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• 131****5895

   考察一處房產(chǎn)是否值得投資，**重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理，合理房?jī)r(jià)收入比公式是什么。以下三大公式可以幫助你估算合理房?jī)r(jià)收入比公式，不妨一試。 一大公式：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12. 上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時(shí)售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬(wàn)元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過(guò)了合理的范疇。 投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 subtitle:二大公式：8年~10年收回投資  二大公式：8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投 資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12. 一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設(shè)2001年時(shí)**5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購(gòu)買這套房產(chǎn)每月的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無(wú)法回收的境地。 subtitle:三大公式：15年收益是否物有所值  三大公式：15年收益是否物有所值 另外，也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具**空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。 仍以上文提到的小戶型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬(wàn)元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬(wàn)元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬(wàn)元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過(guò)度透支了。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的**前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。  

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:26

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式有哪些 青島房?jī)r(jià)收入比排名是多少
  答

  大家現(xiàn)在都很關(guān)注的房?jī)r(jià)及收入問(wèn)題，每年國(guó)際統(tǒng)計(jì)局都會(huì)頒布房?jī)r(jià)收入比排名，大部分人不是很了解房?jī)r(jià)收入比如何計(jì)算，下面小編為大家整理的關(guān)于“房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式及青島房?jī)r(jià)收入比排名”的知識(shí)，供大家參考。 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式 一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來(lái)計(jì)算，即： 房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入. 2012年青島房?jī)r(jià)收入比全國(guó)排名底24位 2011 年全國(guó)35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名 　　排名 城市 房?jī)r(jià)收入比 　　1 深圳 15.6 　　2 廈門(mén) 12.5 　　3 杭州 12.5 　　4 上海 12.4 　　5 北京 11.6 　　6 福州 11.5 　　7 天津 10.4 　　8 廣州 9.8 　　9 ?？?9.8 　　10 南京 9.6 　　11 寧波 9.6 　　12 長(zhǎng)春 9.5 　　13 大連 9.2 　　14 武漢 9.2 　　15 哈爾濱 8.9 　　16 太原 8.8 　　17 南寧 8.6 　　18 沈陽(yáng) 8.5 　　19 成都 8.4 　　20 烏魯木齊 8.0 　　21 濟(jì)南 7.7 　　22 南昌 7.4 　　23 重慶 7.1 　　24 青島 7.0 　　25 昆明 6.6 　　26 合肥 6.6 　　27 蘭州 6.4 　　28 鄭州 6.4 　　29 長(zhǎng)沙 6.4 　　30 石家莊 6.3 　　31 銀川 6.2 　　32 西安 6.1 　　33 西寧 6.0 　　34 貴陽(yáng) 5.2 　　35 呼和浩特 4.2 　　走勢(shì) 全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將繼續(xù)回落 2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在向下調(diào)整，GDP增幅仍在探底，企業(yè)和居民收入將受到負(fù)面影響，居民人均可支配收入增幅可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的回落。并且，2011年全國(guó)35個(gè)大中城市中，商品住宅銷售均價(jià)下跌的僅有8個(gè)，但去年以來(lái)，中央在多個(gè)場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，部分東部一線城市政府如上海、北京提出2012年住宅價(jià)格“穩(wěn)中有降”，預(yù)期2012年，東部一線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，東部二線城市房?jī)r(jià)下跌的陣營(yíng)將擴(kuò)大，西部二線城市中部分市場(chǎng)基礎(chǔ)較弱的城市房?jī)r(jià)也將加入下跌陣營(yíng)，其余中西部二線城市樓價(jià)漲幅也將縮小，其中多數(shù)將低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。 相關(guān)人士判斷，2012年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比總體上將繼續(xù)回落，而35個(gè)大中城市中的大部分，其城市房?jī)r(jià)收入比將比2011年有所回落，預(yù)計(jì)東部一線城市回落的幅度大于中西部二線城市。

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)租售比的計(jì)算公式是什么？合理的租售比是多少？
  答

  房?jī)r(jià)租售比是房?jī)r(jià)與年租金之比，反映了投資回報(bào)。合理的租售比有助于評(píng)估房產(chǎn)投資價(jià)值，確保貸款購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)合理性。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)契稅如何計(jì)算你計(jì)算公式嗎？
  答

  應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率，是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

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• 問(wèn) 住房公積金如何計(jì)算？計(jì)算公式是什么？
  答

  住房公積金計(jì)算涉及個(gè)人和單位繳存比例，通常為工資的一定百分比。具體比例由當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。計(jì)算公式為：月繳存額 = 個(gè)人月繳存額 + 單位月繳存額。個(gè)人月繳存額 = 個(gè)人月工資基數(shù) × 個(gè)人繳存比例。單位月繳存額 = 個(gè)人月工資基數(shù) × 單位繳存比例。

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• 問(wèn) 房貸計(jì)算公式
  答

  房貸計(jì)算公式有等額本息計(jì)算方式和等額本金計(jì)算方式。①等額本息計(jì)算方式每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)-1]。總支付利息：總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金。每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號(hào)-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕。②等額本金計(jì)算方式每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)×月利率。每月應(yīng)還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)×月利率。每月月供遞減額=每月應(yīng)還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率。至于購(gòu)房者選擇等額本息還款方式還是等額本金還款方式，可以結(jié)合自身的實(shí)際情況來(lái)綜合確定。