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  一.解房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境 做出購(gòu)買商品房的決定之前，首先應(yīng)對(duì)目前樓市的大環(huán)境有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)樓市未來(lái)的走向有一個(gè)正確的判斷。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境可以歸納為如下幾點(diǎn)： 1.商品房?jī)r(jià)格高貴 某些地方的房?jī)r(jià)高得離譜，北京的平均房?jī)r(jià)和東京、新加坡勢(shì)均力敵，而北京的人均收入?yún)s不及東京、新加坡人均收入的十分之一，造成房?jī)r(jià)如此高貴的根本原因不在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而是腐?。菏种形沼袡?quán)力的人或接近權(quán)力的人控制了鄉(xiāng)村的大片土地待價(jià)而沽，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所付出的土地價(jià)格實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賬面上付出的土地價(jià)格。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏誠(chéng)信 房屋面積短斤少兩、小區(qū)規(guī)劃隨意改變、未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格就交付房屋等等，絕大多數(shù)購(gòu)房人期待的家園因此而大打折扣。 3.物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)買強(qiáng)賣 不管購(gòu)房人是否愿意，購(gòu)房人都不得不接受開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，都不得不購(gòu)買物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)賣的水、電、暖氣、燃?xì)獾壬唐?，都不得不支付物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)出的賬單。即使業(yè)主委員會(huì)成立，想請(qǐng)“客”出門，也不是一件容易的事。 4.司法對(duì)購(gòu)房人的維護(hù)慘白無(wú)力 法官的法律素養(yǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于法律已經(jīng)達(dá)到深度和文明。司法中的腐敗和政治對(duì)司法的干擾經(jīng)常使司法的天平發(fā)生傾斜。審判和執(zhí)行兩個(gè)階段，法律的規(guī)定能在多大水平上變成現(xiàn)實(shí)，對(duì)每一個(gè)尋求司法維護(hù)的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)未知數(shù)。 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)的走向，仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智。居律師的觀點(diǎn)是住房貸款對(duì)年輕的白領(lǐng)階層的撫慰所產(chǎn)生的購(gòu)買力以及富裕階層將購(gòu)買房屋作為一種投資而形成的購(gòu)買力是維系房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)格的兩個(gè)主要支撐點(diǎn)。這兩個(gè)方面的購(gòu)買力將很快用盡。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期也許會(huì)使房地產(chǎn)的高價(jià)格繼續(xù)一段時(shí)間甚至繼續(xù)上揚(yáng)，但也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條提前到來(lái)和蕭條得更為嚴(yán)重。 二.對(duì)樓盤的背景進(jìn)行調(diào)查 如果你已經(jīng)決定買房，就面臨如何選擇樓盤的問(wèn)題。選擇樓盤，必需綜合考慮下列因素： 1.價(jià)格； 2.室內(nèi)布局； 3.小區(qū)環(huán)境； 4.交通； 5.出租收益； 6.保值或**前景。 這六個(gè)因素，只能由你自己做出判斷。 如果你初步選擇了某一個(gè)樓盤，那么，居律師建議你一定要對(duì)這個(gè)樓盤的背景進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查。對(duì)樓盤背景的調(diào)查一般包括以下兩個(gè)方面： (一)調(diào)查開(kāi)發(fā)商的信用和資金情況 1.開(kāi)發(fā)商的信用情況 調(diào)查開(kāi)發(fā)商的信用情況**簡(jiǎn)便的方法是登陸當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的業(yè)主論壇”，從這些論壇中，會(huì)了解到已經(jīng)購(gòu)買了選擇的樓盤的購(gòu)房人對(duì)樓盤及開(kāi)發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。如果網(wǎng)站沒(méi)有開(kāi)通某一樓盤的論壇，就很難了解開(kāi)發(fā)商的信用，但幾乎所有的樓盤在當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站都開(kāi)通了業(yè)主論壇”很少?zèng)]有開(kāi)通的。 有些地方政府的主管部門已經(jīng)著手為本地的開(kāi)發(fā)商建立信用等級(jí)檔案。這是今后了解開(kāi)發(fā)商信用情況的**重要的渠道(如果檔案是真實(shí)和全面的話) 2.開(kāi)發(fā)商的資金情況 真正擁有投資房地產(chǎn)所需的法定**低資本金的開(kāi)發(fā)商是不多的擁有投資總額25%資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更是屈指可數(shù)。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商玩的銀行的貸款錢、購(gòu)房人支付的定金和**款。 調(diào)查開(kāi)發(fā)商的資金情況是非常困難的惟一的方法是委托律師調(diào)查開(kāi)發(fā)商在工商行政管理部門的企業(yè)登記檔案。 (二)調(diào)查開(kāi)發(fā)商的五證 期房銷售的五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和(內(nèi)、外)銷預(yù)售許可證。 現(xiàn)房銷售的五證各地不一。有些地方的現(xiàn)房銷售已經(jīng)取消了銷售許可證，有些地方的現(xiàn)房銷售仍然必需具備銷售許可證?，F(xiàn)房銷售的五證一般是國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證。 五證中**重要的國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 1.檢查國(guó)有土地使用證 檢查國(guó)有土地使用證時(shí)需要注意的1該證是臨時(shí)的國(guó)有土地使用證？還是正式的國(guó)有土地使用證？ 2.國(guó)有土地使用證的附圖。 臨時(shí)的國(guó)有土地使用證只用于建設(shè)工程外圍的臨時(shí)用地。臨時(shí)用地的**臨時(shí)限不超過(guò)兩年。有些開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有一次性支付土地出讓金的資金實(shí)力以取得正式的國(guó)有土地使用證，便通過(guò)種種關(guān)系取得臨時(shí)的國(guó)有土地使用證，以臨時(shí)的國(guó)有土地使用證敷衍購(gòu)房人。 如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一次性支付土地出讓金的資金實(shí)力，就只有以購(gòu)房人的定金和**款交清土地出讓金。為使購(gòu)房人留下定金和**款，開(kāi)發(fā)商肯定施以足以令購(gòu)房人動(dòng)心的許諾，諸如價(jià)格上的優(yōu)惠、物業(yè)管理費(fèi)的減免、公園般的小區(qū)環(huán)境、五星級(jí)酒店管理等等。用購(gòu)房人的定金和**款交清了土地出讓金、取得了土地使用證之后，開(kāi)發(fā)商接著面臨建設(shè)工程資金的需求。開(kāi)發(fā)商一般采取將土地使用權(quán)抵押給銀行以便獲得銀行貸款的方法來(lái)滿足建設(shè)工程資金的需求。通過(guò)抵押土地使用權(quán)獲得的銀行貸款只能滿足開(kāi)發(fā)商建設(shè)工程資金需求的一小局部，更大的資金缺口便通過(guò)賣樓花即預(yù)售商品房以獲得購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)的按揭貸款來(lái)填補(bǔ)。選擇這樣的樓盤，風(fēng)險(xiǎn)極大。即便開(kāi)發(fā)商能夠交房，房屋的面積、小區(qū)規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)給予的各種許諾肯定大打折扣。 區(qū)分臨時(shí)的國(guó)有土地使用證和正式的國(guó)有土地使用證的方法是蓋有“有償土地使用證專用章”正式的國(guó)有土地使用證，蓋有“臨時(shí)土地使用證專用章”臨時(shí)的國(guó)有土地使用證。 國(guó)有土地使用證的附圖是不可不看、不可不復(fù)印的看國(guó)有土地使用證附圖的目的主要在于確定以后的業(yè)主委員會(huì)的管轄范圍。地方政府主管部門的規(guī)范性文件一般都規(guī)定：小區(qū)入住率達(dá)到50%以后成立業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)往往分幾期開(kāi)發(fā)，每一期往往又分成幾個(gè)區(qū)，小區(qū)”便成了一個(gè)模糊的概念。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以某一期、乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的入住率未達(dá)到50%為由拖延或阻止業(yè)主委員會(huì)的成立。如果在一個(gè)國(guó)有土地使用證載明的土地使用權(quán)范圍之內(nèi)，不管分幾期或幾個(gè)區(qū)，都應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。 2.檢查建設(shè)工程規(guī)劃許可證 檢查建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，重點(diǎn)要看的工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的于： 確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置 開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、**場(chǎng)所等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外的只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖。有的甚至連“設(shè)想”都不是地道是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。 確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑的所在位置 有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫(kù)或車位等公共建筑與其購(gòu)買的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。簽署認(rèn)購(gòu)書或簽訂購(gòu)房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。如果在簽署認(rèn)購(gòu)書或簽訂購(gòu)房合同之后開(kāi)發(fā)商改變這些公共建筑的位置或增加的公共建筑與你購(gòu)買的房屋之間的距離令你無(wú)法接受，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖將成為你追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的惟一證據(jù)。 五證齊全是商品房銷售的法定條件，看“五證”已成了購(gòu)房人的知識(shí)，但很多購(gòu)房人只知道看“五證”否齊備而不知道看附圖的重要性。有些購(gòu)房人甚至只看預(yù)售許可證，不看其它四證，以為：開(kāi)發(fā)商有了預(yù)售許可證就一定有其他四證。正常的邏輯是這樣，但事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房人的這一正常的邏輯判斷而違反常規(guī)：有預(yù)售許可證，但缺少其他四證。 如果開(kāi)發(fā)商聲稱有“五證”但以種種理由不出示“五證”原件或者只出示復(fù)印件，開(kāi)發(fā)商若真有“五證”一定會(huì)把原件給你看，或者將“五證”當(dāng)做宣傳資料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿進(jìn)去或只有復(fù)印件，就一定是沒(méi)有。如果開(kāi)發(fā)商聲稱某個(gè)證件正在料理之中，無(wú)妨等一等。如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)他銷售房子不需要某個(gè)證件，那一定是鬼話。 三.解樓盤的自來(lái)水水源 商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)的自來(lái)水質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)突顯出來(lái)。公用自來(lái)水網(wǎng)絡(luò)尚未到達(dá)的郊區(qū)或周邊地區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，自來(lái)水的供應(yīng)只能采自地下水。大城市的地下水已經(jīng)受到工業(yè)污染，開(kāi)發(fā)商處置水的能力和節(jié)省開(kāi)支的考慮使其對(duì)地下水的處置經(jīng)常達(dá)不到飲用水的規(guī)范。處置后的地下水是否達(dá)到飲用水規(guī)范，有的能夠通過(guò)視覺(jué)和味覺(jué)發(fā)覺(jué)得出來(lái)的比如渾濁、異味；有的通過(guò)視覺(jué)和味覺(jué)根本發(fā)覺(jué)不出來(lái)的比如自來(lái)水中的重金屬含量。 自來(lái)水供應(yīng)不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。采自地下水的自來(lái)水的質(zhì)量問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)得到根本解決。生活條件允許的家庭通過(guò)購(gòu)買礦泉水或純真水滿足生活用水的需要，生活條件不允許的家庭就只能飲鴆止渴了選擇樓盤時(shí)，樓盤的自來(lái)水的水源是必需考慮的因素。同等條件下，自來(lái)水來(lái)自城市公用自來(lái)水網(wǎng)絡(luò)的樓盤應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先選擇的地位。自來(lái)水采自地下水的樓盤，只有根據(jù)開(kāi)發(fā)商的信用和資金情況決定取舍。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何選擇樓盤?買房需注意哪些問(wèn)題?
  答

  選房第一招：看地段好地段的房子可能未必是自住的首選，但一定是投資的首選。影響房產(chǎn)價(jià)格**顯著的因素是地段，而決定地段好壞的**活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建，可以使不好的地段變好，相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格自然也就直線上升。購(gòu)房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進(jìn)展情況，以便尋找具有**潛力的房產(chǎn)。分析某一地段時(shí)，并不是看它是否在繁華市中心，相反市郊結(jié)合部往往具有更大的**空間。選房第二招：看配套配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房產(chǎn)的附加價(jià)值及**潛力，同時(shí)也是決定著入住后居家生活方面舒適與否的關(guān)鍵因素。配套說(shuō)白了其實(shí)也是樓盤對(duì)于稀缺資源的一種占有，在樓盤配套中，有些是開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些投入就可以做到的，但有些配套是必須由政府進(jìn)行操作，甚至是多年累積才可以形成的配套，很顯然，后者應(yīng)該是購(gòu)房者在投資買房過(guò)程中予以重點(diǎn)考慮的。比如在所有配套中，優(yōu)質(zhì)教育資源就是可遇而不可求的資源。選房第三招：看區(qū)域其一，在就業(yè)中心區(qū)，一個(gè)能吸收大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓群或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。就業(yè)人口是周邊住宅的**大需求市場(chǎng)，這個(gè)就業(yè)中心區(qū)的層次將決定周邊住宅的定位，其成長(zhǎng)性將決定周邊住宅開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上的活力。其二，在離就業(yè)中心區(qū)三至五公里的地帶將集中成一個(gè)有規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃的成片住宅區(qū)，一般要超過(guò)四五個(gè)完整街坊。在就業(yè)中心區(qū)與住宅區(qū)之間，有簡(jiǎn)潔、完整、多樣化的交通線路。其三，在住宅區(qū)中，有一個(gè)以大賣場(chǎng)為中心的商業(yè)中心，輻射20分鐘步程。就業(yè)中心區(qū)、住宅區(qū)、大賣場(chǎng)三者之間將會(huì)形成一種互動(dòng)的關(guān)系。與就業(yè)中心區(qū)的互動(dòng)成就了住宅區(qū)開(kāi)發(fā)的第一輪高潮，而大賣場(chǎng)的選址卻是洞悉第二輪增長(zhǎng)的關(guān)鍵。選房第四招：看環(huán)境包括生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，任何環(huán)境條件的改善都會(huì)使房產(chǎn)**。在購(gòu)房時(shí)，要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)的房產(chǎn)。每一個(gè)社區(qū)都有自己的背景，特別是文化背景。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，文化層次越高的社區(qū)，房產(chǎn)越具有增值的潛力。選房第五招：看品質(zhì)隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，住宅現(xiàn)代化被逐步提到了日程。實(shí)際上，房產(chǎn)的品質(zhì)是在不斷變好的。這就要求在買房時(shí)，要特別注意房產(chǎn)的品質(zhì)，對(duì)影響房產(chǎn)品質(zhì)比較敏感的因素，要重點(diǎn)考慮其抗“落伍”性。如規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念是否超前，是否具有時(shí)代感，是否迎合物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。選房第六招：看物業(yè)相信越來(lái)越理性的購(gòu)房者在買房過(guò)程中，誰(shuí)都不會(huì)忽略物業(yè)這一重要因素，有時(shí)甚至超過(guò)了對(duì)樓盤其他硬件設(shè)施的考察。好物業(yè)讓房子保值增值，壞物業(yè)讓業(yè)主的居住環(huán)境迅速惡化。

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• 問(wèn) 購(gòu)房需注意哪些問(wèn)題??？
  答

  買房要注意的： 第一，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的； 2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；商品房預(yù)售許可證 第二：是看房子 看房全訣“十六式” 第1式 看位置 房產(chǎn)作為不可動(dòng)的資產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)能否**，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購(gòu)房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購(gòu)房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅**很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會(huì)提高房產(chǎn)的價(jià)值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，?duì)購(gòu)房者十分重要。 交通方便往往是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，有的售樓廣告說(shuō)地鐵某號(hào)線**小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對(duì)于交通條件，購(gòu)房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地調(diào)查分析。 第2式 看配套 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑**好不要超過(guò)150米。 目前在售樓書上經(jīng)常見(jiàn)到的“會(huì)所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購(gòu)買的房子面積不會(huì)很大，購(gòu)房者買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，他所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識(shí)越來(lái)越偏重私密性，休閑、社交的需求越來(lái)越大，會(huì)所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會(huì)所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對(duì)外營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問(wèn)題，也是購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。 第3式 看綠化 目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，異國(guó)風(fēng)光、歐陸風(fēng)情等有可能是虛晃幾招，這就需要購(gòu)房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。 第4式 看布局 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見(jiàn)到，購(gòu)房者應(yīng)該了解。 一般來(lái)講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。 規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場(chǎng)等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。

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• 問(wèn) 返鄉(xiāng)置業(yè)需注意哪些問(wèn)題 如何合理購(gòu)房買房
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  隨著年末的到來(lái)，返鄉(xiāng)置業(yè)的人越來(lái)越多，根據(jù)以往的狀況來(lái)看，這個(gè)時(shí)間段發(fā)生買房被坑的事情會(huì)特別多。今天小編就為大家盤點(diǎn)一下買房的幾大騙局，讓您辛辛苦苦賺的血汗錢牢牢地攥在自己的手里。  第一個(gè)坑：殺熟 很多人買東西喜歡找熟人來(lái)買，認(rèn)為這樣做買到的東西品質(zhì)有保障，能拿到更大的優(yōu)惠。買房時(shí)也抱有這樣的心理，覺(jué)得有熟人賣房能更加便宜，有更好的戶型樓層供自己選擇，心想著自己能撿到便宜。但是！但殊不知現(xiàn)在人心不古，熟人之間背地里捅刀子的不在少數(shù)。雖說(shuō)要用善意的眼光來(lái)看待這個(gè)世界，但留個(gè)心眼總沒(méi)錯(cuò)，尤其是像買房這樣的大事，這可是隨隨便便就能花掉自己大半輩子的積蓄呢！  第二個(gè)坑：畫餅充饑 在走訪一些樓盤時(shí)，經(jīng)常會(huì)有這樣的情況出現(xiàn)——銷售人員站在沙盤外指點(diǎn)江山，說(shuō)這里將來(lái)會(huì)有**，那里將來(lái)會(huì)是商業(yè)中心，這邊規(guī)劃了車站、高鐵、飛機(jī)場(chǎng)，那邊又規(guī)劃了公園、廣場(chǎng)、風(fēng)光帶。但是！這些都是一些虛無(wú)縹緲的東西，只是開(kāi)發(fā)商手里的一張?jiān)O(shè)計(jì)或規(guī)劃圖紙。等你買了房，也許當(dāng)時(shí)售樓人員承諾的種種配套要么沒(méi)有要么變了樣。給錢容易要錢難，你覺(jué)得到了這時(shí)候你付出的大筆購(gòu)房款還能輕輕松松的要回來(lái)嗎？  第三個(gè)坑：廣告里都是騙人的 走在馬路上，手上不被塞幾張宣傳單頁(yè)都不能說(shuō)你出來(lái)逛街了，而這些宣傳單幾乎一半以上都是一些樓盤的推銷廣告。樓盤廣告已經(jīng)全方位立體化的攻占了我們的生活，從報(bào)紙到電視、從廣播到網(wǎng)絡(luò)、從廣告牌到電子屏，各種花式樓盤廣告讓人眼花繚亂。一些無(wú)良開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)這些廣告故意夸大吹噓自己的樓盤地段有多好、房?jī)r(jià)有多少、環(huán)境有多漂亮等。所以買房一定要實(shí)地考察，把相關(guān)資料保留，在簽訂合同時(shí)**好把開(kāi)發(fā)商宣傳的內(nèi)容填入合同中。  第四個(gè)坑：內(nèi)購(gòu) 如果開(kāi)發(fā)商不是你親爹親媽，舅舅、姑姑、阿姨、叔叔···這樣的直系親屬，對(duì)待樓盤的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一定要小心小心再小心。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。這些房子價(jià)格確實(shí)低，但安全沒(méi)有絲毫保障，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，這樣的房子不受法律保護(hù)，就像一個(gè)人沒(méi)有戶口一樣。所以買房要走正規(guī)渠道，選擇值得信賴的開(kāi)發(fā)商，還要確認(rèn)樓盤的銷售許可。  第五個(gè)坑：零** **近幾年**越來(lái)越低，**三成，二成，一成，甚至零**，但是你認(rèn)為這樣是你賺到了你就大錯(cuò)打錯(cuò)了。現(xiàn)在國(guó)家的按揭比例是**高不超過(guò)70%，而現(xiàn)在那些零**、1成**等按揭措施只是那些開(kāi)發(fā)商自己的行為。零**只是開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的一個(gè)噱頭，零**不是不要**，而是在很短的一段時(shí)間里不要**，也許幾個(gè)月，也許一兩年之后你還是要把錢乖乖的交上。低**、零**只是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，不是真正的優(yōu)惠活動(dòng)。所以，買房錢一定要多了解國(guó)家對(duì)購(gòu)房貸款的相關(guān)政策，了解銀行的借貸條件、利率、按揭比例等。  第六個(gè)坑：便宜沒(méi)好貨 有時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多樓盤打出“特價(jià)房”的廣告，房?jī)r(jià)比平時(shí)低上不少，價(jià)格極具吸引力。但是！“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐”你不會(huì)不知道，開(kāi)發(fā)商也不是慈善機(jī)構(gòu)，會(huì)大發(fā)善心的把這么大便宜砸到你頭上。所謂“特價(jià)房”，大多是一些別人挑剩下的賣不出去的房子，這些房子也許存在著質(zhì)量問(wèn)題？或者通風(fēng)采光不好？或者結(jié)構(gòu)朝向樓層不佳？這樣的房子你還敢要嗎？  第七個(gè)坑：認(rèn)清代理商和開(kāi)發(fā)商很重要 很多人買房就只顧著買房了，而不關(guān)注是在誰(shuí)手上買的房。很多開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)房屋的建設(shè)，等房子建好了就把房屋銷售代理給別人，這個(gè)時(shí)候就可能產(chǎn)生很多糾紛了。有的代理商沒(méi)有職業(yè)操守，只管賣而不管售后，抱著賣完了事的心理。等到了房子真正出了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與代理商相互踢皮球，甚至連人都找不到，這樣受苦的還是自己。所以一定要在購(gòu)房前弄清開(kāi)發(fā)商或代理商的資質(zhì)，了解他們的信譽(yù)和口碑。 年關(guān)將至，連騙子都知道要出來(lái)創(chuàng)收好回家過(guò)個(gè)好年了，更何況房地產(chǎn)這種水很深的行業(yè)。所以大家買房前一定要擦亮雙眼，不要讓自己幸幸苦苦一年甚至很多年賺的血汗錢付諸東流。

• 問(wèn) ??買房好嗎?買房前要注意哪些問(wèn)題?
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  買房要注意的:第一，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的;2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;商品房預(yù)售許可證第二:是看房子看房全訣“十六式”第1式 看位置房產(chǎn)作為不可動(dòng)的資產(chǎn)，所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)能否**，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購(gòu)房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購(gòu)房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅**很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會(huì)提高房產(chǎn)的價(jià)值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，?duì)購(gòu)房者十分重要。交通方便往往是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，有的售樓廣告說(shuō)地鐵某號(hào)線**小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實(shí)這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對(duì)于交通條件，購(gòu)房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地調(diào)查分析。第2式 看配套居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑**好不要超過(guò)150米。目前在售樓書上經(jīng)常見(jiàn)到的“會(huì)所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購(gòu)買的房子面積不會(huì)很大，購(gòu)房者買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，他所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識(shí)越來(lái)越偏重私密性，休閑、社交的需求越來(lái)越大，會(huì)所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會(huì)所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對(duì)外營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問(wèn)題，也是購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。第3式 看綠化目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，異國(guó)風(fēng)光、歐陸風(fēng)情等有可能是虛晃幾招，這就需要購(gòu)房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)--綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。第4式 看布局建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見(jiàn)到，購(gòu)房者應(yīng)該了解。一般來(lái)講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場(chǎng)等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。容積率高，說(shuō)明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫(kù)，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。第5式 看區(qū)內(nèi)交通居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫(kù)，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過(guò)境車流對(duì)小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。第6式 看價(jià)格看價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開(kāi)盤價(jià)”，即**低價(jià);有的是“均價(jià)”;有的是“**高限價(jià)”;有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……**主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大，不弄明白會(huì)影響你的判斷力。第7式 看日照陽(yáng)光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時(shí)間和日照質(zhì)量來(lái)衡量。居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是:有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開(kāi)在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。第8式 看通風(fēng)在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒(méi)有穿堂風(fēng)的要好。擇時(shí)，購(gòu)房者要仔細(xì)區(qū)分。第9式 看戶型平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn):(1)入口有過(guò)渡空間。(2)平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。(3)起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開(kāi)敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開(kāi)門過(guò)多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂(lè)、團(tuán)聚。(4)房間的開(kāi)間與進(jìn)深之比不宜超過(guò)1比2。(5)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過(guò)于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。第10式 看節(jié)能住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。第11式 看隔音噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購(gòu)房者雖然大多無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量，但是應(yīng)當(dāng)注意:住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如**、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離。一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。第12式 看私密性住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。第13式 看結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)類型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用材料來(lái)劃分的。目前的商品房大都是磚混結(jié)構(gòu)的，磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開(kāi)間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過(guò)多，整體性、耐久性較差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等?？傮w說(shuō)來(lái)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)面局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高。第14式 看年限住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，也叫經(jīng)濟(jì)壽命。住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年;磚混結(jié)構(gòu)50年。第15式 看面積許多購(gòu)房者仍然認(rèn)為住房面積越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯級(jí)消費(fèi)的臨時(shí)過(guò)渡產(chǎn)品。其實(shí)尺度過(guò)大的住宅，人在里面并不一定感覺(jué)舒服。從經(jīng)濟(jì)上考慮，不僅購(gòu)房支出大，而且今后在物業(yè)等方面的支出也會(huì)增加。住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小，專家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關(guān)鍵的問(wèn)題在于住宅是否經(jīng)過(guò)了精心設(shè)計(jì)、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來(lái)。第16式 看分?jǐn)偵唐贩康匿N售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e;套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購(gòu)房者買房時(shí)，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說(shuō)明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購(gòu)房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是:分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過(guò)于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度。二.買房過(guò)程中要注意:1.在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》(示范文本)，該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范;二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。2.交房時(shí)一定要拿2證,住宅使用說(shuō)明書和住宅質(zhì)量保證書

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• 問(wèn) 買房選擇樓層時(shí)，有哪些風(fēng)水需注意？
  答

  買樓之前先了解地理位置、道路、排水走向、樓的間距、采光程度、室內(nèi)格局、樓層高度、有沒(méi)有高臨近高壓電磁場(chǎng)相近、那年開(kāi)工建造、是否依山傍水、什么人居住、然后在根據(jù)本人命運(yùn)選擇樓層、根據(jù)金木水火土五行相生不能相克，結(jié)合地運(yùn)是否對(duì)你的家人有益起到一個(gè)趨吉避兇的作用。 白志永中國(guó)中華易學(xué)文化促進(jìn)會(huì)學(xué)者職業(yè)易學(xué)家中華易經(jīng)大全編委專家，中國(guó)國(guó)際易***盟副主席。從事易學(xué)風(fēng)水30多年。理論知識(shí)淵博，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。傳統(tǒng)易學(xué)風(fēng)水文化與現(xiàn)代風(fēng)水理論相結(jié)合。在理論當(dāng)中求真知在實(shí)踐當(dāng)中獲得寶貴經(jīng)驗(yàn)。并在多家媒體發(fā)表易學(xué)風(fēng)水文章，國(guó)家大型刊物也進(jìn)行刊登報(bào)道。中央電視臺(tái)幾個(gè)頻道也邀請(qǐng)制作節(jié)目。并且進(jìn)入中國(guó)人物榜為企業(yè)單位、行政機(jī)構(gòu)、和各界人士進(jìn)行風(fēng)水調(diào)理和預(yù)測(cè)，贏得廣大各界人士的認(rèn)可和贊譽(yù)。專職墓地陵園風(fēng)水、住宅家居裝修風(fēng)水、行政辦公風(fēng)水、公司企業(yè)風(fēng)水、樓盤建筑風(fēng)水、生意商鋪風(fēng)水、周易預(yù)測(cè)起名?，F(xiàn)任保定周邊及定州中山福壽園公墓風(fēng)水專家顧問(wèn)。歡迎各界人士惠顧，竭誠(chéng)為您服務(wù)?！　≈袊?guó)人物榜查詢：中華易經(jīng)大全、中國(guó)人物榜--人物資料庫(kù)即可查到。中華職業(yè)易學(xué)家查詢：中華易學(xué)文化促進(jìn)會(huì)河北區(qū)。百度、搜狗、谷歌；搜保定風(fēng)水大師白志永即可。聯(lián)系電話；1553121****地址；河北省保定市紅旗大街劉莊

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