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• 137****9790

  所謂的“陰陽合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一買賣標的訂立兩份價格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門專供登記或備案使用的低價合同叫“陽合同”，把雙方私下留存并實際履行的高價合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽合同間高低價款之間的差額應(yīng)交的稅款是當事人訂立陰陽合同的動機。產(chǎn)權(quán)登記變更 生效后，買房人拒付兩合同間的價款差額，主張按陽合同約定的低價格履行是導致糾紛發(fā)生的原因。 一般來說，訂立“陰陽合同”的目的主要是為了偷逃稅費。在二手房屋買賣關(guān)系中，盡管陽合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過虛假降低合同標的，欺騙行政主管部門，從而達到少繳稅費，損害國家利益，違反我國法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國家稅收的價格條款應(yīng)屬無效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，“陰合同”中真實的價格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過這種做法嚴重違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。 在目前的司法實踐中對“陰陽合同”價格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實際履行，而實際履行的合同中有違法利益，則價格以實際履行的合同為準，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準，也無須備案，則以實際履行的合同為準。有的法院判例則以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當承擔這個舉證責任。 從2010年9月起國家相關(guān)部門將對二手房買賣中的陰陽合同行為處以重罰。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

相關(guān)問題

• 問 二手房陰陽合同有什么風險 二手房陰陽合同糾紛應(yīng)該如何解決
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。 二手房陰陽合同對買賣雙方均存在風險，下面詳述之： (一)買方存在的風險 首先對買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔了風險。主要體現(xiàn)在： 1、可能導致價格條款無效，甚至有可能導致整個合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔高費用的風險。由于政府備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。 3、如果房子的價格出現(xiàn)上漲，可能會給自己帶來不必要的麻煩。現(xiàn)實中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。 (二)賣方存在的風險 賣方同樣面臨風險，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風險同樣不少。其主要風險表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價低于實際價格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風險。 2、如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風險。 總之，二手房陰陽合同對于買賣雙方來說，都是存在風險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實信用原則，承擔高昂風險。 二手房陰陽合同的法律效力如何? 一般因為“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現(xiàn)當事人的真實意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽合同”實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對“陰陽合同”要慎之又慎。 實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 具體來講，法院在認定陰陽合同的法律效力時，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽合同價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立。 6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 以上便是對二手房陰陽合同存在哪些風險以及法律效力如何的簡要分析。在這里，有必要提醒大家注意的是，因為二手房陰陽合同是不合法的，對國家利益造成了危害，對買賣雙方均有風險，所以，建議在買賣二手房簽合同時要小心謹慎，避免簽訂陰陽合同。貪圖一時的便宜，或許會引發(fā)嚴重的后果，比如說偷稅的數(shù)目很大，已經(jīng)達到入罪的標準了。如果您不小心或者當初無意簽訂了陰陽合同，那么，建議您**好請一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來的風險。

• 問 二手房陰陽合同的具體解決辦法是什么 如何解決二手房陰陽合同的糾紛
  答

  　核心內(nèi)容：二手房交易過程中買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，當房屋成交價格發(fā)生爭議時，賣方要求認定房屋買賣合同無效。出現(xiàn)這種情況買方怎么辦？下面由房產(chǎn)糾紛法律咨詢的小編為您介紹二手房交易中陰陽合同的解決辦法，希望能對您有所幫助。 　　為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）：一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用（合同上的交易價格比真實價格要低）；另一份則是買賣雙方及中介機構(gòu)共同簽署的買賣合同或補充協(xié)議（這份買賣合同或補充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格）。由于可以少繳稅費，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規(guī)行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。 　　買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。 　　根據(jù)**高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。 　　再則，交易風險發(fā)生時，賣方可能拿不到全部房價款；而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度，當事人還要承擔相應(yīng)的刑事責任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風險和高對價。 更多有關(guān)二手房的咨詢可到進行法律援助咨詢或者撥打24小時法律咨詢熱線：4006012708。

• 問 二手房陰陽合同糾紛如何認定？
  答

  一般房屋買賣中，當事人雙方為追求利益**大化，達到少交或不交房屋契稅和個人所得稅的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實成交價的成交價格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽合同”。出賣人或買受人因房屋價格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價格違反了國家稅收法律制度為由起訴請求確認雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。 我們認為，真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數(shù)額等其他條款在“陰陽合同”中約定不一致時，應(yīng)以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應(yīng)按雙方的真實意思來認定。除虛假成交價格之外的其他條款是雙方的真實意思表示，不存在其他法定無效情形，應(yīng)認定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當事人一方僅以逃避稅收條款為由請求確認買賣合同無效的，不予支持。(以上為青島地區(qū)司法實踐)

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• 問 二手房合同糾紛
  答

  二手房合同糾紛出現(xiàn)的原因主要是因為中介公司不規(guī)范操作或者是買賣，雙方的法律意識比較淡薄，導致二手房出現(xiàn)了買賣合同糾紛，在解決到時候可以上訴法院，但建議大家還是要在買房之前多做了解，規(guī)避二手房買賣當中的風險。①委托合同簽訂不規(guī)范。找中介公司買二手房或者是賣二手房，都需要與中介公司分別簽署委托合同，但是在現(xiàn)實生活當中很多人并沒有做到這一點，經(jīng)常把房屋買賣合同和委托買賣合同內(nèi)容混為一談。②內(nèi)容不完整。合同當中的內(nèi)容不完整，成為了引發(fā)糾紛的主要原因，在合同當中應(yīng)該明確寫出二手房的位置，二手房的面積以及二手房內(nèi)部的裝修和格局，一切和房屋信息相關(guān)的內(nèi)容都需要寫在合同當中。③期限、支付價款的期限。在合同當中并沒有寫明交付房屋的時間和支付房款的時間，也是引發(fā)糾紛的主要原因。④？

• 問 二手房買賣合同糾紛
  答

  責任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產(chǎn)權(quán)過戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場價再跟他簽次合同，或者是直接定金沒收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

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