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• 134****7755

  這個(gè)問題有點(diǎn)大吔，個(gè)人提出一些淺見供樓主參考。。。
  做一把手，主要是決策及大局觀。
  做好房地產(chǎn)開發(fā)是一門專業(yè)的學(xué)問，先從單一項(xiàng)目談起。
  從項(xiàng)目前期、發(fā)展、開發(fā)（前期部、策劃部）、市場(chǎng)調(diào)研（土地營(yíng)銷及招商）、設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)（土地利用性質(zhì)及業(yè)態(tài)產(chǎn)品研究）、規(guī)劃、建筑、園林景觀、室內(nèi)、樓宇照明等設(shè)計(jì)及施工階段的工程管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃及成本控制、人事管理，并涉略投融資方面。
  多方面涉足：從政府政策及法規(guī)、房地產(chǎn)的新聞、媒體、論壇等地方去了解及吸收知識(shí)，多參加中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)、CRIC等類似機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)課程。
  萬科、龍湖、萬達(dá)的項(xiàng)目管理模式皆是一正五副，（一個(gè)總經(jīng)理，五個(gè)副總經(jīng)理，分管財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本控制）
  所以，綜合上述公司的一把手就如掌舵者，引領(lǐng)團(tuán)隊(duì)走正確的方向，并對(duì)董事會(huì)（老板）負(fù)責(zé)。
  小結(jié)：識(shí)別人才**重要，將五個(gè)副總管理好就行，讓他們?nèi)ス芾砜偙O(jiān)級(jí)、部門經(jīng)理（中層干部），因而很多做專業(yè)經(jīng)理人去做項(xiàng)目管理者，當(dāng)然也有工程出身的。
  
  副篇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)處于什么階段？
  在今年10月底要召開18大，所以今年的第三季度到年底大體上求平穩(wěn)過渡，**近有很多地方出現(xiàn)利好消息，如：南京有人徹夜排隊(duì)買房。（南京徹夜排隊(duì)買房的項(xiàng)目是碧桂園的鳳凰城，離南京非常遠(yuǎn)，快到句容市了。為什么排隊(duì)呢？因?yàn)楸阋?，帶?a target="_blank" >裝修才5000多均價(jià)，而且是大盤概念，將來規(guī)劃有軌道交通）所以南京的項(xiàng)目只能是極小的案例，揚(yáng)州也首先提出精裝修房的概念：今年的5月8日，江蘇揚(yáng)州市出臺(tái)政策，將從7月1日起對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行房款4‰至6‰的獎(jiǎng)勵(lì)。揚(yáng)州房管局稱，此舉無關(guān)救市，只是為了貫徹省級(jí)文件，鼓勵(lì)購(gòu)買成品住宅，即精裝修房，推進(jìn)成品住房發(fā)展。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時(shí)指出，在樓市宏觀調(diào)控的背景下，如何推廣全裝修房是個(gè)難題，揚(yáng)州新政獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金的做法實(shí)際上是一種減稅政策，對(duì)推廣全裝修房是積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。
  根據(jù)上述事情，我們不難發(fā)現(xiàn)中央政府還是希望能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)控還是需要繼續(xù)進(jìn)行，溫總理的任期到明年的三月份，所以在政黨輪替交班前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有太多的波動(dòng)。
  
  而地方政府就很辛苦了，為什么呢？因?yàn)榈胤秸呢?cái)政收入主要靠土地招、拍、掛后取得的土地出讓金，如果房地產(chǎn)不漲，土地價(jià)格如何利益**大化，而且開發(fā)商喜歡買漲不買跌，又因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的銀根緊縮，使得開發(fā)商融資非常困難，尤其是房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)，（國(guó)企無法比較、上市公司還比較好融資） 今年是房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)還款的第一年，相信已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)還不了錢的房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)，他們**慘的有可能項(xiàng)目被清算。（2010年從基金公司、私募基金、信托等融資渠道借貸的錢，兩年為一期限）
  
  綜合上述淺見，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過政府嚴(yán)格調(diào)控后，將前兩年漲的泡沫擠出，將房?jī)r(jià)回歸合理性，在2013年的下半年，相信在新一屆的領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，讓中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能永續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)老百姓太重要啦~~

  查看全文↓ 2018-05-26 13:37:13
• 132****0167

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了家庭裝修的興旺， 家庭裝修業(yè)的興旺促進(jìn)了一次裝修到位住宅的崛起。對(duì)于家電產(chǎn)品來講，隨著建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》政策的頒布實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)成為了每一個(gè)家電生產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)食的香餑餑。正因?yàn)槿绱?，?jìng)爭(zhēng)也異常激烈。那么如何才能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功呢？筆者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在此談?wù)勛约旱目捶ǎ改芷鸬綊伌u引玉的作用。
  　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目洽談步驟
  　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的洽談一般分為七大步：計(jì)劃與活動(dòng)、準(zhǔn)主顧開拓、接觸前準(zhǔn)備、接觸、說服、促成、售后服務(wù)。
  　　一、計(jì)劃與活動(dòng)。做房地產(chǎn)工程項(xiàng)目首要的任務(wù)便是搜索精裝房產(chǎn)項(xiàng)目的信息。這要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)工程的進(jìn)展做出計(jì)劃，哪個(gè)工程剛立項(xiàng)，哪個(gè)工程已經(jīng)進(jìn)入施工，哪個(gè)工程已經(jīng)完工，哪個(gè)工程開始進(jìn)入裝修階段……等等。這一階段，可以采取多種方式和途徑獲得**新的信息：如地毯式搜索法、行業(yè)朋友推介法、建委相關(guān)部門查詢法、質(zhì)檢部門探尋法等等。
  　　二、準(zhǔn)客戶開拓。在經(jīng)過第一步的全方位搜索以后，通過各種方式，在已經(jīng)探聽到某個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是精裝房或者有送裝修之后。第二步接下來就是準(zhǔn)客戶的開拓階段。在這一步關(guān)鍵是精心準(zhǔn)備，努力成交。
  　　三、接觸前準(zhǔn)備。這其實(shí)也應(yīng)該屬于客戶的開拓環(huán)節(jié)。不論是自己的名片、公司相關(guān)資料還是自己的儀表，還是已經(jīng)做過的房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板都要以人以專業(yè)的印象。要詳細(xì)了解該工程配套的廚衛(wèi)電器的檔次、種類、大小戶型的配套標(biāo)準(zhǔn)，以及目前是否已經(jīng)有了同類產(chǎn)品在跟蹤等等，做到知己知彼。然后，根據(jù)工程項(xiàng)目要求做出自己產(chǎn)品的配套方案來。計(jì)算出合理的報(bào)價(jià)，以及預(yù)留空間余地，作為公關(guān)費(fèi)用。
  　　四、接觸。在這一環(huán)節(jié)一定要給工程相關(guān)負(fù)責(zé)人留下良好的印象。首先是人，然后是產(chǎn)品，還有就是成功房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板。注意禮節(jié)，禮貌、尊重，保持不卑不亢。一般來說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成交會(huì)經(jīng)歷數(shù)次甚至數(shù)十次的接觸洽談，在每一次的會(huì)唔中都要把握住談判的重點(diǎn)和要達(dá)到的目標(biāo)，步步推進(jìn)。
  　　五、說服。我們談判接觸的目的很明確，那就是說服房地產(chǎn)項(xiàng)目工程相關(guān)人員在房地產(chǎn)配套中采用我們的產(chǎn)品。首先是產(chǎn)品的質(zhì)量，然后是公司的實(shí)力，加上相關(guān)成功案例來證明。
  　　六、促成。在經(jīng)過了我們千辛萬苦的無數(shù)次的接觸、洽談之后，我們離成功成交已經(jīng)很近了。關(guān)鍵時(shí)刻還必須以利益做為殺手锏。有人說過，商場(chǎng)上只有永恒的利益。話雖重卻非常有道理。無論經(jīng)過你多少次的交流與溝通，無論你與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人達(dá)到了多么融洽的關(guān)系，沒有利益恐怕仍然不能成功拿下這個(gè)工程。
  　　七、售后服務(wù)。做為房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的配套項(xiàng)目，采購(gòu)的產(chǎn)品的售后服務(wù)好壞，有沒有保障同樣影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目決策人的決策。在我們前面的所提交的方案中，一定要有關(guān)于如何做好售后服務(wù)的條款和實(shí)施細(xì)則做為保障。避免其后顧之憂，也為自己贏得口碑，為以后與該開發(fā)商再次合作打下好的基礎(chǔ)。
  　　實(shí)施工程項(xiàng)目前的準(zhǔn)備
  　　在拿下工程項(xiàng)目以后，便進(jìn)入了工程項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段。一般要準(zhǔn)備：1、了解該項(xiàng)目的戶型資料、安裝尺寸；2、了解用電環(huán)境。因?yàn)橛行N衛(wèi)電器要求必須達(dá)到多少平方以上。3、了解項(xiàng)目要求工期。4、產(chǎn)品到貨日期，預(yù)計(jì)安裝完工日期。5、建立售后服務(wù)隊(duì)伍。
  　　工程中常遇到的問題及處理方法
  　　一般情況下，在一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，會(huì)比較多遇到的問題有：一是同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。解決辦法：要明確自己產(chǎn)品與其他競(jìng)品的差異性，突出公司實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量保證，自己產(chǎn)品在該區(qū)域銷售狀況、成功開發(fā)的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目工程，還有就是突出利益，包括采用自己產(chǎn)品后其費(fèi)用的多少，當(dāng)事人利益所得等等。二是采購(gòu)負(fù)責(zé)人員的變動(dòng)。解決辦法就是要在與相關(guān)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人保持密切關(guān)系的同時(shí)，還要顧及其他人員，多交朋友。一旦項(xiàng)目單位出現(xiàn)了人事變動(dòng)，不致于前期所作工作全部報(bào)廢。三是預(yù)付款、發(fā)票事宜。在這點(diǎn)上要明確開票與不開票的價(jià)格和利益，預(yù)付款的多少也直接關(guān)系到生產(chǎn)單位的風(fēng)險(xiǎn)高低。解決時(shí)主要還是以打通關(guān)系，盡量多打預(yù)付款。還有就是可能會(huì)遇到同類產(chǎn)品的詆毀。有時(shí)或許會(huì)因此被項(xiàng)目高層做為不采用的理由。做為有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)人員，應(yīng)該要他們明白這是競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，處理好關(guān)系。
  　如何與工程相關(guān)人員保持良好的關(guān)系
  　　與工程相關(guān)人員保持良好的關(guān)系是做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的前提和保障。要把握以下原則：
  　　一、先交友后后交心，做成朋友；中國(guó)人是**講人情的，所以在事情的成敗關(guān)鍵還是在于“人”。俗話說：要想做事先做人。也有這層道理。
  　　二、腿勤、嘴勤、手勤、腦勤。多溝通、多交流，勤問候。不定期的約請(qǐng)吃飯、休閑，了解當(dāng)事人的喜好、人際關(guān)系，在相關(guān)人員的生日、慶典或者其親朋友好友的重大節(jié)日時(shí)給予表示，這些都能拉近關(guān)系。如有一次臨近12點(diǎn)鐘，我們所跟蹤的某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人打來電話說一起吃飯，其實(shí)就是他們已經(jīng)吃完，要廠家房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理去買單。在行業(yè)內(nèi)流傳著這樣的說法；如果房地產(chǎn)項(xiàng)目工程采購(gòu)負(fù)責(zé)人能讓你常買單說明項(xiàng)目有希望，如果一次不讓請(qǐng)，則該項(xiàng)目十之八九沒戲。
  　　三、利益。商場(chǎng)無情，利益永恒。做房地產(chǎn)工程項(xiàng)目也得記住這句箴言。
  　　如何做好工程項(xiàng)目的收尾工作
  　　在房地產(chǎn)工程完工之后的收尾工作也至關(guān)重要。它影響到質(zhì)保金是否能夠順利的回收和客戶關(guān)系的繼續(xù)保留或主動(dòng)推介。在收尾階段要重點(diǎn)做好售后服務(wù)，樹立口碑。對(duì)于購(gòu)房戶出現(xiàn)的任何產(chǎn)品問題都要及時(shí)進(jìn)行處理，以免造成不好的影響。一般項(xiàng)目完工后半年（有的可能更長(zhǎng)）會(huì)退還質(zhì)保金。**其碼在半年內(nèi)不能掉以輕心。如果處理得好，在該房地產(chǎn)開發(fā)商后來開發(fā)的其他樓盤中可能你仍然會(huì)是他的合作伙伴。有了口碑效應(yīng)，反過來又能促進(jìn)其他項(xiàng)目的談判成功。還有一點(diǎn)就是，雖然項(xiàng)目已經(jīng)完工，但與相關(guān)人員的聯(lián)系和關(guān)系依然不能斷，即使他們公司目前沒有其他的在建項(xiàng)目，畢竟他在這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商圈子內(nèi)，關(guān)系到一定程度，他會(huì)主動(dòng)向你介紹其他的項(xiàng)目。
  　　其他注意事項(xiàng)
  　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的談判和實(shí)施的過程中還要注意以下方面：
  　　1、話不多說。
  　　2、關(guān)鍵時(shí)候，廠家老總出面，以示重視，不談生意，純溝通感情為主。
  　　3、隨時(shí)掌握工程進(jìn)展信息，避免出現(xiàn)變故。
  　　4、保證相關(guān)人員隱私。也就是要遵守所謂業(yè)內(nèi)的規(guī)矩和游戲規(guī)則。

  查看全文↓ 2018-05-26 13:37:06
• 152****3913

  能夠提你做項(xiàng)目經(jīng)理，領(lǐng)導(dǎo)絕對(duì)還是看到了你的能力，不然他不會(huì)拿一個(gè)別墅項(xiàng)目來開玩笑，對(duì)吧!
  我只是一個(gè)置業(yè)顧問，我看到我們經(jīng)理所做的一些，只是給你做個(gè)參考吧。
  第一、對(duì)你自己、你的團(tuán)隊(duì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)要有充分的信心!
  第二、合理的處好和下屬的關(guān)系，還有取得開發(fā)商的信任，做好這個(gè)中間人!
  第三、隨時(shí)掌握大的市場(chǎng)行情和周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況!對(duì)自己樓盤的推展方式做出正確的、有利的判斷!
  大概就是這些吧，加油哦!相信自己能夠做好!
  

  查看全文↓ 2018-05-26 13:36:56

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)經(jīng)驗(yàn).具體指那些?
  答

  有一個(gè)，了解的很所，稅費(fèi)的計(jì)算，市場(chǎng)的行情，價(jià)格，，

  全部10個(gè)回答>
• 問 怎么做房地產(chǎn)開發(fā)商? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何做好房地產(chǎn)開發(fā)工作
  答

  房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)招聘土建工程師（或者叫土木工程師、現(xiàn)場(chǎng)工程師），尤其是新項(xiàng)目開工前可能有較多的招聘計(jì)劃。他們會(huì)喜歡有經(jīng)驗(yàn)的施工員，所以只要留意招聘公告，作為有經(jīng)驗(yàn)的施工員應(yīng)該比較容易被房地產(chǎn)公司聘用。但是，一般房地產(chǎn)公司的普通職業(yè)的工資比施工單位的施工員工資要低一些，勞動(dòng)強(qiáng)度也低一些。

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• 問 如何做好房地產(chǎn)開發(fā)
  答

  本人已經(jīng)從事房地產(chǎn)10年，現(xiàn)在教你如何做好房地產(chǎn)，首先我你們要了解房地產(chǎn)是什么？房地產(chǎn)是一個(gè)很賺錢的行業(yè)！月入過萬不是問題？這是真的嗎？那今天的你為什么還是那么缺錢?我的答案是 是的房地產(chǎn)真的很賺錢而且月入過萬不是問題。 在我踏入社會(huì)的那一刻起我和你一樣迷茫每一份工作都是做不過三個(gè)月，我做過機(jī)械、飯店、入廠、等等，雖然有穩(wěn)定的工資但是依然滿足不了現(xiàn)在社會(huì)生活的需求那我一刻我就放棄了一份穩(wěn)定的工作去到了另一個(gè)崗位。 我的地產(chǎn)生涯已經(jīng)開始了，本來滿懷希望的終于找到了一份自己喜歡的工作了又可以月入過萬,但是去到了地產(chǎn)行業(yè)不但沒有過萬自己帶來的積蓄也用完了，還負(fù)債累累，但是我沒有放手。就這樣我就有了今天的我。 我記得那時(shí)候中午就開了一次會(huì)就是因?yàn)橐淮螘?huì)議讓我的人生就變了很徹底，在地產(chǎn)行業(yè)中每一個(gè)人心中都有幾個(gè)貴人那就是帶你入行的貴人主管！我記得那時(shí)候我的貴人對(duì)我說：做地產(chǎn)真的很簡(jiǎn)單，選擇比你會(huì)做更重要 、做人一定要有目標(biāo)、夢(mèng)想，沒有目標(biāo)的人跑的不遠(yuǎn) 沒有夢(mèng)想的人不會(huì)成功，因?yàn)槟阆攵紱]想過怎么會(huì)成功 要敢想敢做等等……但是我覺得**重要的一點(diǎn)就是照做，假如主管叫我復(fù)盤，找客。我從來都是一定完成沒有盡力之說。照做真的很重要，快去請(qǐng)教你的主管吧！

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• 問 怎么做房地產(chǎn)開發(fā)商? 怎么樣才能做好地產(chǎn)？
  答

  回答這個(gè)問題要分清楚兩個(gè)事情，一、開發(fā)商已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程了。二、開發(fā)商尚未取得土地，沒有進(jìn)行施工；無論是哪一點(diǎn)那么對(duì)于資金（利潤(rùn)）的需求是開發(fā)企業(yè)，所共同追求的目標(biāo)！當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況已經(jīng)不再是那種需求大于供應(yīng)的時(shí)代了，而且許多政治因素夾雜在其中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，主要表現(xiàn)在老百姓不掏錢，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著長(zhǎng)期的關(guān)注現(xiàn)象。如何讓老百姓心甘情愿的拿錢買房？?jī)r(jià)格策略是一個(gè)不明智的選擇，當(dāng)然價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)的影響是占主導(dǎo)地位的，但當(dāng)下的購(gòu)房者都趨于購(gòu)房理性化，俗語(yǔ)說：“不見兔子不撒鷹！”

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• 問 瑞湖城的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有多久？
  答

  瑞湖城的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)有14年，他們一直以嚴(yán)苛的工藝標(biāo)準(zhǔn)來確保每個(gè)細(xì)節(jié)的完美。如果您對(duì)該樓盤感興趣，可以撥打我們的400電話免費(fèi)咨詢。

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