷史新低;樓市政策方面,下調(diào)商業(yè)貸款**比例、調(diào)整公積金政策、為外資進(jìn)入中國(guó)樓市松綁依次出爐。 從受訪者反饋來(lái)看,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策放松持有較高預(yù)期,全部受訪者都認(rèn)為明年中央會(huì)出臺(tái)政策支持樓市,而在上次調(diào)查時(shí),這一比例還是對(duì)半分。 “房地產(chǎn)投資是地方穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要操作標(biāo)的,從目前盯住投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策思路來(lái)看,若開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊低迷,政策面的寬松將不止?！苯煌ㄣy行金融研究中心研究員夏丹表示。 她認(rèn)為可能采取的措施有四。首先是“降成本”,主要指宏觀層面的降息,而在低息條件下來(lái)自銀行的利率優(yōu)惠空間也極小;其次是“加杠桿”,即降低**至20%;第三招是“輕稅負(fù)”,降低二手房交易稅費(fèi),如契稅繳付比例降低,個(gè)稅“滿(mǎn)5年”改為“滿(mǎn)2年”。 **后一招是“調(diào)公積”,除了近日公積金管理?xiàng)l例修訂內(nèi)容外,多數(shù)城市家庭公積金**高貸款額度還在80萬(wàn)元以下,若地方公積金管理中心余額充足,可通過(guò)提高公積金貸款額度上限來(lái)刺激需求入市。 中指院的白彥軍則表示,中央會(huì)強(qiáng)調(diào)分類(lèi)調(diào)控,更多政策將從地方落實(shí)去抓。長(zhǎng)效機(jī)制也是重要著力點(diǎn),如戶(hù)籍制度改革、土地制度改革、財(cái)稅改革等。 哪些城市或地區(qū)2016年會(huì)出現(xiàn)較大幅度的房?jī)r(jià)下跌?受訪者作答時(shí)頻繁提及的是部分高庫(kù)存的中西部二線城市、人口凈流出的城市、部分東北及西部地區(qū)的中小城市。 對(duì)于目前中國(guó)房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時(shí),14家接受調(diào)查的分析機(jī)構(gòu)給出6.5的預(yù)估中值,其中12家認(rèn)為超過(guò)合適水平。前次調(diào)查的預(yù)估中值為7。

• 問(wèn) 2024年中國(guó)房?jī)r(jià)的最新走勢(shì)是什么？
  答

  作為投資者，您應(yīng)考慮利率變動(dòng)和貸款政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。2024年，如果政策穩(wěn)定且經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)有望穩(wěn)步提升。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 未來(lái)10年中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將如何發(fā)展？房?jī)r(jià)將下跌還是上漲？
  答

  買(mǎi)房要有耐心，選對(duì)時(shí)機(jī)，地段和品質(zhì)是關(guān)鍵。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 2016樓市走勢(shì)怎么樣 為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲
  答

  經(jīng)過(guò)了2015，大家應(yīng)該對(duì)于2016年的樓市也有一些初步的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然**熱門(mén)的關(guān)鍵詞之一便是去庫(kù)存了，雖然政策向好，但筆者認(rèn)為2016年房?jī)r(jià)上漲理由仍不充分。 去庫(kù)存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松 自2014底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越寬松，除了幾個(gè)一線城市外，限購(gòu)普遍放開(kāi)，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺(tái)真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。 2016年在去庫(kù)存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房**比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房落戶(hù)(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái))；放寬戶(hù)籍限制，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶(hù)(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓勵(lì)常住外地人購(gòu)房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來(lái)，深化住房制度改革)；回購(gòu)商品房作為棚戶(hù)區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購(gòu)房稅費(fèi)減免等。 另外，二胎生育政策的正式出臺(tái)，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)大戶(hù)型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會(huì)加大對(duì)住房的需求。 盡管如此，還是有人認(rèn)為2016年房?jī)r(jià)上漲的理由不充分，具體來(lái)說(shuō)，可以分以下幾個(gè)方面解釋。 為什么說(shuō)2016年房?jī)r(jià)上漲理由不充分？ 原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分 從我國(guó)新生人口來(lái)看，我國(guó)上世紀(jì)70年代新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀(jì)90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬(wàn)人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年代少0.13億人。 人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期。 原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你潛力不充分 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)以來(lái)的快速發(fā)展，中國(guó)住房擁有率過(guò)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平(美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%)，處于世界前列。 實(shí)際，如果再加上我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國(guó)的住房自給率可能會(huì)更高。 原因三：宏觀經(jīng)濟(jì)告訴你刺激效果不充分 從大的層面來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難獨(dú)善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激的邊際效用也會(huì)遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂(yōu)。 雖然2016年的房地產(chǎn)政策會(huì)更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會(huì)產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。 原因四：農(nóng)民去庫(kù)存能力不充分 目前對(duì)于去庫(kù)存寄予希望**大的就是通過(guò)農(nóng)民工的市民化來(lái)消化庫(kù)存。即政府通過(guò)戶(hù)籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 但是，這一途徑的問(wèn)題在于，一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買(mǎi)房更希望在一二線城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買(mǎi)能力的已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多很難有支付能力，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付**，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣 房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎
  答

  近期，樓市去庫(kù)存見(jiàn)諸報(bào)端，很多人對(duì)2016年房?jī)r(jià)的走勢(shì)倍加敏感，2016年的房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)降？那么，到底2016年房?jī)r(jià)會(huì)有什么走勢(shì)呢？這里說(shuō)說(shuō)2016年房?jī)r(jià)可能上漲的10大理由。 1、全面二孩已放開(kāi)。中國(guó)現(xiàn)已步入老齡化社會(huì)，政府采取全面放開(kāi)生二孩的政策。家里添丁進(jìn)口，小房子不夠住，買(mǎi)房換房是在所難免。 2、城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。戶(hù)籍制度改革已見(jiàn)眉目，將使大量農(nóng)村人口往城市去，購(gòu)房需求劇增。 3、剛需旺盛或致房?jī)r(jià)上漲。說(shuō)起房?jī)r(jià)網(wǎng)上之所以罵聲一片，是因?yàn)槊總€(gè)人都想買(mǎi)房，人人都有需求。這也是推動(dòng)前些年房?jī)r(jià)一路暴漲的動(dòng)力。 4、土地稀缺推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。很多城市開(kāi)始設(shè)置城市增長(zhǎng)邊界，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這么多年，可開(kāi)發(fā)土地將會(huì)越來(lái)越少。 5、開(kāi)發(fā)商技術(shù)革新引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。沒(méi)有想造次品的開(kāi)發(fā)商，這樣也賣(mài)不掉，綠化、設(shè)計(jì)、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這些使得次品房越來(lái)越少。 6、造房成本上漲退訂房?jī)r(jià)上漲。物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長(zhǎng)，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加使得房?jī)r(jià)上漲。拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅、各稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商拿地、蓋房、交易等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的大量稅費(fèi)**終都要轉(zhuǎn)接到購(gòu)房者身上。 9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 10、中國(guó)城市正處于高速發(fā)展期。中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。事實(shí)證明，城市擴(kuò)到哪里，人口就填滿(mǎn)哪里。