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• 135****1012

  不建議購(gòu)買(mǎi)，
  （一）小產(chǎn)權(quán)房的定義
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  （二）小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)
  國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
  和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說(shuō)明一開(kāi)始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒(méi)有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣(mài)出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來(lái)。雖然暫時(shí)沒(méi)有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來(lái)人員購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房。既購(gòu)買(mǎi)了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。
  （一）購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，妥善處理。
  1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。
  2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  （二）購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎
  如前所述，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并非由國(guó)家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當(dāng)于買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒(méi)有的所有權(quán)。
  總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)有著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)的取得，要按具體的情況分析，所以建議在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要對(duì)房屋的性質(zhì)區(qū)分清楚，以免得不到產(chǎn)權(quán)，造成利益損失

  查看全文↓ 2018-06-07 14:06:38
• 149****8013

  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房，小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂，該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)
  中國(guó)實(shí)行二元制結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2018-06-07 14:06:25
• 136****5791

  說(shuō)到底還是商品房?jī)r(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)在法律上是被禁止的，買(mǎi)方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險(xiǎn)，再做決定吧!
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購(gòu)買(mǎi) 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過(guò)房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個(gè)很大的問(wèn)題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過(guò)簽訂購(gòu)房合同的方式來(lái)保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法在政府職能部門(mén)登記過(guò)戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購(gòu)買(mǎi)人與出售人簽訂了購(gòu)房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購(gòu)買(mǎi)人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買(mǎi)人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買(mǎi)人**多可向出售人主張購(gòu)房款。不過(guò)購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)行為是為了居住，還可以考慮。
  三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)被法律禁止 目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷(xiāo)售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
  四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買(mǎi)人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買(mǎi)，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買(mǎi)人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法向銀行抵押貸款

  查看全文↓ 2018-06-07 14:06:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??半產(chǎn)權(quán)房屋怎么變賣(mài)?半產(chǎn)權(quán)房子能買(mǎi)嗎?
  答

  你要賣(mài)房子，必須對(duì)方也要同意才可以賣(mài)，對(duì)方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。你有一半產(chǎn)權(quán)，你要賣(mài)房分割財(cái)產(chǎn)，對(duì)方也應(yīng)該配合，對(duì)方如果不愿配合，打官司也不難，對(duì)方如果真的不樂(lè)意賣(mài)房，這時(shí)間就不會(huì)太短，怎么也得半年以上。

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• 問(wèn) 買(mǎi)半產(chǎn)權(quán)房子有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  你要賣(mài)房子，必須對(duì)方也要同意才可以賣(mài)，對(duì)方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。你有一半產(chǎn)權(quán)，你要賣(mài)房分割財(cái)產(chǎn)，對(duì)方也應(yīng)該配合，對(duì)方如果不愿配合，打官司也不難，對(duì)方如果真的不樂(lè)意賣(mài)房，這時(shí)間就不會(huì)太短，怎么也得半年以上。

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• 問(wèn) ??為什么會(huì)有半產(chǎn)權(quán)房?半產(chǎn)權(quán)房能賣(mài)嗎?
  答

  如果是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且在婚姻存續(xù)期間，那么因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方有權(quán)獨(dú)立決定，無(wú)須他方同意。但越出日常生活需要之外，則適用一致決原則。如果是共同共有房屋：在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。（共有基礎(chǔ)喪失就是婚姻關(guān)系解除等）。如果是按份共有房屋：按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割。例外：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定。

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• 問(wèn) ??什么叫做半產(chǎn)權(quán)房?單位半產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  全產(chǎn)房屋應(yīng)具有房屋所有權(quán)證和土地使用證，兩證齊全。所謂半產(chǎn)權(quán)房屋，通俗的說(shuō)法是指半產(chǎn)權(quán)房，是指兩證不全或不對(duì)的房子。半產(chǎn)權(quán)房目前主要是指房改房和小產(chǎn)權(quán)房。所謂房改房是指，一部分是公房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有；一部分是私房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，需按月向國(guó)家交一部分房租，并且房屋權(quán)屬證書(shū)標(biāo)注有公房面積和私房面積，只有取得完全產(chǎn)權(quán)，才可以銷(xiāo)售。小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由房屋主管部門(mén)頒發(fā)，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或有關(guān)單位登記或發(fā)證。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部可以轉(zhuǎn)換、置換。由于小產(chǎn)權(quán)房出售有較大的法律風(fēng)險(xiǎn)和繁瑣的程序。因此，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3,甚至更低。國(guó)家和當(dāng)?shù)卣畬?duì)相關(guān)的半產(chǎn)權(quán)房屋都有明確的規(guī)定，不知道你的房子屬于哪一種性質(zhì)的半產(chǎn)權(quán)房屋？因此，建議你去當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T(mén)咨詢(xún)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的半產(chǎn)權(quán)房屋政策及具體實(shí)施辦法。

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• 問(wèn) 半產(chǎn)權(quán)房是什么意思?半產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  全產(chǎn)房屋應(yīng)具有房屋所有權(quán)證和土地使用證，兩證齊全。所謂半產(chǎn)權(quán)房屋，通俗的說(shuō)法是指半產(chǎn)權(quán)房，是指兩證不全或不對(duì)的房子。半產(chǎn)權(quán)房目前主要是指房改房和小產(chǎn)權(quán)房。所謂房改房是指，一部分是公房，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有；一部分是私房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，需按月向國(guó)家交一部分房租，并且房屋權(quán)屬證書(shū)標(biāo)注有公房面積和私房面積，只有取得完全產(chǎn)權(quán)，才可以銷(xiāo)售。小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證不是由房屋主管部門(mén)頒發(fā)，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或有關(guān)單位登記或發(fā)證。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部可以轉(zhuǎn)換、置換。由于小產(chǎn)權(quán)房出售有較大的法律風(fēng)險(xiǎn)和繁瑣的程序。因此，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3,甚至更低。國(guó)家和當(dāng)?shù)卣畬?duì)相關(guān)的半產(chǎn)權(quán)房屋都有明確的規(guī)定，不知道你的房子屬于哪一種性質(zhì)的半產(chǎn)權(quán)房屋？因此，建議你去當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T(mén)咨詢(xún)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的半產(chǎn)權(quán)房屋政策及具體實(shí)施辦法。

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