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• 145****5828

  這就是小產(chǎn)權(quán)房，國家正在完善法律，對其進行管理

  查看全文↓ 2018-06-28 14:51:04
• 138****9737

  不論團購也好，單買也好，首先明確主體是你和開發(fā)商
  首先看五證
  五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  購房過程中涉及的法律問題
  
  作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
  
  個人在購房中，大體上分三個階段。
  
  第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。
  
  第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
  
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
  
  具體講，涉及到一些法律問題。
  
  第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。
  
  怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔責任。
  
  在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
  
  建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
  
  認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
  
  五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
  
  住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。
  
  也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

  查看全文↓ 2018-06-28 14:50:59
• 153****8300

  防范房屋指標轉(zhuǎn)讓后，后期不予辦理房產(chǎn)證。防范房屋轉(zhuǎn)讓后，對你進行固定資產(chǎn)登記后，征收你的房產(chǎn)稅。防范房屋轉(zhuǎn)讓后，你是二套房，將來申請經(jīng)適房、購買商品房、申請廉租房等等，凡是含有國家福利性質(zhì)的不動產(chǎn)消費都會受到影響。
  如果你認為房屋指標轉(zhuǎn)讓帶來的盈利超過國家給你的福利盈利，那就是可行的。提醒一下：房屋轉(zhuǎn)讓的盈利把握在你手上，你有處置的主動權(quán)。而國家福利的盈利，主動權(quán)不在手你上，而且還不一定有保障的，爭的人很多。你自己多考慮全面。

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• 問 ??單位團購房有哪些風險？團購房有哪些意思？
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• 問 單位團購房有哪些風險？團購房有幾個意思？
  答

  存在風險。一般屬于福利購房，不是事業(yè)單位員工可能不能辦理房產(chǎn)證。************************************注意：1、遇到法律問題應(yīng)委托專業(yè)律師處理。未建立正式委托關(guān)系之前的律師解答，均不得作為自行處理實際案件的依據(jù)。2、非專業(yè)人士嚴禁擅自以法律條文或者法學專業(yè)文章作為實際案件的處理依據(jù)。3、如自行處理法律問題，后果自負。

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• 問 ??單位團購房有哪些風險？單位團購房與直接購商品房什么區(qū)別？
  答

  單位團購房與直接購商品房的區(qū)別如下：一、價格單位團購房買的數(shù)量多，比直接購商品房的價格便宜一些。二、實力單位團購房一定要驗證開發(fā)商的資質(zhì)和實力，有些開發(fā)商在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金問題或由于其他原因?qū)е鹿て谘娱L，就容易出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，如果是口碑好，信譽佳，有實力的開發(fā)商，還是可以考慮團購的，而直接購商品房不需要考慮這些。三、過程單位為職工團購住房，一般有兩種情況：一是單位為純粹的組織者、協(xié)調(diào)者，不出錢；二是單位在組織、協(xié)調(diào)之外以福利的方式補助員工購房款，從單位員工角度講，通過團購經(jīng)濟上受益較大，但也存在內(nèi)部矛盾，例如團購后的戶型、樓層、采光等等都需要有個分配的依據(jù)，公平性上存在一定的難度，而直接購商品房過程簡單，成本明晰、質(zhì)量可靠，麻煩事少。

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• 問 團購房法律風險解析：團購房有什么風險？
  答

  房屋團購是指一定數(shù)量的置業(yè)者自發(fā)組團或者在團購組織的安排下，由選出的代表并協(xié)同法律工作者與開發(fā)商協(xié)商，以低于散戶市場成交價格簽訂有諸多附加條款的《合同》的消費過程。目前，團購大致有兩種形式：一種是置業(yè)者自發(fā)組團;另一種是單位組織職工組團。不過，由于有些“團購房”屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段，因此參加“團購”也會有一定風險。前些日子，媒體上就曝出過吉林省直單位為了給單位干部職工解決住房問題，以“團購”的名義與長春市某房地產(chǎn)公司簽訂了“購房協(xié)議書”，后來開發(fā)商與這家單位在這個項目上產(chǎn)生了經(jīng)濟糾紛，而導致職工的購房款遲遲得不到退還的事。另外，有些網(wǎng)站或是中介機構(gòu)組織的團購活動，也出現(xiàn)過不少扯皮事。團購可能面臨的五大法律風險第一、混淆法律關(guān)系，導致維權(quán)無門第二、表決權(quán)不充分，導致團隊內(nèi)訌第三、委托范圍不明，導致團購風險第四、合同主體錯誤，導致維權(quán)不能第五、資金監(jiān)管不力，導致錢房兩空對癥下藥　破解團購風險　　雖然有風險，但總的來說，在目前經(jīng)濟形勢不景氣的情況下，“團購住房”實現(xiàn)了“雙贏”的效果：“老百姓少付錢，開發(fā)商多賣房?！蓖瑫r，隨著“買方市場”的漸現(xiàn)，在商品房買賣過程中，購房者將獲得更多的話語權(quán)，從而為團購者贏得更多的“砍價”空間。因此，只要購房者能注意回避上述五個方面的風險，“團購”不失為一種理想的購房方式。第一、理清三種法律關(guān)系，明確法律權(quán)利和責任。在進行房屋團購時，必須要明確三種法律關(guān)系：其一、團購人與組織者之間是一種委托關(guān)系;其二、開發(fā)商與組織者之間的關(guān)系是基于團購人的委托而派生的買賣關(guān)系;其三、團購人與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系。如果不理清這三種法律關(guān)系的本質(zhì)，則可能產(chǎn)生法律風險，比如，誤將團購組織者當成合同當事人，從而導致團購人維權(quán)不能。第二、組織者要充分聽取團購人的意見，明確委托范圍。每次與房開商談判之前，團購組織者一定要充分聽取全體團購人的意見，對團購人的意見和要求，要形成書面材料，并對這些意見和要求進行分類，然后擬定詳細的團購方案。組織者應(yīng)當按照大多數(shù)團購人的購房意愿與開發(fā)商簽訂合同，盡可能地滿足大多數(shù)團購人的要求，并以書面協(xié)議明確團購人的委托范圍，明確組織者的權(quán)得與義務(wù)，避免內(nèi)訌現(xiàn)象，減少團購風險。第三、團購人要充分行使表決權(quán)，不應(yīng)過分依賴團購組織者。團購人對擬購買的戶型、面積、內(nèi)外裝修標準、價位、附屬設(shè)施、功能配套等要充分發(fā)表自己的意見。因為組織者只是作為受托人代辦具體購房事務(wù)，將來入住、享有房屋所有權(quán)的都是團購人自己。買房**終環(huán)節(jié)是購房者與開發(fā)商談判，而**終的決定者必然是購房者。所以，購房者必然要為自己的決定擔負一定的責任，而不應(yīng)過分依賴他人。第四、組織者要督促團購人及時與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同?！逗贤ā返谒陌倭愣l規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。再則，基于產(chǎn)權(quán)登記一戶一證的要求，在團購合同中，組織者與開發(fā)商的團購協(xié)議要直接約束團購人與開發(fā)商。此后，每個團購人還應(yīng)分別與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同。組織者處理完畢受托事務(wù)后，要及時督促團購人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，把自己從此團購關(guān)系中解脫出來，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。第五、團購中資金的安全保障。商品房的預售是有法定條件的，然而，為了緩解開發(fā)商的資金壓力，換取更多的“砍價”空間，有些團購(尤其是單位團購)是發(fā)生在開發(fā)商具備法定預售條件之前，甚至是在開發(fā)商還未開工的時候就將房款到位，這顯然是有一定風險的。為了保證團購房款的安全，避免錢房兩空，通常的做法有兩種：一是組織者 (單位)與開發(fā)公司對團購資金進行共管，以保證該資金不被挪用。二是將開發(fā)商的土地使用權(quán)抵押給組織者(單位)，在具備預售條件時解除。團購房屋　**好請律師陪同在房地產(chǎn)賣方市場時期，購房者一般是沒有什么話語權(quán)的。合同文本都是由房開商提供，房開商一般都很“?！保贤忝媲耙环?，你要么簽約，要么走人，至于合同條款，修改沒商量，你愛買不買，購房者往往只有被動地接受。而今，隨著買方市場的逐漸形成，“團購”這種方式不僅為購房者提供了更多的“砍價”空間，也為購房者通過合同條款的修改更好地維護自身的權(quán)益提供了可能，建議購房者可以借這個時機與開發(fā)商商談，爭取更多的自身權(quán)益。

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• 問 單位團購房有哪些風險？團購房是什么意思？
  答

  團購房指標轉(zhuǎn)讓的風險：防范房屋指標轉(zhuǎn)讓后，后期不予辦理房產(chǎn)證；防范房屋轉(zhuǎn)讓后，進行固定資產(chǎn)登記后，征收房產(chǎn)稅；防范房屋轉(zhuǎn)讓后，是二套房，將來申請經(jīng)適房、購買商品房、申請廉租房等等，凡是含有國家福利性質(zhì)的不動產(chǎn)消費都會受到影響；如果認為房屋指標轉(zhuǎn)讓帶來的盈利超過國家給的福利盈利，那就是可行的。

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