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• 135****1646

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變?！? 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨立產(chǎn)權(quán)單獨申報，且辦理了單獨的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

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• 問 小區(qū)會所到底屬于誰 常年不開業(yè)主怎么辦
  答

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。” 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨立產(chǎn)權(quán)單獨申報，且辦理了單獨的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 小區(qū)會所為什么會常年不開 誰應(yīng)該為此負責(zé)
  答

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。” 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨立產(chǎn)權(quán)單獨申報，且辦理了單獨的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 小區(qū)會所使用權(quán)應(yīng)該屬于誰的 業(yè)主如何維權(quán)
  答

  案情： 某小區(qū)的業(yè)主俱樂部一直是老年人的“娛樂天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點茶水費，很公道。但就在幾個月前，業(yè)主俱樂部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現(xiàn)場一片繁忙。而三樓則已經(jīng)裝飾一新，儼然一個豪華的寫字樓。有時候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調(diào)掛在外面，熱氣也會影響周邊的住戶。但更讓業(yè)主們憤怒的是小區(qū)業(yè)主俱樂部的權(quán)屬問題，他們認為，該業(yè)主俱樂部屬于小區(qū)配套建筑，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主同意不能擅自變賣或者變更使用功能。 小區(qū)物業(yè)處負責(zé)人卻表示，這一建筑本來就屬于營業(yè)性質(zhì)的俱樂部，產(chǎn)權(quán)開始屬于開發(fā)商，開發(fā)商破產(chǎn)以后，銀行對其名下的物業(yè)進行了拍賣，產(chǎn)權(quán)落在廈門一私人老板手上，后來這位老板又將該建筑轉(zhuǎn)手，但并不是轉(zhuǎn)給現(xiàn)在的商城集團，現(xiàn)在使用該建筑的商城集團是從第三個產(chǎn)權(quán)人手上租來的。 **終了解才發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主俱樂部性質(zhì)為商業(yè)用途，并不是業(yè)主們所說的屬于全體業(yè)主所有。 律師說法： 一般情況下，小區(qū)配套的會所不作為公攤面積由業(yè)主來負擔(dān)，所以一般是作為獨立的產(chǎn)權(quán)進行登記的，也就是產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商的。而上述業(yè)主俱樂部既然能辦下產(chǎn)權(quán)，就說明相關(guān)部門在權(quán)屬的問題上已經(jīng)很明確，房產(chǎn)證寫誰就歸誰。對于業(yè)主反對會所變更用途，小區(qū)在建設(shè)規(guī)劃之初，如果對會所的性質(zhì)有明確規(guī)定的，且樓盤在銷售廣告宣傳時，突出是為業(yè)主服務(wù)的功能，在購房合同里也對服務(wù)性質(zhì)有明確規(guī)定的，雖然產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，但在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購房者的利益，業(yè)主可以通過法律途徑進行維權(quán)。 相關(guān)法律知識： 《商品住宅價格管理暫行辦法》 第五條  商品住宅價格由下列項目構(gòu)成： （一）成本 1、征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2、勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準的設(shè)計概算計算； 3、住宅建設(shè)、安裝工程費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算； 4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行； 5、管理費：以本款1到4項之和為基數(shù)的1—3%計算； 6、貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。 （二）利潤 以本暫行辦法第五條成本1至4項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 （三）稅金 按國家稅法規(guī)定繳納 （四）地段差價，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。地段差價收入存入建設(shè)銀行。 第六條  下列費用不計入商品住宅價格： 1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用； 2、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。

• 問 一般小區(qū)會所都應(yīng)該提供哪些服務(wù)啊?
  答

  買房者在考量獨立會所時，要觀察會所的面積、規(guī)劃、設(shè)計等方面。在湛江，常規(guī)功能的會所面積應(yīng)該在2000平方米到4000平方米之間，更大面積的會所可以提供中西餐廳、酒店式公寓、商務(wù)會談、健身中心、娛樂休閑、高級影院、雪茄紅酒等更多高級功能，更好地滿足整個區(qū)域的商業(yè)需求，相關(guān)配套也足以提升該片街區(qū)甚至整個區(qū)域的區(qū)位價值。

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• 問 會所變醫(yī)院 業(yè)主應(yīng)該要如何維權(quán)
  答

  原本因為樓下可能會有會所才買的房子，但是買完之后卻被告知現(xiàn)在要變醫(yī)院，對于這樣的情況，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？該以什么辦法維護自己的權(quán)益。 “當(dāng)初我們之所以買這里的房子，一個重要原因就是售樓中心在宣傳時說，小區(qū)4號樓下將建一個帶健身功能的會所?！?3日，長春市民張先生說。張先生家住長春市慶豐路附近郡望安石小區(qū)，2013年他到售樓中心買房時，覺著報價并不便宜，但在宣傳冊上說，靠著路邊的4號樓下房屋將建一個會所，售樓人員說，這個會所里會有健身設(shè)施供業(yè)主使用，正是因為這一點打動了他，才買了房子。 “自從我買房后，也沒人來建這個會所。”張先生說，一星期前，來了一些施工人員給4號樓下裝修，聽物業(yè)和施工人員說，這里準備開一家民營醫(yī)院。后來，他們在一家知名招聘網(wǎng)站上看到一則招聘信息，正是這個要建的醫(yī)院招人，“這不和當(dāng)初售樓時的宣傳相違背了嗎？”張先生說。 13日上午，記者來到該小區(qū)，看到小區(qū)4號樓靠路邊處的樓前，堆放著裝修材料，此時，一些業(yè)主正在樓前議論這件事兒。 “如果醫(yī)院真的建成并開業(yè)，會給我們業(yè)主帶來不少影響?！睒I(yè)主王女士說，首先，會打破小區(qū)的封閉性；其次，外來患者進入小區(qū)，如遇到傳染病患者，會帶來病菌；再就是醫(yī)院會產(chǎn)生噪音。這些都會干擾到業(yè)主們正常的生活。所以，開醫(yī)院對業(yè)主來講弊大于利。 居民李女士說，現(xiàn)在要建醫(yī)院，違背宣傳初衷，所以，他們請相關(guān)部門能重視此事。 售樓中心工作人員介紹，小區(qū)4號樓一到三層的產(chǎn)權(quán)歸地產(chǎn)公司，目前已經(jīng)租給一名男子，準備開一個中醫(yī)養(yǎng)生保健醫(yī)院，如果租房人經(jīng)營的項目違背了地產(chǎn)公司的初衷，地產(chǎn)公司也會考慮不租給他。 承租人說，當(dāng)初地產(chǎn)公司告訴他們租的4號樓樓下房屋屬于綜合性商業(yè)用樓。 隨后，新文化記者來到寬城區(qū)衛(wèi)計局，工作人員介紹，小區(qū)樓下房屋要開醫(yī)院的話，必須得到衛(wèi)生部門審批。今年8月，因為該小區(qū)的申請材料齊全，他們就受理了，但由于目前有居民反對，所以，他們已經(jīng)暫停辦理此事，并要求停止對房屋進行施工。 律師：房企有告知義務(wù) 吉林吉翔律師事務(wù)所律師劉海波說，在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，房企有權(quán)對項目做出規(guī)劃和設(shè)計變更，但應(yīng)當(dāng)履行報批和告知義務(wù)。房企宣傳冊上的廣告構(gòu)成商品房買賣合同的組成部分。如業(yè)主認為房企違約，在沒有約定責(zé)任的情況下，有權(quán)提起民事訴訟。 另外，關(guān)于居民小區(qū)內(nèi)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)以及能否設(shè)立民營醫(yī)院，屬于衛(wèi)生部門行政審批范疇。