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• 154****8727

  　從法律規(guī)定看，不允許；但現(xiàn)實(shí)操作中，有效。
  
  　　一、其他人簽回遷房購(gòu)買(mǎi)合同應(yīng)注意什么？
  
  　　(一)明確原地址和現(xiàn)地址。這兩點(diǎn)在《回遷協(xié)議》上有，必須同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。一般而言，回遷后的地址會(huì)非常明確，但原地址有可能模糊，比如《回遷協(xié)議》中的原地址與真實(shí)原地址表述不一致，那么兩個(gè)地址都寫(xiě)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。
  
  　　(二)明確住宅面積。如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會(huì)有什么問(wèn)題;如果房子還沒(méi)有蓋好，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給一個(gè)大約面積，這個(gè)面積不會(huì)有太大的浮動(dòng)，可以合同上寫(xiě)明具體面積，基本上?？梢悦獬院竺娣e上帶來(lái)的麻煩。
  
  　　(三)使用“定”還是“訂”。“定金” 和“訂金”是不同的，法律上對(duì)“定金”有著嚴(yán)格而明確的定義，而對(duì)“訂金”的規(guī)定非常模糊。如果用“訂金”的話，就沒(méi)有什么約束力，更準(zhǔn)確的說(shuō)法就是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商常用的“誠(chéng)意金”的概念，雙方有一人中斷交易，則訂金還要?dú)w還買(mǎi)方。其實(shí)把訂金看成預(yù)付款的一部分，同樣條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而已。
  
  　　(四)明確房屋的總價(jià)款以及支付方式；
  
  　　(五)明確違約責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的具體期限，以防一方出現(xiàn)違約，導(dǎo)致另一方利益受損；
  
  　　(六)相關(guān)費(fèi)用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清，如原房主補(bǔ)交房屋面積誤差的發(fā)票等，需要轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者。
  
  　　二、買(mǎi)回遷房，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  
  　　(一)考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力。遇到這種情況，如果是“非買(mǎi)不可”，則要考察拆遷、收購(gòu)的發(fā)展商實(shí)力，如果發(fā)展商資金運(yùn)作良好、項(xiàng)目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對(duì)有些保障。
  
  　　(二)先租后買(mǎi)。如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進(jìn)行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。
  
  　　(三)通過(guò)協(xié)調(diào)讓開(kāi)發(fā)商將其與回遷戶簽訂的回遷協(xié)議上，更名成實(shí)際購(gòu)房人。不過(guò)現(xiàn)在好多開(kāi)發(fā)商不愿給辦這事。
  
  　　(四)購(gòu)房時(shí)詳細(xì)審查回遷協(xié)議等全部回遷材料，與回遷戶簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議時(shí)約定內(nèi)容盡量詳細(xì)些，各自應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)明確些，回遷戶毀約的責(zé)任約定重些。
  
  　　(五)避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：采取先付一部分，房產(chǎn)證辦理后再付一分部分，過(guò)戶登記后再付清的方式。**好的付款方式是去公證處辦理提存公證，即將購(gòu)房款交公證處提存，待辦理完過(guò)戶登記后，回遷戶再?gòu)墓C處領(lǐng)取。有些人以為通過(guò)公證處辦理買(mǎi)賣協(xié)議公證能避免風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這是因?yàn)閷?duì)公證業(yè)務(wù)的不了解而產(chǎn)生的誤解。辦理買(mǎi)賣協(xié)議公證，一般只是證明買(mǎi)賣雙方在合法有效的協(xié)議上的簽字真實(shí)自愿。像這種買(mǎi)賣協(xié)議，因?yàn)楹戏ㄐ詫彶闊o(wú)法通過(guò)，公證處是不給辦理公證的。

  查看全文↓ 2018-07-11 18:19:14
• 136****4248

  沒(méi)有房產(chǎn)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)證的更名手續(xù)的，所以更名是無(wú)效的。
  回遷房必須原房主辦理房照，然后你們?cè)俎k理更名手續(xù)，他說(shuō)的情況根本不可能。只有商品房買(mǎi)賣可以和開(kāi)發(fā)商通融可以直接改你的名字，你如果實(shí)在要買(mǎi)這個(gè)房子，必須慎重，**好預(yù)留房主30%的房款。待更名后再把余下房款付給乙方。
  如果你指的回遷房是拆遷地安置房，在安置之前，將拆遷補(bǔ)償協(xié)議變?yōu)槟愕拿?，等到安置時(shí)真接用你的名字安置，到拿產(chǎn)權(quán)證時(shí)，從你的協(xié)議到房屋發(fā)票結(jié)算單都是你的名字，再由你交契稅，這樣是有可能辦成你的名字的房產(chǎn)證的。這個(gè)前提是與拆遷人員全部溝通好，才能辦成。如果已經(jīng)入戶了再說(shuō)變更只改協(xié)議或變更全部手續(xù)一般是不可能的。
  所以說(shuō)，買(mǎi)房之前一定要慎重，說(shuō)不定自己花了錢(qián)還打了水漂。

  查看全文↓ 2018-07-11 18:19:00
• 131****5226

  你好,要看安置房的性質(zhì)是否能辦理房產(chǎn)證,如果能辦理,就可以辦理房產(chǎn)證,**準(zhǔn)確的信息建議去當(dāng)?shù)胤课莨芾硭稍?/span>

  查看全文↓ 2018-07-11 18:18:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??回遷房協(xié)議可以直接改名嗎？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  種情況我發(fā)言權(quán)我經(jīng)歷答問(wèn)題遷房必須原房主辦理房照再辦理更名手續(xù)契稅2說(shuō)情況根本能商品房買(mǎi)賣發(fā)商通融直接改名字（需要拿點(diǎn)錢(qián)）實(shí)要買(mǎi)房必須慎重預(yù)留房主30%房款待更名再余房款付給

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• 問(wèn) 回遷房可以改名嗎
  答

  1、首先應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷房屋確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，如果是共有，可以根據(jù)協(xié)議進(jìn)行分割。2、爺爺去世，應(yīng)對(duì)他的房屋或者份額按照繼承法辦理繼承手續(xù)，繼承權(quán)確認(rèn)后，應(yīng)登記在繼承人名下。3、如果沒(méi)有遺囑，爺爺?shù)娜齻€(gè)兒子是第一順序繼承人，均等繼承。4、目前我國(guó)沒(méi)有遺產(chǎn)稅，繼承不需要繳稅。5、辦理遺產(chǎn)繼承，一般需要公證，公證費(fèi)用與當(dāng)?shù)毓C處咨詢。6、辦理產(chǎn)權(quán)證，一般需要繳納契稅，不同地區(qū)有不同稅率，但不會(huì)超過(guò)價(jià)值的4%，具體和當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)咨詢。7、登記時(shí)繳納登記費(fèi)，不同地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，向當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)咨詢。因?yàn)闆](méi)有更詳細(xì)的信息，只能提供原則信息。具體和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)關(guān)聯(lián)系，會(huì)等到具體答復(fù)。

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• 問(wèn) 回遷房可以直接更名嗎
  答

  回遷房是不能夠直接變更名字的，因?yàn)榛剡w房其實(shí)就是拆遷房，是由拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞絹?lái)獲得，需要滿足5年以上的時(shí)間，按照原房主的名義繳納了土地出讓金契稅等一些費(fèi)用之后，變更成為正規(guī)的商品房，才能夠自由買(mǎi)賣，過(guò)戶給其他人。回遷房存在的風(fēng)險(xiǎn)：1、很多的回遷房，因?yàn)楦鞣N各樣的原因，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里都沒(méi)有辦法去辦理房產(chǎn)證，所以購(gòu)買(mǎi)了房屋之后，房子的名字并不是自己的，會(huì)遇到多種的隱患。2、回遷房的價(jià)格雖然比較便宜，但是在過(guò)戶的時(shí)候或者是再次交易的時(shí)候，需要補(bǔ)交一些費(fèi)用，無(wú)形之中也就增加了成本。3、存在有一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)，如果說(shuō)賣房人違約的話，很容易錢(qián)房?jī)墒А?、回遷房的建設(shè)，以及房屋的質(zhì)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于和商品房相抗衡，而且還存在有配套設(shè)施和裝修工程上的安全性，無(wú)法保障。

• 問(wèn) 回遷房可以直接更名嗎？
  答

  作為過(guò)來(lái)人，我建議在回遷房更名前，先了解當(dāng)?shù)卣吆晚?xiàng)目情況，避免盲目操作。同時(shí)，咨詢專業(yè)人士，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師等，確保交易合法合規(guī)。更名過(guò)程中，注意保護(hù)自身權(quán)益，避免因更名引發(fā)糾紛。

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• 問(wèn) ?? 回遷房能改名嗎
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)證的更名手續(xù)的，所以更名是無(wú)效的，房產(chǎn)證更名具體手續(xù)如下：房產(chǎn)證更名辦理需要材料：提供雙方的身份證，戶口本，房產(chǎn)證。如果以后不打算再出售的話就直接 簽署贈(zèng)與，那樣子費(fèi)用比較低點(diǎn)，如果以后還打算交易**好是到房屋交易大廳填寫(xiě)買(mǎi)賣契約，然后去房屋交易大廳過(guò)戶，但是中間會(huì)出現(xiàn)費(fèi)用：如果不滿五年面積小于等于144的話，要收取差額營(yíng)業(yè)稅5.5%(市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)與原始購(gòu)房?jī)r(jià)的差額），契稅：面積小于90㎡的且是首套住房的話就是收取1%的，第二套住房的話就是2%，個(gè)稅是1%。其他的都是小費(fèi)用了。房產(chǎn)證更名也可以通過(guò)繼承實(shí)現(xiàn)，那如何辦理房屋繼承手續(xù)：一、手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。二、到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種:一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有:1、被繼承人死亡證明；2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；4、繼承人的身份證件；有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料:被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑,其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納)。三、辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件: 《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)(原件)、 繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)(原件)\ 契稅完稅憑證(原件)。四、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。房地產(chǎn)繼承過(guò)戶所需的費(fèi)用：辦理房地產(chǎn)繼承過(guò)戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過(guò)戶的稅費(fèi):1、繼承權(quán)公證費(fèi)用；繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，**低不低于200元。2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用；根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算：房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元) 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰100以下(含100) 5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分 1.52001以上至5000部分 0.85001以上至8000部分 0.48001以上至10000部分 0.210000以上部分 0.13、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶稅費(fèi)；由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。4、契稅；法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的,需要繳納契稅1.5%。

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