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• 144****9806

  購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購書》后，通常都會(huì)面臨如何與開發(fā)商進(jìn)行談判的問題。有的購房人在開發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認(rèn)購書，后來發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護(hù)自己的合法權(quán)益；有的購房人在簽訂認(rèn)購書后，因?yàn)樽约旱脑蚍椿诹?，不想與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購房人則是希望開發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購房人如果不能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購房定金被開發(fā)商沒收的風(fēng)險(xiǎn)。
  在這種情況下，購房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？ 由于已經(jīng)簽訂了認(rèn)購書，如果購房人在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)不積極與開發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進(jìn)行磋商，那么開發(fā)商就會(huì)以購房人違約為由沒收定金。
  購房人無疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤(rùn)是其的本性，購房人只能通過法律手段來維護(hù)自己的合法權(quán)益。購房人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對(duì)自己有利的信息和對(duì)開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動(dòng)地位。
  本人**近代理了一個(gè)購房人與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行談判的案件，充分維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。 當(dāng)事人與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后當(dāng)日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開發(fā)商當(dāng)時(shí)并未向當(dāng)事人出具《商品房預(yù)售合同》示范文本，也沒有將簽署的認(rèn)購書交付當(dāng)事人一份，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購書的內(nèi)容都不了解。
  兩天后當(dāng)事人對(duì)所購房屋的價(jià)格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認(rèn)購書或是要求開發(fā)商給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
  當(dāng)事人陳述，開發(fā)商通過提高地上一層正式房屋的價(jià)格而附贈(zèng)地下室，地下室的價(jià)格很高。開發(fā)商向當(dāng)事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權(quán)證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會(huì)是住宅，開發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時(shí)，我們首先要求開發(fā)商交付認(rèn)購書一份，以詳細(xì)了解認(rèn)購書的內(nèi)容。在認(rèn)購書中第九條明確開發(fā)商向購房人出具了商品房預(yù)售合同，預(yù)售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達(dá)成一致。當(dāng)事人表示當(dāng)初沒有注意這些條款，也沒有看到商品房預(yù)售合同。這樣的約定對(duì)當(dāng)事人是極為不利的。 在與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同的談判中，我們認(rèn)為開發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權(quán)證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致，要求開發(fā)商退還定金及**款。
  開發(fā)商剛開始態(tài)度很強(qiáng)硬，表示如果當(dāng)事人不能與之簽訂商品房預(yù)售合同將沒收定金。 我們不為所動(dòng)，以開發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過幾輪的談判之后，開發(fā)商為了解釋地下室無法辦理產(chǎn)權(quán)證并不是其不愿辦，而是因?yàn)榈叵率业囊?guī)劃用途不是住宅。
  我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預(yù)售協(xié)議了。
  我們對(duì)雙方的協(xié)商過程進(jìn)行了全程錄音，開發(fā)商無法抵賴。**后開發(fā)商提出給予當(dāng)事人一定優(yōu)惠，通過開發(fā)商的活動(dòng)，銀行給予當(dāng)事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當(dāng)事人幾年的物業(yè)費(fèi)，當(dāng)事人通過談判總共獲得了十幾萬元的利益。
  購房人應(yīng)當(dāng)重視與開發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過程中的作用。 認(rèn)購書中定金條款的約定對(duì)購買人本身就是不利的。雙方對(duì)所購商品房的信息掌握嚴(yán)重不對(duì)稱。開發(fā)商了解市場(chǎng)行情，掌握了大量的信息，對(duì)其出售的商品房更是熟悉。消費(fèi)者對(duì)所購商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開發(fā)商的誤導(dǎo)和欺詐，處于弱勢(shì)地位。購房人本身在對(duì)法律知識(shí)的掌握上也不如開發(fā)商，同時(shí)開發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對(duì)購房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場(chǎng)，向購房人隱瞞事實(shí)和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的程度。在簽訂認(rèn)購書時(shí)開發(fā)商很少出示商品房預(yù)售合同，更不用說與購房人進(jìn)行初步協(xié)商了。購房人在簽合同時(shí)才能看到合同，并且即看即簽，根本沒有時(shí)間進(jìn)行斟酌，更不用說提出異議了。在這種情況下，如果購房人不與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或不簽訂商品房預(yù)售合同定金是難以要回的。 從法律效力上看，如果開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證即預(yù)售房屋，購房人與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)無效。因?yàn)殚_發(fā)商存在欺詐情形，其存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向購房人雙倍返還定金。 如果開發(fā)商取得預(yù)售許可證后預(yù)售房屋，認(rèn)購書就是合法有效的，但是簽訂認(rèn)購書后購房人也有權(quán)不簽訂商品房預(yù)售合同并要求開發(fā)商返還定金及預(yù)付款。
  這時(shí)想提出退房的購房人，不要以“房?jī)r(jià)太高”、 “房?jī)r(jià)在降”、物業(yè)費(fèi)太貴或我不想買了等為由要求解除認(rèn)購書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購房人完全可以通過與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致為由，解除認(rèn)購書要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無理取鬧。如提出**款的比例過高、交付房屋的時(shí)間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費(fèi)太高及補(bǔ)充協(xié)議中存在對(duì)購房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購房人可以通過采取這種圍魏救趙的方式來維權(quán)。 鑒于購房人在法律知識(shí)和談判技巧方面的不足，建議購房人**好聘請(qǐng)律師代為參與談判或是咨詢律師后再進(jìn)行談判，以充分維護(hù)自己的利益。

  查看全文↓ 2018-07-13 14:19:00
• 144****6825

  房屋認(rèn)購書也稱之為購房意向書，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協(xié)議，是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋買賣中的習(xí)慣做法，而因此產(chǎn)生的關(guān)于房屋認(rèn)購書問題也是不少。開發(fā)商為了能夠順利簽訂購房合同，都會(huì)在房屋認(rèn)購書中約定購房定金，以此來約束購房者。但是，很多購房者在簽訂正式的購房合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容對(duì)自己極其不利，這時(shí)，簽了房屋認(rèn)購書就必須得買房嗎？如果簽訂認(rèn)購書后不買房了定金可以退嗎？
  認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。
  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認(rèn)購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會(huì)退還。
  在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購書，而直接簽訂購房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購書時(shí)在認(rèn)購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還定金?！?br/>1、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。
  2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
  3、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。
  4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
  5、還有一種情況，就是房屋認(rèn)購書無效的情況，定金必然要返還。如在起訴前開發(fā)商還未得未取得《商品房預(yù)售許可證》，你們說簽訂的房屋認(rèn)購書就是無效的。

  查看全文↓ 2018-07-13 14:18:48
• 142****1351

  不可以的
  定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。
  給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。
  折疊編輯本段特征
  根據(jù)民法的有關(guān)理論,定金具有下列法律特征:
  1、定金具有從屬性。
  定金隨著合同的存在而存在，隨著合同的消滅而消滅。
  2、定金的成立具有實(shí)踐性。
  定金是由合同當(dāng)事人約定的，但只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無定金的實(shí)際交付，定金擔(dān)保并不能成立。只有合同當(dāng)事人將定金實(shí)際交付給對(duì)方，定金才能成立。
  3、定金具有預(yù)先支付性。
  只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到擔(dān)保的作用。因此，定金具有預(yù)先支付性。
  4、定金具有雙重?fù)?dān)保性。
  即同時(shí)擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金;而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2018-07-13 14:18:39
• 146****8651

  一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
  一、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
  二、合同無效。合同無效的原因多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
  三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
  四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
  五、房屋質(zhì)量不合格影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
  六、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟(jì)糾紛 。
  七、存在合同欺詐等其他問題的。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可起訴認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
  八、遲延辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
  九、按揭合同不能辦理。因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
  十、在建工程轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。

  查看全文↓ 2018-07-13 14:18:30

相關(guān)問題

• 問 簽了認(rèn)購書可以退房嗎？簽了認(rèn)購書遲遲無網(wǎng)簽,可以退房 嗎？
  答

  此問題屬于“退訂”，不算“退房‘。退訂該怎么處理，見”認(rèn)購書“約定。違反國(guó)家行政規(guī)定的”認(rèn)購“（即未取得行政許可擅自賣房或變相賣房的行為）可以視為無效。但從道德層面講，作為認(rèn)購人，輕易地認(rèn)購和退訂，也反映了不成熟、缺乏商業(yè)誠(chéng)信。值得擔(dān)憂的是，一旦商業(yè)道德喪失，大家都不講規(guī)則講誠(chéng)信，以能鉆空子為榮形成社會(huì)風(fēng)氣，**終將是相互傷害，兩敗俱傷。

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• 問 簽了認(rèn)購書可以退房嗎
  答

  這些是認(rèn)購書上寫的。 1.買受人在簽訂本《購房認(rèn)購書》(以下簡(jiǎn)稱《認(rèn)購書》)時(shí),出賣人已向買受人告知并解釋本《認(rèn)購書》相關(guān)條款并提請(qǐng)買受人注意,在買受人理解并確認(rèn)的前提下雙方簽定本《認(rèn)購書》。 3.買受人未在第2條約定的時(shí)限內(nèi)付清房款(或**款)的以及未按約定與出賣人簽定所認(rèn)購房屋的《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議,或不履行本《認(rèn)購書》的條款,本認(rèn)購書自動(dòng)解除,買受人已支付的定金不予退還,出賣人有權(quán)不經(jīng)催告將該商品房另行出賣給第三方。 4.買受人所付之定金自雙方簽署《商品房預(yù)售合同》之日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款的一部他,本《認(rèn)購書》在雙方簽定《商品房預(yù)售合同》后終止,原件由出賣人收回。該商品房的買受人為本《認(rèn)購書》體現(xiàn)的買受人,本《認(rèn)購書》一經(jīng)簽定,不得增減名、更名、換房、退房。

  全部5個(gè)回答>
• 問 認(rèn)購書的交房日期過期可退房嗎？簽了認(rèn)購書可以退房嗎？
  答

  交了**,為什么沒簽合同呢? 這正好是售房方的失誤,你有他們收款的證明嗎?如果有你可以憑收款的證明去退款,因?yàn)槟銈冎g還沒簽合同.沒形成法律規(guī)定上的合同關(guān)系但是要看你們認(rèn)購書上是如何約定退房，有約定，按照約定，沒有的話，可以另行協(xié)商，或者找出開發(fā)商的違約之處，然后再談解約，這樣對(duì)你們有利些。.具備商品房銷售條件的房屋開發(fā)公司可以和買房人簽訂房屋認(rèn)購書,但它不是商品房買賣中的必經(jīng)程序。 在一般情況下,房屋認(rèn)購書不是商品房買賣合同,但是它具備法律效力。 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,認(rèn)購書是具有法律效力的,具體表現(xiàn) 在: 1、出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定(訂)金返還買受人。即在一般情況下,認(rèn)購書雖不是商品房買賣合同,但它具有法律效力。 2、具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。

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• 問 ??簽了認(rèn)購書可以退房嗎？我簽了房屋認(rèn)購書 開發(fā)商想退房 算違約嗎？
  答

  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認(rèn)購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會(huì)退還。在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購書，而直接簽訂購房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購書時(shí)在認(rèn)購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還定金?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 ??簽了認(rèn)購書可以退房嗎？我簽了房屋認(rèn)購書 開發(fā)商想退房 算違約嗎？
  答

  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認(rèn)購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會(huì)退還。在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購書，而直接簽訂購房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購書時(shí)在認(rèn)購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還定金。”

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