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• 136****4494

  房貸提前還，要繳違約金，但是原來的貸款合同中卻沒有注明，遇到這種情況，購房者真是有口難辯。 購房者遭遇空白合同：房貸提前還 要繳違約金 通過再三考慮，孫先生終于在上個(gè)月付了**買了房子，接下來就是貸款的流程了，“本想通過工行申請房貸，只是工行流程太復(fù)雜，時(shí)間上就太拖沓，不想老是惦記著貸款這事，相對而言，某商業(yè)銀行貸款速度比四大銀行快出一周以上時(shí)間。于是，就向該行申請了貸款”。 孫先生回憶，簽合同當(dāng)天，工作人員拿出的是空白合同，“我有點(diǎn)不放心，工作人員解釋，購房貸款都是這樣子的，先簽空白合同，隨后處理好了再給我 已經(jīng)簽好的合同”，想著要提前還款這事，孫先生就提前還款的問題特意咨詢了工作人員，得到口頭承諾“提前還款不用交違約金”，于是，毫不猶豫地簽了。 拿到合同后，瀏覽了一下，其他部分大致沒什么問題，但是對提前還款這一項(xiàng)還是有點(diǎn)不放心。于是，孫先生特意去看提前還款這一項(xiàng)，居然要交本金3%的違約金，“坑爹呀，眾業(yè)主有誰遇到這樣的情況嗎?大家聯(lián)合起來一起去討說法”。 無獨(dú)有偶，方先生與孫先生是在同一家商業(yè)銀行辦理的貸款，他表示，“合同上也寫明了，提前還款需要支付本金3%的違約金”。 很多人以為買房子，只有與開發(fā)商的糾紛問題。其實(shí)在貸款環(huán)節(jié)，銀行也有很多陷阱，孫先生與方先生遇到的只是眾多問題中的一個(gè)。目前房貸依然是賣方市場，購房者貸款難度大，為了能及時(shí)貸款，很多購房者忽略了銀行的陷阱，或者不得不跳進(jìn)銀行的陷阱。那到底在貸款過程中會遇到哪些問題？購房者又該如何避免這些問題？遇到了問題該如何維權(quán)？ 空白合同一旦簽字 購房者有口難辯 房貸“空白合同”盛行，什么是空白合同？簽房貸合同應(yīng)注意啥？ 為了方便和重復(fù)使用，房貸合同中的條款大都預(yù)先擬定并印好，制成格式合同，格式合同中會空出幾項(xiàng)內(nèi)容留給雙方協(xié)商達(dá)成一致后填寫，有時(shí)銀行雖與購房者談好空白處的內(nèi)容，但讓購房者簽字時(shí)，要么空白處未填寫，要么未填寫完整，而這種在簽約時(shí)沒填寫完整的合同習(xí)慣被稱之為房貸“空白合同”。 按照《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！币簿褪钦f，如果提供格式條款的銀行沒有提醒購房者注意這些合同中不平等的格式條款，那么這些條款對消費(fèi)者沒有約束力。 《合同法》第40條還專門規(guī)定了格式條款無效的其他幾種情況，該條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。為避免銀行對不平等格式條款的解釋有意識地含糊其辭，簽約后就不平等格式條款的解釋產(chǎn)生分歧，購房者在簽訂房貸合同時(shí)一定要求銀行對這些條款作出明確解釋，甚至可以錄音以備不時(shí)之需。 **后，購房者應(yīng)拒絕在沒有填寫完整的合同書上簽字。簽訂合同時(shí)，購房者應(yīng)逐條確認(rèn)合同內(nèi)容，尤其是空白條款填寫的內(nèi)容與約定是否一致后簽字，如有不必填寫的空白處，應(yīng)在簽字前將其劃掉。因?yàn)橐坏┖炞郑瑢媾R諸如銀行事后在空白處填寫與之前口頭約定不符、對其有利而對購房者不利的內(nèi)容。簽字后，即使購房者發(fā)現(xiàn)事后填寫的內(nèi)容不準(zhǔn)甚至錯(cuò)誤，此時(shí)出現(xiàn)糾紛，也會因舉證困難等原因處于十分不利的地位。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:25

相關(guān)問題

• 問 購房預(yù)售合同糾紛如何避免呢?
  答

  購房者如何避免商品房預(yù)售糾紛？ 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購買一個(gè)安居之所，可是合同簽了，錢也交了，等來的竟是“合同無效”的律師函。之后，職工們憤而向法院控告開發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開發(fā)商返還購房款1.01億元，并承擔(dān)966萬余元的利息損失。開發(fā)商不服，向省高院提起上訴。2009年7月2日，雙方達(dá)成協(xié)議，解除雙方簽訂的住宅房團(tuán)購合同，開發(fā)商返還購房款，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬元，共計(jì)1.3450億元。 法律界人士指出：**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第35條規(guī)定，商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。一方違反合同，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初，白銀華電投資開發(fā)公司全體職工大會討論表決后，決定由774名職工共同集資，在蘭州統(tǒng)一購買800余套住房。得知這一商機(jī)后，蘭州居正房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱居正公司)和蘭州金萬利房地產(chǎn)公司(簡稱金萬利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱，其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開發(fā)使用權(quán)的土地，完全可以滿足職工們的購房需求，并承諾以優(yōu)惠價(jià)建房。2007年5月18日，白銀華電公司774名職工選舉代表，與居正、金萬利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團(tuán)購合同。其后，職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過去，兩家開發(fā)公司提出再增加6000萬元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當(dāng)職工代表們被迫同意再增加2500萬元后，對方又要求以每畝200萬元的價(jià)格，將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司，讓職工們自己去建設(shè)。至此，職工們終于明白，這兩家開發(fā)商從未辦理過開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù)，根本沒有建房子的打算。 合同無效？買房人狀告開發(fā)商 購房合同簽了，定金、購房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來的律師函，表示由于雙方簽訂的住宅房團(tuán)購合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議缺乏法律效力，屬無效合同，并明確告知不再實(shí)際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達(dá)成一致。于是，白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭，請求法院確認(rèn)合同無效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔(dān)同期銀行貸款利息900余萬元，并賠償原告損失1.58億元。 對此，兩被告公司認(rèn)為，對于雙方簽訂的團(tuán)購房合同及補(bǔ)充協(xié)議均無異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對于原告要求被告返還本金也無異議，但白銀華電要求他們承擔(dān)其預(yù)期利息損失于法無據(jù)，對方主張的1.58億元的損失不是合同無效直接產(chǎn)生的損失，請求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購房款 法院認(rèn)為，在本案中，由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使合同無效，該合同自始沒有法律約束力，對雙方當(dāng)事人沒有法律拘束力，也不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟(jì)損失1.58億元的請求依法不予支持。本案因合同無效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人過錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任。因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團(tuán)購合同書及補(bǔ)充協(xié)議無效；兩被告公司返還白銀華電購房款1.01億元，并承擔(dān)966萬余元的利息。在蘭州中院對此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，向省高院提起上訴。 2009年7月2日，在省高院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除白銀華電投資開發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬利公司簽訂的住宅房團(tuán)購合同，居正公司和金萬利公司返還774名職工的購房款1.01億元，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬元，共計(jì)1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書生效后，兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù)，于是，774名職工向蘭州中院申請強(qiáng)制執(zhí)行。后居正公司和金萬利公司主動將執(zhí)行款送到法院，1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。

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• 問 簽訂購房合同時(shí)如何避免糾紛？
  答

  經(jīng)驗(yàn)告訴我，合同要逐條過目，特別是面積、價(jià)格和交付標(biāo)準(zhǔn)。有疑問及時(shí)提出，必要時(shí)錄音錄像，留作證據(jù)。

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• 問 簽訂購房合同時(shí)應(yīng)注意哪些要點(diǎn)？如何避免購房糾紛？
  答

  核實(shí)權(quán)屬，明確條款，評估能力，合理規(guī)劃。

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• 問 買房時(shí)如何避免糾紛？
  答

  買房多年，我總結(jié)：選地段要謹(jǐn)慎，合同要逐條審，交房要親自驗(yàn)。別輕信口頭承諾，一切以書面為準(zhǔn)。遇到問題，及時(shí)咨詢專業(yè)人士。

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• 問 ??二手房購房糾紛如何避免？
  答

  二手房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：1、交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。2、交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

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