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• 147****2801

  二手房買賣違約情形有：
  (1)出賣人將房屋直接賣給第三人
  如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋 另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣 人根據(jù)房屋差價賠償違約責任。
  (2)出賣人要求提高房價辦理過戶
  在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。
  在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進行財產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。
  (3)出賣人賣房后反悔并要求合同無效
  在這種情況下，買房人如果在買房時已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:48:29
• 138****2028

  1、房屋價格大幅度下降
  
  房屋交易流程要辦理完成需要一定的時間，不管是辦理貸款，還是過戶都需要一定的時間審查資料，而在辦理過程中如果房屋價格大幅度下降，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋。
  
  2、買方不愿贖樓
  
  在交易過程中，涉及的房產(chǎn)可能依舊會在銀行進行抵押，而賣方可能會因為自己沒有足夠資金還清銀行貸款，然后借助買方的力量去還款。開始買方可能會答應(yīng)此條件，但是隨著一系列手續(xù)的辦理比較麻煩，涉及的問題較多，從而放棄為賣方繼續(xù)贖樓，造成違約。
  
  3、不愿支付房款
  
  在交易過程中，買方可能會不按照合同約定的時間和金額去銀行做首期的資金，致使買賣合同無法再繼續(xù)履行。此外，還可能是履行完了大部份，但不再履行交款義務(wù)，比如雙方簽署的是陰陽合同，買方只按照陽合同的數(shù)額支付購房款，而不按照陰合同的價格支付，這時買方也就構(gòu)成了違約。
  
  除了以上三種情況，還有一點需要注意。如果合同中沒有明確列明不繳納定金算違約，那么部份定金不支付不屬于違約，因為定金屬于實踐履行合同，就算部分不繳納，依舊可以就按照已繳納部分履行。shangeshgh
  
  買方如果違約，賣方應(yīng)該怎么辦？
  
  1、賣方可要求買方繼續(xù)履行合同
  
  賣方有權(quán)要求買方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求買方承擔違約責任，并按照合同要求繼續(xù)進行交易。
  
  2、賣方可要求買方直接支付違約金
  
  雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額或按一定標準確定的違約金，如果買方違約，賣方可要求其直接支付違約金。
  
  3、賣方可要求買方直接賠償實際損失
  
  在未約定違約金或定金的情況下或者在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，賣方可以要求買方按實際損失賠償。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:47:09
• 151****4670

  一，買賣二手房的違約情況：
  1、不能履行。
  又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。
  不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效；后者是違約的類型。
  2、 延遲履行。
  又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。
  3、不完全履行。
  是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準？應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。
  4、拒絕履行。
  拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；有不履行的意思表示（明示的和默示的）；應(yīng)有履行的能力；違法的（即不屬于正當權(quán)利的形式，如抗辯權(quán)）。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:46:17
• 133****1458

  一、二手房交易違約行為有哪些
  在二手房交易過程可能出現(xiàn)以下幾種違約行為：
  1、出賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；
  2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；
  3、買方或賣方單方違約解除合同的違約；
  4、房屋質(zhì)量問題的違約；
  5、房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約；
  6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。
  以上的一、二兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務(wù)不當或不符合約定的違約行為。
  但有時一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。
  二、二手房交易有哪些違約行為
  1、不能履行。
  又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。
  不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效；后者是違約的類型。
  2、 延遲履行。
  又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。
  3、不完全履行。
  是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。
  4、拒絕履行。
  拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關(guān)于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；有不履行的意思表示(明示的和默示的)；應(yīng)有履行的能力；違法的(即不屬于正當權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:45:43

相關(guān)問題

• 問 ??二手房違約怎么辦? 違約金怎么算?
  答

  關(guān)于二手房合同中的違約金問題，我國法律中并沒有明確規(guī)定違約金上限數(shù)額，但不超過實際損失的百分之三十。具體賠償標準有：1、合同約定違約金數(shù)額或者計算方法，一般以合同約定為準；2、根據(jù)我國《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；

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• 問 二手房違約怎么辦 違約金怎么算? 
  答

  違約金如何計算：1.購房合同中對購房違約金的多少有約定，則必須按照購房合同的約定來處理。2.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。3.除非買方舉出證據(jù)，證明**提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除買房合同。4.因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應(yīng)當承擔違約責任。5.買房前，可讓有經(jīng)驗的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進行預(yù)審，可把風(fēng)險降到較低。6.在簽訂購房合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。7.購房合同中對購房違約金的多少有約定，則必須按照購房合同的約定來處理。8.合同有條件履行，則必須履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。9.除非買方舉出證據(jù)，證明**提高、利率上漲，多出的費用將嚴重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除買房合同。10.因為買房資信等個人問題無法貸款，買方應(yīng)當承擔違約責任。11.買房前，可讓有經(jīng)驗的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進行預(yù)審，可把風(fēng)險降到較低。12.在簽訂二手房買賣合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進來，并針對這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。

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• 問 請問二手房退房違約金怎么算？
  答

  一般來說，如果在合同中約定了違約責任并明確了違約金數(shù)額的，應(yīng)該按照合同規(guī)定支付違約金；如果沒有約定，應(yīng)該按照法律規(guī)定來處理，即買賣雙方按照各自的過錯來分擔。如果違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償，同樣，違約金過高的也可以請求減少賠償金額。為了避免不必要的麻煩，買賣雙方可以在簽訂購房合同時就違約金進行明確的約定。至于退房協(xié)議的條款約定，沒有統(tǒng)一格式，宗旨是一次性將雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，并約定如果在退房過程中賣家未按照協(xié)議履行退款應(yīng)承擔的違約責任。這樣可以充分保護買賣雙方的權(quán)益。

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• 問 二手房甲方違約怎么辦？二手房甲方違約金怎樣約定才算合理?
  答

  有中介的話就到中介去把甲乙雙方都約到場，違約方承擔違約責任，不知道你們是簽的居間協(xié)議還是買賣合同了，如果是居間協(xié)議違約方約按定金法則賠付，如果是買賣合同就按合同的約定賠付，違約方可能還要承擔中介費的賠償。不能只是甲乙雙方自行解除，要不中介方也可以找守約方討要中介費了，經(jīng)過中介去辦理解除協(xié)議，會有一張解約協(xié)議的，上面條款很明確的。

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• 問 ??二手房買賣違約怎么辦? 房屋違約金怎么算？
  答

  一切按合同走，一般打官司的話不出意外都是贏，但是違約金現(xiàn)實點來說的話達不到百分之二十,雙倍定金,還有賣房的中介費是絕對可以弄回來的,至于違約金的多少這個需要看合同才知道，不看合同我也不能告訴你，畢竟我不是第一人.法院會保障中介方的利益的。

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