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• 148****6230

  我認為，回遷房有兩種：一種是有產權的回遷房，另一種是無產權而置換居住的回遷房。作為第一種，如果簽訂了房屋買賣合同，辦理了相關手續(xù)后，是可以購買的；而作為后一種，是不能購買的。建議向建設行政部門咨詢，效果會更好。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:30:08
• 147****5857

  1、嚴防“一房數賣”
  
  回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
  
  當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。
  
  因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規(guī)制顯得十分重要。
  
  2、一定要約定房產過戶和交房的時間
  
  簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。
  
  簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  
  3、買方要留尾款
  
  沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
  
  4、要求賣方的配偶簽名
  
  實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，根據婚姻法的有關規(guī)定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
  
  5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字
  
  因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  
  四、“改合同”法律性質和法律后果
  
  以上三大點，不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，都是可以通用的，但在未取得房屋權屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時，往往會涉及“改合同”的問題，那么“改合同”法律性質和法律后果是什么?

  查看全文↓ 2018-07-12 15:29:53
• 132****9013

  回遷的房產屬于政策性房產,完稅或者取得產權證內5年是不能處分的 就是不能買賣 不能贈與 不能過戶、因為政策性房產要審查購買對象,審批嚴格。
  現在回遷房來說你只能和房主簽訂一份合同 ,合同上約定的東西一定要詳細 怎么付款,款付清后房證辦下來后什么時間過戶 全要寫明你和房主之間**好找一個共同的朋友為你兩個做個鑒證,不要因為這個事出了麻煩將來弄的大家都不好 。
  畢竟現在這種房子一不能過戶二不能公正的 。去找拆遷辦。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:29:13
• 144****5357

  購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的。
  1.憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款.
  2.按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票.
  3.憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續(xù).
  4.視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
  5.憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-12 15:28:54

相關問題

• 問 買回遷房要注意什么？
  答

  （一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍?！　。ǘ┪慈〉梅慨a證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效?！　×硗?，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納，一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

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• 問 回遷房可以買嗎？買回遷房要注意什么？
  答

  1、房價不同在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。2、買賣雙方的關系不同商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。3.性質不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。4.戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動人口多，有安全隱患?；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口。回遷房是否可以買賣需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產證》可正常交易有房產證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。2、業(yè)主手中只有回遷協議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協議，此協議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

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• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  其實在購買回遷房的時候，需要注意的問題還是很多的，如果說回遷房已經擁有房屋所有產權證是可以按照二手房來買賣或者是租賃交易，如果說還暫時沒有取得房屋所有產權證，這種房子其實就類似于小產權房，在交易的時候是不受法律保護的，所以一旦出現有房東一房兩賣的情況，也很難保護自己的合法權益，而且出現房價高漲之后，因為違約的成本比較低，所以一房兩賣的情況會經常發(fā)生。因為在市場上回遷房的價格要比商品房的價格要低很多，在購買的時候還要注意由誰來承擔相應的稅費，因為在交易的時候，涉及到兩次稅費的繳納，原房主在取得房屋所有產權證的時候，需要繳納一次費用，在轉讓的時候還需要繳納相應的土地出讓金，所以如果購買的時候要問清楚，這兩次費用是由誰來承擔。

• 問 買回遷房需要注意什么
  答

  買回遷房需要注意：1、防止回遷房一房多賣因為回遷房是沒有辦法辦理預告登記的，所以一旦近期的房價上漲，因為違約的成本過低，房東很有可能會把房屋出售給其他人，造成一房多賣的局面。2、賣方的順序繼承人簽字在沒有取得房屋所有產權證之前，盡可能的要讓賣方的順序繼承人簽字，表明對于房屋出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。3、約定房產過戶和交房時間雖然簽署了回遷房的買賣協議，但因為沒有取得產權證，相當于房屋的產權仍然沒有過戶，而且在實踐當中不能夠確保何時可以取得房產證，然后辦理過戶，所以在簽署協議的時候一定要寫名字，取得房產證之日起多少日內辦理產權的轉移手續(xù)，還要約定好無法達成時應該承擔的責任，以及所支付的賠償。

• 問 外地戶口買回遷房注意什么
  答

  回遷房一般是經濟適用房的性質，不超過5年的買方要具備購買經濟適用房的的資格。如果此房未超過5年，但你有購買經濟適用房資格或此房已超過5年可自由上市，你就有購買資格，賣方反悔要承擔違約責任?；剡w房在辦理了房屋產權證書后可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產權證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產權過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產權過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，**后，要買方要注意讓買方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。 可以過戶

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