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• 141****3465

  《物權法》第二十條第二款規(guī)定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！边@里規(guī)定了預告登記失效的幾種情形：
  所謂“債權消滅”是指，當事人之間的債權債務關系終止的情形，如買受人在購買現(xiàn)房且辦理了預告登記之后又與出賣人協(xié)商終止合同；
  再如，因出賣人交付的房屋不符合合同約定的條件構成嚴重違約，買受人解除買賣合同，要求出賣人承擔違約責任，此時由于買賣合同已經(jīng)解除，作為預告登記的基礎法律關系喪失了，自然預告登記也應失效。按照《物權法》第二十條第二款的規(guī)定，預告登記后，債權消滅的，預告登記失效。
  但是，由于債權是當事人之間的合同產(chǎn)生的，不具有公開性，房屋登記機構難以知悉當事人之間的債權是否失效，因此我們認為，在預告登記后，如果債權消滅的，當事人應當持債權失效的證明文件（如當事人解除買賣合同或抵押合同的書面協(xié)議、法院解除合同的生效判決或仲裁機構生效的裁決）到房屋登記機構申請注銷房屋預告登記。
  因此，《辦法》本條第二款規(guī)定的，預告登記后，債權消滅，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記是指，房屋登記機構必須依據(jù)當事人的申請辦理預告登記的注銷登記。預告登記注銷后，再撤銷商品房買賣合同備案手續(xù)，這時在房屋登記機構就沒有你的房屋產(chǎn)權的所有信息，再行購房按首套辦理，還可以享受優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2018-06-30 22:29:04
• 133****1207

  預告登記，是不要求必須辦理的，但是為了保護自己的合法權益，**好辦一個。
  
  不動產(chǎn)預告登記的效力
  
  (一)保全權利的效力。我國《物權法》第二十條第一款規(guī)定：“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。預告登記制度創(chuàng)設的目的就在于此，保障買受人預期物權的實現(xiàn)。如果將這種請求權依預告登記的方式進行登記后，不動產(chǎn)的所有人違背預告登記所為的變更及處分不動產(chǎn)的行為就會無效，預告登記的目的就會實現(xiàn)。在預告登記制度中，較之其他效力，保全效力是**具價值的效力。不動產(chǎn)交易雙方在不動產(chǎn)交易合同成立后至不動產(chǎn)變更登記期間，原所有人不得處分不動產(chǎn)，否則處分行為無效。我國采絕對無效主義，即在預告登記后，在妨害預告登記請求權的范圍內，所有人的處分行為一律無效;另一方面，登記權利人可以此預告登記對抗任何第三人的請求權。
  
  (二)順位保全的效力。順位保全是指當預告登記推進到本登記時，不動產(chǎn)物權的順位以預告登記的日期來確定，非依本登記的日期確定。為了預防未來可能發(fā)生的同一物上多項物權并存、競合的矛盾，通過預告登記，可以將各項權利按照時間的先后順序予以排列，并按照該順序為每個物權確定一個實現(xiàn)的順序。預告登記畢竟是暫時性的，或轉為本權利，或喪失效力。當其能夠成功地轉為本登記的時候，其所具有的順位自然應當轉歸為本登記順位，這樣才能更有效地保護債權人的合法權益。
  
  (三)破產(chǎn)保護的效力。破產(chǎn)保護是指當不動產(chǎn)所有人進入破產(chǎn)程序時，相應的預告登記不動產(chǎn)并不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，這是由于對該項請求權進行了登記公示，而使其具有物權的優(yōu)先受償權，是預告登記的請求權得以實現(xiàn)的保障。由此可見，不動產(chǎn)預告登記破產(chǎn)保護的效力，類似于擔保物權的效力，是一種優(yōu)先于債權的準物權。
  
  (四)預警效力。預警效力是針對第三人而言的，預告登記具有準物權的性質，第三人必須受到預告登記的約束，不得實施有害于預告登記的行為。對第三人的預先警告的提示，即通過預告登記可以告知第三人，該不動產(chǎn)上已經(jīng)設立有排他性的權利，任何從事與之相沖突的物權變動行為將會被確定為無效。
  
  “預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。預告登記制度創(chuàng)設的目的就在于此，保障買受人預期物權的實現(xiàn)。如果你情況比較復雜

  查看全文↓ 2018-06-30 22:28:52
• 135****6041

  預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他 不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。
  如在 商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
  房屋所有權轉讓、抵押可以申請預告登記。為了保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。簡單的說就是防止一房二買或二次抵押的情況。如果不辦理預告登記，那么出售人就可以把該房屋出售給另外的人，這樣前面購買人就不能對抗后面的購買人。如果辦理了預告登記，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。這樣購買人的權利就得以保證。

  查看全文↓ 2018-06-30 22:28:34

相關問題

• 問 ??現(xiàn)房銷售貸款為什么要預告登記？應該怎么查詢呢？
  答

  在我國商品房預售過程中，開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”

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• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售
  答

  《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；2、取得土地使用權證書和使用土地批準文件；3、持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證；4、已通過竣工驗收；5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權利證書等。

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• 問 ??為什么要現(xiàn)房銷售？誰知道呢？
  答

  一、購房糾紛少、風險小一般而言，從購買期房到交付入住，消費者往往要等待一年甚至幾年的時間，個中變數(shù)和消耗的時間成本往往給購房者帶來巨大的壓力?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房周邊建設一般都比較到位，生活設施基本都已經(jīng)成形，所以價位上也呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定的狀態(tài)，也便于對比周邊價位和環(huán)境進行考慮。二、眼見為實，規(guī)避爛尾樓準現(xiàn)房的優(yōu)勢很明顯，看得見、摸得著，能切身考察樓盤的真實情況，給人以一種安全感，購房者可讓置業(yè)顧問帶著自己實地考察，進屋檢查房子的質量，觀察屋子的 整體現(xiàn)狀甚至體會小區(qū)物業(yè)的服務。比如戶型，光是看紙面上的戶型圖或者參觀樣板房，很容易被誤導，**后交房的時候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房則更容易 掌握房屋的空間結構。三、小區(qū)周邊環(huán)境易勘察、了解有的項目在銷售時以周邊各類商業(yè)、教育、交通資源為賣點，但項目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開發(fā)商之前所承諾的。呈現(xiàn)在沙盤和規(guī)劃圖上的配套，未必能夠全貌實現(xiàn)?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房就不同了，你可以考察所買的小區(qū)的配套是否合適。四、配套已成熟，未來增值可期對于購房者來說，房屋內部的空間布局往往是**大的考量因素，但是平時看房型圖，缺少空間體驗，在**后交房的時候也容易產(chǎn)生巨大的落差。購買現(xiàn)房不但可以排除樣板房帶來的過度效果預計，也可以避免對戶型圖的過分信任，更有利于對房屋空間結構進行把握。五、買得早不如買得巧對于開發(fā)商來說，房型的推出往往講究好壞參半的手法，先抑后揚的手段也常常出現(xiàn)，為了保證后期銷售的順利進行，許多開發(fā)商都喜歡將好房等放在較后的階段推出。對于那些比較追求居住質量的置業(yè)者來說，有時候不妨將腳步放緩，看準了好房再下手。

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• 問 現(xiàn)在期房出售都會進行預告登記，那么現(xiàn)房呢？現(xiàn)房有預告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

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• 問 買現(xiàn)房需要進行預告登記嗎？
  答

  我聽說買現(xiàn)房是不需要預告登記的，但最好咨詢專業(yè)人士確認。

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