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• 132****2314

  **近經(jīng)常有人來(lái)問(wèn)：“我買的期房，還沒(méi)有交房，可不可以賣呢？”，第一反應(yīng)是當(dāng)然不可以！房產(chǎn)證都還沒(méi)有拿到，就想賣房子了？誰(shuí)來(lái)買你的房??？但是，找專業(yè)人士了解了一下，還真的可以操作啊。 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該怎樣交易？ 情況一：剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭 這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。這是流程**簡(jiǎn)單，也是風(fēng)險(xiǎn)**小的一種情況了。 情況二：正在還房貸，還沒(méi)有交房 這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險(xiǎn)也**高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會(huì)在這個(gè)階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。 方式一：直接更名 流程： 1、賣方將銀行的貸款還清 2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同 3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù) 4、注銷完成后由買方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案 注意事項(xiàng)： 1、房子必須還清銀行貸款 2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意 3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買 這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。 其實(shí)從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。 方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶 雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)土地證，過(guò)戶后再交付尾款。 第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。 包括： 個(gè)人所得稅：總房款的1% 契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房） （契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納） 營(yíng)業(yè)稅：5.55% 第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。 小編建議： 1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過(guò)的朋友，能夠知根知底。 2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。 3、對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。 4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。 相關(guān)知識(shí)：哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證？ 1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。 2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤 3、未取得規(guī)劃審批的樓盤 4、私自變更規(guī)劃的樓盤 5、私自改變土地用途的樓盤 6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛 7、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋 8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋 9、土地或房屋未解除抵押的 10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的 11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 想把房子賣掉還有貸款怎么辦
  答

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)：　　方法一：轉(zhuǎn)按揭　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易?！　》椒ㄈ豪勉y行貸款來(lái)繳清剩余貸款　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

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• 問(wèn) ??想把房子賣掉還有貸款怎么辦好呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  可以簽訂轉(zhuǎn)按揭合同，用買家的錢來(lái)還清貸款過(guò)戶！這是目前二手房的主流作業(yè)流程。

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• 問(wèn) ??想把剛買的期房出售貸款怎么辦？
  答

  一、剛貸款買的期房怎么賣貸款買的期房由于有銀行的抵押權(quán)存在，這樣的房屋是不能買賣的，只有在提前償還完畢貸款，解除銀行的抵押手續(xù)以后才可以出賣房屋。剛貸款買的期房怎么賣？房屋買賣合同注意事項(xiàng)？二、房屋買賣合同注意事項(xiàng)１、簽訂買賣合同的時(shí)候字跡一定要清晰，不可以有模糊或是兩可字，兩可字就是既是五又是二這樣的情況。２、與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的五證二書需要都驗(yàn)證一下，避免沒(méi)有預(yù)售許可證，日后過(guò)戶困難。３、如果房屋是拆遷房，要注意有沒(méi)有到可以出售的時(shí)間，避免購(gòu)買完的房產(chǎn)過(guò)戶不能辦理，或是延遲辦理。４、買賣合同之內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)不僅是束縛買主，也是束縛賣主的買賣合同。不可以單方面要求一方不能有違約行為以及賠償行為，霸王合同不要簽。二手房房屋買賣合同樣本不能包含的事情，要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。關(guān)于買賣合同注意事項(xiàng)還需要個(gè)人多注意

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• 問(wèn) 貸款買的房子怎么辦房產(chǎn)證?
  答

  貸款買的房子需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，并且要在貸款還清之后將他項(xiàng)權(quán)利證還給銀行才能夠拿到真正的房產(chǎn)證，否則即便是拿到房產(chǎn)證，也會(huì)備注貸款尚未還清的字樣。一般正處于還貸階段的購(gòu)房者，需要使用房屋所有產(chǎn)權(quán)證時(shí)，可以向銀行申請(qǐng)歸還房產(chǎn)證，并且會(huì)加蓋房地產(chǎn)他項(xiàng)應(yīng)享受的權(quán)益專用章。所購(gòu)買的房屋處于正在按揭的情況之下，需要由開(kāi)發(fā)商辦理初始登記，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要在商品房交付使用之日起60日內(nèi)完成初始登記的操作，購(gòu)房者需要繳納公共維修基金以及契稅，在申請(qǐng)房屋所有產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還需要提交購(gòu)房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。大多數(shù)的房產(chǎn)證辦理需要等待1-2年的時(shí)間，如果長(zhǎng)時(shí)間還沒(méi)有辦理成功，可以先到開(kāi)發(fā)商處進(jìn)行咨詢。

• 問(wèn) 房子有貸款怎么辦房產(chǎn)證？
  答

  沒(méi)有臨時(shí)的房產(chǎn)證一說(shuō)的，一般銀行是分兩種情況：1，房子交房后，就開(kāi)始辦理，辦理出來(lái)后就在購(gòu)房者的手里，但是房產(chǎn)證上已經(jīng)備注清楚了，還房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證（抵押權(quán)證）已經(jīng)給銀行了，需要你還清貸款后，才可以撤銷抵押。2，房產(chǎn)證暫時(shí)辦理不出來(lái)，需要你將 貸款還清后，銀行撤銷抵押，出具還清證明。然后再開(kāi)始辦理房產(chǎn)證！具體你可以電話咨詢當(dāng)?shù)劂y行或房管局的工作人員！

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