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• 131****0788

  買房排號是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發(fā)商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。拿號之后要排號，按先后順序選房，避免大家同時搶一個房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號”這種買房策略是怎么來的呢? 買房排號是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發(fā)商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。拿號之后要排號，按先后順序選房，避免大家同時搶一個房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號”這種買房策略是怎么來的呢? 目前排號的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個步驟。因為認(rèn)購階段開發(fā)商會交給業(yè)主一個認(rèn)購號，所以也就通常被說為“排號”。開發(fā)商往往會推出名目繁多的認(rèn)購卡。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機會選房的同時，開發(fā)商也設(shè)計了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。這樣的“優(yōu)惠政策”看起來很吸引人，但實際上是一個“誘人的陷阱”，那么我們應(yīng)該怎樣避免掉入這樣的陷阱呢?下面，小編將一一告訴你： 排號買房應(yīng)注意事項： 一：虛假造勢 在買房前先排號，想必這是絕大多數(shù)購房者都經(jīng)歷過的事情。排號是為了更準(zhǔn)確地了解市場，明晰項目的市場接受度，因此在白金卡發(fā)放、VIP銷售、排號、內(nèi)部訂房等造勢“烘托”的樓盤銷售方式屢見不鮮。開發(fā)商因此大獲利益，而消費者明知是“當(dāng)”也得上。 二：搖號排號的“障眼法” 開發(fā)商通過排號情況來確定開盤節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營造出熱銷的場面。很多人反映，排號的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于實際推出的房源數(shù)。事實上，樓盤這種排號搖號的銷售方式，是現(xiàn)在開發(fā)商賣房的常用手法。更為常見的認(rèn)購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分。這種營銷方法用競爭機制刺激消費者:你不買后邊還有那么多人等著呢。 注意事項三：“濫竽充數(shù)”的排號單 在開發(fā)商出具的排號協(xié)議上，許多條款都對開發(fā)商有利，排號單上，連房屋套型、面積、朝向都沒有明確的約定，因此，在開發(fā)過程中，難免出現(xiàn)房屋面積變化，套型走樣，開發(fā)延時，房價上漲等種種問題，從而購房者與開發(fā)商雙方產(chǎn)生諸多怨氣。 一般來說選房時候樓盤采取的是快速營銷方式，建議您保持冷靜頭腦，仔細(xì)挑選您需要戶型及樓層。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:43

相關(guān)問題

• 問 股市暴跌樓市跳水情況下買房需牢記哪些內(nèi)幕 如何識別這些內(nèi)幕
  答

  今年樓市的種種跡象可見，2015房價面臨失控，事實上樓市有很多買房內(nèi)幕，這種內(nèi)幕在前幾年成為樓市銷售的風(fēng)氣，今天一起來看看，買一手房有什么注意事項？購房黑幕你知道多少？低價和大優(yōu)惠的單位背后隱藏的怎樣的秘密？牢記10條樓市內(nèi)幕原則買房不吃虧！ 售樓小姐揭示賣樓中的潛規(guī)則購房者需警惕如下陷阱: 1、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。 2、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。 3、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 4、售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。 5、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。 6、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯了。 7)別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻 8、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)他的測繪報告 9、綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。 10、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

• 問 買房中認(rèn)購排號有什么貓膩 如何應(yīng)對這些貓膩
  答

  買房人數(shù)過多，則會出現(xiàn)排號買房的情況。選房人通過手中號碼牌作為排隊和搖號的憑證。但是，在實際操作過程中，卻也會出現(xiàn)一系列因為排號而來的貓膩，例如拉高房價、變相集資等等…… 貓膩一以排號為名拉高房價 問了好久的一業(yè)內(nèi)人說，其實這種情況其實許多樓盤都存在。排號時間長了，如果市場反映熱烈，排號的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機拉高房價。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價，購房者也會因為擔(dān)心房價會上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時間，這大多是為提高房價做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二以排號為名變相集資 那個朋友從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號已經(jīng)排到400多了，排號費5000元。問那些交了排號費但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號費退還不就得了。 我哥們顯然就受到了這樣的打發(fā)。很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號費不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號為名收取所謂的排號費，即使取得了也仍然延長排號時間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號承諾，不是集資又是什么？ 為這特意請教了法律人士，她說法律上并沒有買房排號的相關(guān)規(guī)定。但有一點十分明確，就是排號并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號費返還購房者。 排號顯然利在開發(fā)商，因為從排號到開盤他們有一個很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 認(rèn)購排號有貓膩有哪些 買房需要如何注意這些問題
  答

  “我們現(xiàn)在在排號階段，具體什么時間開盤還不清楚，開盤的價格我們現(xiàn)在也不好說。您可以先交誠意金，我們現(xiàn)在已經(jīng)排了很多號了。”銷售人員的這句話幾乎已經(jīng)成了樓市這兩年在售樓處出現(xiàn)頻率**高的“開場白”，在開盤時間和價格一概待定的情況下要求買房人預(yù)先繳付誠意金參與排號，只有排號才有可能在開盤的時候有機會選房。 “繳納誠意金”和動輒上千人的壯觀“排號”場面，已經(jīng)成為了這幾年買房的必經(jīng)程序。今天，就讓小編給你掰扯掰扯這個買房排號里面的貓膩。 買房排號，這是開發(fā)商的一種營銷策略，給買房者造成一種錯覺，他們的房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發(fā)商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。 在排號這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對于消費者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時限，反復(fù)、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機制和宣傳策略，售房周期比較長。 排號**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。有些地方甚至還出現(xiàn)過提前三天排隊購房的現(xiàn)象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認(rèn)購方式。排隊“搶”房會給消費者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費者盡快選擇。 目前排號的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個步驟。 因為認(rèn)購階段開發(fā)商會交給業(yè)主一個認(rèn)購號，所以也就通常被說為“排號”。開發(fā)商往往會推出名目繁多的認(rèn)購卡，例如“優(yōu)活卡”。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機會選房的同時，開發(fā)商也設(shè)計了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。 更為常見的認(rèn)購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分。這種營銷方法用競爭機制刺激消費者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 案例： 2015年5月份，鐘先生看中了一個樓盤的普通住宅，交了1萬元排號費，打算購買一套4樓房子。售樓人員當(dāng)時告知半個月后就開盤，等了一個半月后，那個項目才宣布開盤，朋友滿懷希望趕去時，卻被告知房價每平方米已經(jīng)上漲了200元，即使6樓的房子也已經(jīng)賣空，只剩下一個公攤很大的躍層。 售樓處告訴他如果不滿意可以退還排號費，朋友無奈拿回1萬元后憤憤離開。讓朋友始終不解的是，怎么開盤時房價一下子就比排號時高出那么多？排號時售樓處還表示排在前面的可以優(yōu)先選房呢，朋友排號是10多位，很靠前了，可**后只剩下一個躍層，開發(fā)商不是太不講誠信了么？后來據(jù)知情人士透露，在排號與開盤之間，里面有著太多的貓膩。 貓膩一以排號為名拉高房價 問了好久的一業(yè)內(nèi)人說，其實這種情況其實許多樓盤都存在。排號時間長了，如果市場反映熱烈，排號的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機拉高房價。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價，購房者也會因為擔(dān)心房價會上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時間，這大多是為提高房價做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二以排號為名變相集資 鐘先生從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號已經(jīng)排到400多了，排號費5000元。問那些交了排號費但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號費退還不就得了。 鐘先生顯然就受到了這樣的打發(fā)。很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號費不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號為名收取所謂的排號費，即使取得了也仍然延長排號時間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號承諾。 某法律人士，她說法律上并沒有買房排號的相關(guān)規(guī)定。但有一點十分明確，就是排號并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號費返還購房者。 排號顯然利在開發(fā)商，因為從排號到開盤他們有一個很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 買房賣房有什么內(nèi)幕 在買房是應(yīng)該注意什么問題
  答

  作為一名在搜房后臺曾負(fù)責(zé)區(qū)域各個樓盤數(shù)據(jù)庫維護(hù)，且多次去到各個樓盤實地踩盤、開盤監(jiān)測的小編，同時也作為一名早已步入晚婚年齡，面臨著買房結(jié)婚等現(xiàn)實問題的準(zhǔn)購房者。在努力完成自己工作的過程中，也常常站在“我是個購房者”的角度來思考問題。本期就自己工作中與買房相關(guān)的心得和體會進(jìn)行了整理，供各位參考。 1、當(dāng)心地基下陷，了解小區(qū)地基的歷史，江景房、湖景房、海景房謹(jǐn)慎購買 買房**好了解下那塊地之前的用途，像有些地基之前可能是一個小湖，后來填了，之后又建房子，這類就容易地基不穩(wěn)，如果你不是在這附近土生土長的人，可能根本不知道這個樓盤所在的位置，以前是個湖啊。一些城市常見在建工地、或地鐵項目地基下陷的，也有城市在建的鄰近江邊或湖邊的工地發(fā)生坍塌工人被埋的事件，也有一些海景房是圍海造地而建的。這類房子雖景色好，但安全問題也不能不考慮。 2、 去到周邊的競品樓盤看下，聽聽他們怎么說 由于周邊的各種配套等都大同小異，相鄰區(qū)域的樓盤通常都會拿來比較，購房者選定區(qū)域后，有時也拿捏不準(zhǔn)到底是選哪個。這個時候，去到附近的樓盤，你說剛剛?cè)X盤看過，他一定會告訴你XX盤怎么不好。這些不好的信息中，你可以回家自己去查證一下，往往還比較有用。 初次涉足房地產(chǎn)時，有次假冒購房者身份去附近的2個樓盤踩盤，去到B盤時和接待的置業(yè)顧問說我剛剛?cè)盤看，精裝修的房子還蠻便宜。置業(yè)顧問說A盤的房子質(zhì)量不好，精裝修的房子和我們的品牌房相比就高出那么一點。回去后臺一看，果然關(guān)于質(zhì)量的負(fù)面評論非常多。 買房時，不排除相鄰樓盤之間為了拉客戶而進(jìn)行的一些惡意競爭和互相的誹謗。沒有完美的樓盤，如果各項都完美了，價格也承擔(dān)不起。就要看這些樓盤的缺點是否是你可以接受的。 3、怎么看小區(qū)好不好和房子質(zhì)量好壞 “買這個小區(qū)的房子好不好”是買房者**關(guān)心的?？梢詫嵉厝タ纯错椖浚行┬^(qū)是已經(jīng)有一部分業(yè)主入住了。這個時候你說你想買這里的房子，問下這里居住的人體驗感如何，一般她們都會給你一些參考的意見。還可以和門口的保安聊下，問下小區(qū)的電梯好不好，有沒有發(fā)生電梯事件等。在建的期房，工地上有很多的工人，和他們套下近乎，問下他們房子的質(zhì)量如何啊。通過看工地是否整潔干凈有序也可以看出開發(fā)商的管理好壞等。 4、 網(wǎng)上的評論可以參考，但卻不一定真實 我們在網(wǎng)上買東西，通常都會看一下買過的人對該產(chǎn)品的評論。很多人會去到該樓盤的信息網(wǎng)頁的樓盤點評中，看下網(wǎng)友們的評論。但這部分的評論真實客觀的比較少，對于想要買房的人參考的意義并不是很大。例如非常詳細(xì)說明了樓盤質(zhì)量不好等，這類評論可能往往是買過的業(yè)主的真實評論，但卻會被刪除，只有后臺的工作人員才能看到。在網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)達(dá)時代，一些開發(fā)商不會任由重大的負(fù)面信息傳播，而影響自己的房屋銷售。 我通常都會選擇去看下意向樓盤的業(yè)主論壇，尤其是精華帖及下面的評論，往往還是比較客觀。很多帖子會從戶型、價格、配套、交通和周邊的規(guī)劃等各個方面，進(jìn)行了全方面的分析，也會把相近的樓盤進(jìn)行一個比較，供參考。另外也有一些買房業(yè)主的發(fā)帖和回帖，都是可以參考的。 5、 開盤搖號系統(tǒng)可以做假 大型開盤時，由于認(rèn)購的人較多，而所推出的房源有限。不少開發(fā)商尤其是一些大的開發(fā)商，會采用電腦搖號系統(tǒng)，進(jìn)行搖號選房。先搖到的，可以先進(jìn)去選房，而后面的人可能面臨沒有合適的房源可選。一些樓盤認(rèn)購火爆，與開發(fā)商有關(guān)系的購房者，通常可以先選房，這是因為搖號系統(tǒng)可以自己設(shè)置的。所以，在買房時，問下接待你的置業(yè)顧問，選房是怎么操作的，可否優(yōu)先選房。有些客戶是通過互聯(lián)網(wǎng)站團(tuán)購的，就要注意問下負(fù)責(zé)團(tuán)購的負(fù)責(zé)人，選房時是否可以優(yōu)先等。 6、看售樓部置業(yè)顧問專業(yè)程度，看小區(qū)放心與否 大品牌開發(fā)商的置業(yè)顧問通常都比較傲氣，房子搶手不愁賣啊，給客戶介紹房子底氣也十足，表現(xiàn)非常專業(yè)。如果去到一些售樓部，置業(yè)顧問表現(xiàn)不專業(yè)或者對待客戶的提問支支吾吾，甚至這個也不清楚那個也不明白或者我剛來我需要問下別人。那說明這個團(tuán)隊的服務(wù)不行，置業(yè)顧問離職較多，說明房子銷售并不好，團(tuán)隊的管理也存在問題。這些都是一些微小的細(xì)節(jié)，但細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)。這也是買房時需要特別注意的。 7、去到樓盤方圓2公里內(nèi)，看下周邊的環(huán)境 一些樓盤的簡介，10分鐘**XX商圈，開車3分鐘即可上X環(huán)。這些你還是需要自己去親自體驗下，一些樓盤都是宣傳自己好的一方面。如果樓盤周邊有看守所、精神病院、殯儀館和紅燈區(qū)等，這些他肯定不會告訴你。你需要自己去周邊走走看看，并了解未來這周邊的一個規(guī)劃。 8、注意有無防臭彎頭，當(dāng)心衛(wèi)生間臭氣熏天 買房裝修衛(wèi)生間通常是安裝馬桶，如果你想要安裝蹲便要注意問下小區(qū)的下沉夠不夠。一般來說，下沉不夠的話，安裝馬桶是比較好的，安裝蹲便要把衛(wèi)生間抬高至少三十厘米。另外，要特別注意有無防臭彎頭，衛(wèi)生間氣味大，有防臭彎頭能將臭味隔離在彎頭處。 另外，還要注意一下小區(qū)是外墻外保溫還是外墻內(nèi)保溫，外保溫相比內(nèi)保溫不占用房屋內(nèi)的使用面積，且防水、防裂的效果好一點。其實，買房時注意問下小區(qū)外墻是涂顏料還是帖的瓷磚，瓷磚相對比較美觀但也容易脫落，造成安全隱患。  

• 問 2016房價走勢如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價同比上漲超7%，而一線城市的房價上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，喊話開發(fā)商適當(dāng)降低房價，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價這一條路了。 上海，2015年房價漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，再不堅持調(diào)控的話將會影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房價過高。實際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含了五個因素：地價、建安成本、稅費、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價。熱點城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價越高的城市，地價在房價構(gòu)成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達(dá)5萬左右。假如一兩年以后，賣房時以8萬左右的價格出售，那么地價就占比六成。相比之下，一個中西部的三四線城市，樓面價假設(shè)2000元，而房價為6000元，則地價占房價比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導(dǎo)致地價在房價構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實際稅收占比沒有29%這么高，因為七稅當(dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(費遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房價構(gòu)成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負(fù)一定的社會責(zé)任，當(dāng)利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價的構(gòu)成，大概占比為：地價40%左右，建安成本30%左右，稅費15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價的六七成，地價、稅費、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時代”，地價與稅費占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無論如何，我國房價的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。