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• 133****1385

  今年樓市的種種跡象可見，2015房價面臨失控，事實上樓市有很多買房內(nèi)幕，這種內(nèi)幕在前幾年成為樓市銷售的風氣，今天一起來看看，買一手房有什么注意事項？購房黑幕你知道多少？低價和大優(yōu)惠的單位背后隱藏的怎樣的秘密？牢記10條樓市內(nèi)幕原則買房不吃虧！ 售樓小姐揭示賣樓中的潛規(guī)則購房者需警惕如下陷阱: 1、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。 2、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關系，我們才給你好的房子。 3、廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 4、售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。 5、別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。 6、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。 7)別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻 8、別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告 9、綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。 10、漏水和外立面的材料根本沒關系，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:15

相關問題

• 問 買房排號有什么內(nèi)幕 如何應對這些內(nèi)幕
  答

  買房排號是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發(fā)商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。拿號之后要排號，按先后順序選房，避免大家同時搶一個房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號”這種買房策略是怎么來的呢? 買房排號是開發(fā)商的一種營銷策略，給消費者造成一種錯覺，這房子很好賣。也就是說，買房子時要到開發(fā)商處排隊拿一個號碼，有了這個號碼才有資格要他們家的房子。拿號之后要排號，按先后順序選房，避免大家同時搶一個房子，如何沒有被選中的，就只能等下次了。那么，“排號”這種買房策略是怎么來的呢? 目前排號的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認購手續(xù)，等待開盤這幾個步驟。因為認購階段開發(fā)商會交給業(yè)主一個認購號，所以也就通常被說為“排號”。開發(fā)商往往會推出名目繁多的認購卡。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機會選房的同時，開發(fā)商也設計了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。這樣的“優(yōu)惠政策”看起來很吸引人，但實際上是一個“誘人的陷阱”，那么我們應該怎樣避免掉入這樣的陷阱呢?下面，小編將一一告訴你： 排號買房應注意事項： 一：虛假造勢 在買房前先排號，想必這是絕大多數(shù)購房者都經(jīng)歷過的事情。排號是為了更準確地了解市場，明晰項目的市場接受度，因此在白金卡發(fā)放、VIP銷售、排號、內(nèi)部訂房等造勢“烘托”的樓盤銷售方式屢見不鮮。開發(fā)商因此大獲利益，而消費者明知是“當”也得上。 二：搖號排號的“障眼法” 開發(fā)商通過排號情況來確定開盤節(jié)奏和新推房源的套數(shù)，從而營造出熱銷的場面。很多人反映，排號的人數(shù)遠遠多于實際推出的房源數(shù)。事實上，樓盤這種排號搖號的銷售方式，是現(xiàn)在開發(fā)商賣房的常用手法。更為常見的認購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分。這種營銷方法用競爭機制刺激消費者:你不買后邊還有那么多人等著呢。 注意事項三：“濫竽充數(shù)”的排號單 在開發(fā)商出具的排號協(xié)議上，許多條款都對開發(fā)商有利，排號單上，連房屋套型、面積、朝向都沒有明確的約定，因此，在開發(fā)過程中，難免出現(xiàn)房屋面積變化，套型走樣，開發(fā)延時，房價上漲等種種問題，從而購房者與開發(fā)商雙方產(chǎn)生諸多怨氣。 一般來說選房時候樓盤采取的是快速營銷方式，建議您保持冷靜頭腦，仔細挑選您需要戶型及樓層。

• 問 請問股市暴跌樓市為什么會漲？
  答

  同樣是面對通貨膨脹預期，股市和樓市卻呈現(xiàn)出截然不同的冰火兩重天情景?！　谋驹鲁跻詠?，A股就開始大幅下跌，短短十個交易日，股指足足跌了700多點，A股投資人賬面資產(chǎn)縮水達到大約五萬億元。與此形成鮮明對比的是，全國樓市卻在此時出現(xiàn)了上漲和復蘇?！　∮腥税褬鞘械呐d盛歸功于"通貨膨脹預期"，理由是由于金融危機的影響，全球各國央行不得不實行寬松的貨幣政策，因此樓市成為了**直接的受益者。所以，有經(jīng)濟學家評論說，如果不是金融危機，恐怕一大批地產(chǎn)商要破產(chǎn)?！　⊥瑫r，由于新開工樓盤明顯減少，直接導致了今年的供應不足。買賣雙方市場角色的易位，讓房價短期內(nèi)反而出現(xiàn)上漲。

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• 問 南通樓市低價房有哪些真相 如何識別這些真相
  答

  簡單粗暴點，兩個字——看漲。曾經(jīng)不少人認為港閘、東區(qū)是剛需天堂，地段還能接受，價格也nice的多，很多對主城區(qū)望而卻步的購房者紛紛投入新東區(qū)、港閘區(qū)的懷抱。8月下旬弘陽上城、華強城將再次開盤，均價直逼8字頭。新城區(qū)作為南通新興的商業(yè)和金融集聚地，也是目前南通**近發(fā)展**為蓬勃的板塊之一，房價過萬以是不爭的事實。 驚呆了，房價這么貴，是要買不起咯？錯！ 此處就該進入我們今天的主題內(nèi)容了——想要在南通買房，尤其對于月薪不到5千人來說，似乎只有遠離主城區(qū)了，比如開發(fā)區(qū)、通州區(qū)這些區(qū)域。錯！不是離主城越遠的樓盤都是便宜的。在這里，小編要打破大家的一些固有印象，為哪些被誤解的樓盤說句話。買房時，你以為貴的，其實也可以很便宜，獨家曝光，南通樓市那些被忽略“低價真相”。 誤解現(xiàn)象一：“你以為”主城區(qū)就是富人區(qū)，樓盤個個是豪宅，配套高大上，價格貴上天，剛需攀不上起！ 真相還原：其實主城區(qū)也有大量中小戶型，比如今年賣得很火的五洲國際廣場，近期五洲眾籌更是打出了3字頭的口號，震驚樓市。 小編解析：熱鬧繁華的主城區(qū)，房企扎堆、群雄逐鹿，高端住宅已經(jīng)成了官方標配，萬元以下房源已然絕跡。五洲國際廣場偏偏不走尋常路，即將推出五洲眾籌，五折買房，15萬的買主城一套房，房價跌至3字頭創(chuàng)歷史新低，輕輕松松踩破房價新底線。像五洲國際廣場這種拖后腿的樓盤還是深得咱剛需們的心，所以被瘋搶也是分分鐘的事！ 誤解現(xiàn)象二：“你以為”凡是品牌的都肯定更貴，畢竟牌子是臉面，也是一種價值！ 真相還原：其實有的大品牌樓盤價格很低。實例說話，位于南通市港閘區(qū)中心地帶的中海碧林灣，特價秒殺，勁省6萬元！相當于單價只有4555元/平米；新城香溢紫郡**低總價38.18萬! 小編解析：幾年前，房地產(chǎn)大熱，購房者徹夜排隊買房，甚至掉進開發(fā)商的陷阱沒處訴苦，那個時候，是賣房市場，該開發(fā)商俏。而現(xiàn)在，各大開發(fā)商嗅出市場變化，紛紛買房送福利！保利玩自黑營銷好不手軟，萬科干不過干脆與萬達聯(lián)姻……換句話說，現(xiàn)在是買房市場，一切以購房者為出發(fā)點，低價是王道。 誤解現(xiàn)象三：“你以為”現(xiàn)房都很貴，房子都修好了，實實在在可見，當然要漲價了！ 真相還原：其實現(xiàn)房很多時候反而更加便宜，比如新東區(qū)的弘陽上城現(xiàn)房**低至6字頭了；德誠翰景園5800元/㎡起現(xiàn)房搶購；華潤橡樹灣一周一套特價房……現(xiàn)房貴的有之，便宜的也是有的，用心找就能遇到。 小編解析：既然已經(jīng)是現(xiàn)房階段了，那么這個時候樓盤一般都是尾盤階段，開發(fā)商為了回籠資金或者清倉，自然才采取降價和折扣的形式更直接的吸引購房者。另外，也可能剩下的戶型沒有那么有優(yōu)勢，選擇的人較少，所以選擇低價賣。當然，剩下的未必就是不好的，還是要看適不適合自己的購房需求。

• 問 2016房價走勢如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價同比上漲超7%，而一線城市的房價上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議，喊話開發(fā)商適當降低房價，媒體也頗關注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價這一條路了。 上海，2015年房價漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點，調控的重要目標也是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，再不堅持調控的話將會影響上海經(jīng)濟的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導致房價過高。實際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得從其構成因素分析，新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含了五個因素：地價、建安成本、稅費、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價。熱點城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價越高的城市，地價在房價構成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達5萬左右。假如一兩年以后，賣房時以8萬左右的價格出售，那么地價就占比六成。相比之下，一個中西部的三四線城市，樓面價假設2000元，而房價為6000元，則地價占房價比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導致地價在房價構成中的比重越來越大，當前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實際稅收占比沒有29%這么高，因為七稅當中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅?？紤]到當前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(費遠小于稅)大概能占到房價構成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機構打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負一定的社會責任，當利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價的構成，大概占比為：地價40%左右，建安成本30%左右，稅費15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場已進入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價的六七成，地價、稅費、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時代”，地價與稅費占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關。無論如何，我國房價的構成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設計者和行業(yè)管理者，應足夠重視，并逐步推進相關改革。

• 問 低**樓盤能不能買 有哪些買房內(nèi)幕
  答

  開發(fā)商們?yōu)榱宋彿空?，各種優(yōu)惠層出不窮，沒有**低只有更低的購房門檻，赤裸裸地刺激著購房者的置業(yè)神經(jīng)。低**樓盤能不能買?算筆賬讓你看清買房內(nèi)幕。 所謂“低**”，指的是購房者在購房時**款由開發(fā)商或者擔保中介機構代購房者付款，每月按照購房者與開發(fā)商或者中介機構的協(xié)議定期免息或低息償還**款。 但是購房總額除**款外，其他剩余的房款還是依舊需要購房者與銀行按揭申請貸款，每月按時還款。那么，購房者就會面臨**、月供、交房時所交稅款等各方面的資金壓力沖擊。到底這個資金壓力會有多大呢，小編今日為購房者算一筆賬： 比如某樓盤8500元/平米，房屋面積按照90平米計算，一套房子的總價在76.5萬元，**三成的話約為23萬元左右，剩余53.5萬元購房者需貸款。如果購房者選用開發(fā)商推出的低**購房，假設其先付3萬元，剩余20萬元由開發(fā)商墊付，3年內(nèi)還清，也就是說從購房之日起，36個月內(nèi)置業(yè)者需湊齊20萬元，折合每月需5556元左右。而53.5萬元的房貸，還30年，按照**低公積金貸款利率3.25%計算，每月需還2328.35元。這意味著，購房者在前3年每個月要還7884.35元。如果購房者使用商業(yè)貸款，前3年的還款壓力更大。 當然這并不是說低**樓盤不能買，因為有的購房者只是由于**款暫時不夠或者社保及納稅證明等交付時間的原因暫未達到相關要求，他們選擇低**，能贏取時間籌集更多**款，對部分首次置業(yè)和改善性置業(yè)者來說，意味著降低了購房門檻，能提早進入購房環(huán)節(jié)直至順利購房。 因此如果購房者有余錢，只是一時無法提取或者不能一次性付款，購買低**樓盤應該還比較靠譜的。