已有3個回答

• 158****8179

  　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。
  　　推薦閱讀：　　商品房買賣合同范本　　商品房買賣司法解釋　　商品房買賣合同糾紛　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：
  　　(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確保現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。
  　　(2)取得國有土地使用權證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。
  　　(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確?，F(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設手續(xù)合法。
  　　(4)已通過竣工驗收。主要為了確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設質(zhì)量標準。
  　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。
  　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達到基本使用條件。
  　　(7)物業(yè)服務方案已經(jīng)落實。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。
  　　另外實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時應完成房屋所有權初始登記(即取得大產(chǎn)權)。　　商品房預售的條件為：
  　　(1)預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。
  　　(2)預售人已經(jīng)取得了該建設工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預售規(guī)劃手續(xù)合法。
  　　(3)預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的關鍵條件，也是預售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。
  　　(4)預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。

  查看全文↓ 2018-06-14 17:44:46
• 136****0797

  預售合同：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金
  現(xiàn)售合同：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給出買受人，并由買受人支付房價
  這種情況是預售合同的。

  查看全文↓ 2018-06-14 17:44:15
• 155****2012

  你好！
  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。
  商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
  購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件
  《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。
  3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。
  二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容
  1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
  2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。
  8、房地產(chǎn)權屬登記義務。
  9、物業(yè)管理條款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當事人約定的條款。
  下面說說購買現(xiàn)房應注意的事項：
  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應具備下列條件：
  （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
  （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （四）已通過竣工驗收；
  （五）拆遷安置已經(jīng)落實；
  （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
  （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
  不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。
  二、了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容
  （一）當事人名稱或者姓名和住所;
  （二）商品房基本情況；
  （三）商品房銷售方式；
  （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
  （五）交付使用條件及日期；
  （六）裝飾、設備標準承諾；
  （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
  （八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；
  （九）面積差異的處理方式；
  （十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；
  （十一）解決爭議的方法；
  （十二）違約責任；
  （十三）雙方約定的其他事項。
  按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
  1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；
  2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
  **后還要注意以下同方面：
  一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的.
  一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管.
  二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.
  三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構,不針對每個開發(fā)商.
  四是交房時,先驗房后辦手續(xù)
  一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》
  辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
  對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
  第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；
  第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
  第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
  第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
  第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；
  第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
  索要“兩書一表”
  向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。
  《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
  按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
  簽收《房屋驗收單》
  在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。
  其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。
  （一）買商品房需要交的稅：
  1、契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。
  2、印花稅，購房總價的0.05%
  （二）基金：
  1、房屋維修基金，購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2%
  2、副食品價格調(diào)節(jié)基金,2元/平方米，有些地方不用
  （三）規(guī)費
  1、交易費 ，購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交）
  2、《房屋所有權證》工本費 ， 各地不一樣，但是都不超過100元
  3、《土地使用權證》工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元
  （四）如果按揭，還要發(fā)生以下費用
  1、評估費，購房總價的0.2-0．5%
  2、保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%
  3、公證費，貸款額乘以0.03%
  4、抵押登記費，100元
  首先看開發(fā)商實力,(如果是期房),然后看開發(fā)商手續(xù)是否齊全,5證是否齊全,可以用預售證上邊的號。應該是7位，到房地局查下，不要太輕信職業(yè)顧問的夸大其詞的講。**好到工地去看看進度，還有樓于樓間的間距，去年6月份以后都是電子版合同了。簽名字就可以了，條款都有點霸王條款。沒什么大問題。必須接受，主要看物業(yè)公司，其實你買房以后住一輩子是和物業(yè)打交道，所以一定要考察好物業(yè)公司

  查看全文↓ 2018-06-14 17:43:51

相關問題

• 問 ??商品房現(xiàn)售有弊端嗎？有沒有什么風險呢？
  答

  商品房預售合同登記備案，目前主要有以下三點規(guī)定：（一）所售房屋只有符合一定的條件，預售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關材料進行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預售許可證》等。（二）同一套房屋已出售并且合同辦理了登記備案手續(xù)的，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預售合同登記備案可防止開發(fā)商“一房多賣”。（三）預售合同未辦理登記備案手續(xù)，不能辦理房地產(chǎn)權屬變更手續(xù)，即購房者要取得小產(chǎn)證，預售合同必須登記備案?；谝陨先c規(guī)定，商品房預售合同實行登記備案制度，有利于保護購房者的合法權益，能保證房地產(chǎn)交易的安全性。按有關規(guī)定，商品房預售合同簽訂后30天內(nèi)應辦理登記備案手續(xù)。如果開發(fā)商未能按時辦理登記備案手續(xù)，預售合同已經(jīng)生效。購房者為保護自身的合法權益，在預售合同登記備案前，可延期支付房款，并要求開發(fā)商說明原因。另外，即使合同登記的30天期限未過，如果購房者有充分的證據(jù)證明該合同肯定不能登記備案，購房者也有權暫停支付房款，直至合同辦理了備案手續(xù)。至于稅費，與辦理預售備案并無關系，因此，建議你還是要求開發(fā)商進行備案，以保護自己的合法權益。

  全部4個回答>
• 問 什么是商品房現(xiàn)售?
  答

  就是現(xiàn)房銷售啦。

  全部2個回答>
• 問 西安商品房現(xiàn)售應該符合哪些條件？
  答

  （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嘧C書或者使用土地的批準文件；　　（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實；　?。┕┧?、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

  全部2個回答>
• 問 商品房現(xiàn)售有什么條件
  答

  依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，特別是《商品房銷售管理辦法》第7條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售一般應具備以下幾項條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。并且經(jīng)測繪機構對房屋和土地使用權面積進行測定。屬于住宅商品房的，需經(jīng)過住宅建設管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》。出售房產(chǎn)應到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權證》。

• 問 商品房現(xiàn)售應該符合哪些條件？
  答

  《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實;(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。