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• 136****8060

  可以轉(zhuǎn)讓,有的開(kāi)發(fā)商有意將預(yù)訂金寫為定金造成不退款,如發(fā)現(xiàn)“定”就要開(kāi)發(fā)商簽上不夠房可退款。另外和開(kāi)發(fā)商議退款,因?yàn)槭钦J(rèn)購(gòu)書不是合同文本,理應(yīng)該退也不存在違約金。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:27:53
• 136****5305

  通常,當(dāng)購(gòu)房者選中了想要的房子,發(fā)展商一般先要和欲購(gòu)者簽一份《認(rèn)購(gòu)書》,約定所購(gòu)房子的房號(hào)、總價(jià)、單價(jià)、付款方式等內(nèi)容,并約定在認(rèn)購(gòu)書簽訂后幾天內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式購(gòu)房合同。
  在簽訂認(rèn)購(gòu)書的同時(shí),購(gòu)房者還要交一筆錢,有的稱為“定金”,有的稱為“認(rèn)購(gòu)金”,還有的叫“誠(chéng)意金”等等。
  這筆錢到底屬于什么性質(zhì)?購(gòu)房者簽了認(rèn)購(gòu)書又不想買了,這筆錢到底該不該退?首先,“認(rèn)購(gòu)金”與“定金”是需要澄清的兩個(gè)概念。
  從法律角度上看,二者是不盡相同的。特別需要說(shuō)明的是,簽訂認(rèn)購(gòu)書和交納認(rèn)購(gòu)金并不是法律規(guī)定的必須過(guò)程,而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法,它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后,約定一個(gè)期限,買方需要此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。
  買方支付認(rèn)購(gòu)金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而在此期限內(nèi),賣方不得將該房屋售與他人,如果買方?jīng)Q定不購(gòu)買,賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;
  但如果買方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買,認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償,不退給買方。定金與認(rèn)購(gòu)金不同,定金是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定,簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買,發(fā)展商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果發(fā)展商將房屋賣給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。另外,如果購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同,但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的個(gè)體條款雙方存在爭(zhēng)議,不能達(dá)到一致意見(jiàn),致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。
  因此,您需要記住的是,當(dāng)認(rèn)購(gòu)書中標(biāo)明的是“訂金”時(shí),購(gòu)房者可要回;如標(biāo)明的是“定金”而您又未在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商,從理論上講,要回定金就比較困難了。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后,購(gòu)房者后悔的情況相當(dāng)普遍,而由此引發(fā)的糾紛更是難于解決。所以,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),為了避免喪失認(rèn)購(gòu)金或定金,千萬(wàn)不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)馬上交錢,而是要考慮清楚后再說(shuō)。
  一旦決定交錢認(rèn)購(gòu),不妨在認(rèn)購(gòu)書中書面約定,如果購(gòu)房者決定放棄認(rèn)購(gòu)的房屋,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購(gòu)金退不。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:19
• 155****6466

  購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》后，通常都會(huì)面臨如何與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的問(wèn)題。有的購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商售樓人員的誤導(dǎo)或欺詐之下簽訂了認(rèn)購(gòu)書，后來(lái)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，想維護(hù)自己的合法權(quán)益；有的購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，因?yàn)樽约旱脑蚍椿诹?，不想與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同；有的購(gòu)房人則是希望開(kāi)發(fā)商給予自己更多的優(yōu)惠。不管是哪種原因，購(gòu)房人如果不能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂正式的商品房買賣合同，就面臨購(gòu)房定金被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。
  在這種情況下，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)怎么辦呢？ 由于已經(jīng)簽訂了認(rèn)購(gòu)書，如果購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)不積極與開(kāi)發(fā)商就簽訂正式的商品房買賣合同進(jìn)行磋商，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)以購(gòu)房人違約為由沒(méi)收定金。
  購(gòu)房人無(wú)疑白白損失了數(shù)額不小的定金。開(kāi)發(fā)商不是慈善家，追逐高額利潤(rùn)是其的本性，購(gòu)房人只能通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行磋商，在協(xié)商的過(guò)程中充分了解開(kāi)發(fā)商及所購(gòu)房屋的狀況，掌握對(duì)自己有利的信息和對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的信息，充分利用開(kāi)發(fā)商的缺陷，在談判過(guò)程中取得主動(dòng)地位。
  本人**近代理了一個(gè)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進(jìn)行談判的案件，充分維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。 當(dāng)事人與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后當(dāng)日即支付了定金和**款，并提供了辦理按揭貸款的材料。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)并未向當(dāng)事人出具《商品房預(yù)售合同》示范文本，也沒(méi)有將簽署的認(rèn)購(gòu)書交付當(dāng)事人一份，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容都不了解。
  兩天后當(dāng)事人對(duì)所購(gòu)房屋的價(jià)格及銀行貸款的利息不是很滿意，于是想要解除認(rèn)購(gòu)書或是要求開(kāi)發(fā)商給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。
  當(dāng)事人陳述，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高地上一層正式房屋的價(jià)格而附贈(zèng)地下室，地下室的價(jià)格很高。開(kāi)發(fā)商向當(dāng)事人明確承諾地下室的用途是住宅，但是又表示辦理不了產(chǎn)權(quán)證。我初步判斷，通常地下室的規(guī)劃用途不會(huì)是住宅，開(kāi)發(fā)商存在欺詐嫌疑，這將是我們談判的突破口。 談判時(shí)，我們首先要求開(kāi)發(fā)商交付認(rèn)購(gòu)書一份，以詳細(xì)了解認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容。在認(rèn)購(gòu)書中第九條明確開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人出具了商品房預(yù)售合同，預(yù)售合同經(jīng)雙方協(xié)商已經(jīng)達(dá)成一致。當(dāng)事人表示當(dāng)初沒(méi)有注意這些條款，也沒(méi)有看到商品房預(yù)售合同。這樣的約定對(duì)當(dāng)事人是極為不利的。 在與開(kāi)發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同的談判中，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商變相以住宅名義出售地下室，而且還不能辦理產(chǎn)權(quán)證的行為違法，顯失公平，并且存在欺詐嫌疑，明確提出雙方不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致，要求開(kāi)發(fā)商退還定金及**款。
  開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始態(tài)度很強(qiáng)硬，表示如果當(dāng)事人不能與之簽訂商品房預(yù)售合同將沒(méi)收定金。 我們不為所動(dòng)，以開(kāi)發(fā)商欺詐售房為由要求其雙倍返還定金，經(jīng)過(guò)幾輪的談判之后，開(kāi)發(fā)商為了解釋地下室無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證并不是其不愿辦，而是因?yàn)榈叵率业囊?guī)劃用途不是住宅。
  我們提出既然地下室的規(guī)劃用途不是住宅，那么開(kāi)發(fā)商變相作為住宅銷售是違法的，更不能簽訂商品房預(yù)售協(xié)議了。
  我們對(duì)雙方的協(xié)商過(guò)程進(jìn)行了全程錄音，開(kāi)發(fā)商無(wú)法抵賴。**后開(kāi)發(fā)商提出給予當(dāng)事人一定優(yōu)惠，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的活動(dòng)，銀行給予當(dāng)事人極其優(yōu)惠的貸款利息，并且物業(yè)公司免除了當(dāng)事人幾年的物業(yè)費(fèi)，當(dāng)事人通過(guò)談判總共獲得了十幾萬(wàn)元的利益。
  購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)重視與開(kāi)發(fā)商的談判，更不要忽視律師在談判過(guò)程中的作用。 認(rèn)購(gòu)書中定金條款的約定對(duì)購(gòu)買人本身就是不利的。雙方對(duì)所購(gòu)商品房的信息掌握嚴(yán)重不對(duì)稱。開(kāi)發(fā)商了解市場(chǎng)行情，掌握了大量的信息，對(duì)其出售的商品房更是熟悉。消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)商品房缺乏足夠的了解，并且容易受到開(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)和欺詐，處于弱勢(shì)地位。購(gòu)房人本身在對(duì)法律知識(shí)的掌握上也不如開(kāi)發(fā)商，同時(shí)開(kāi)發(fā)商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定對(duì)購(gòu)房人不利的格式條款。
  目前在房屋交易市場(chǎng)，向購(gòu)房人隱瞞事實(shí)和提供虛假信息已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的程度。在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)開(kāi)發(fā)商很少出示商品房預(yù)售合同，更不用說(shuō)與購(gòu)房人進(jìn)行初步協(xié)商了。購(gòu)房人在簽合同時(shí)才能看到合同，并且即看即簽，根本沒(méi)有時(shí)間進(jìn)行斟酌，更不用說(shuō)提出異議了。在這種情況下，如果購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商或不簽訂商品房預(yù)售合同定金是難以要回的。 從法律效力上看，如果開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證即預(yù)售房屋，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)當(dāng)無(wú)效。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在欺詐情形，其存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人雙倍返還定金。 如果開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后預(yù)售房屋，認(rèn)購(gòu)書就是合法有效的，但是簽訂認(rèn)購(gòu)書后購(gòu)房人也有權(quán)不簽訂商品房預(yù)售合同并要求開(kāi)發(fā)商返還定金及預(yù)付款。
  這時(shí)想提出退房的購(gòu)房人，不要以“房?jī)r(jià)太高”、 “房?jī)r(jià)在降”、物業(yè)費(fèi)太貴或我不想買了等為由要求解除認(rèn)購(gòu)書，這些理由在法律上是不能成立的。
  購(gòu)房人完全可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商不能就簽訂商品房預(yù)售合同達(dá)成一致為由，解除認(rèn)購(gòu)書要求返還定金。當(dāng)然理由必須是在法律上能夠成立的，不能無(wú)理取鬧。如提出**款的比例過(guò)高、交付房屋的時(shí)間太晚，逾期交付房屋的違約責(zé)任太輕、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間太晚，遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任太輕、房屋的交付條件太低、前期物業(yè)管理合同條款不合理，物業(yè)管理費(fèi)太高及補(bǔ)充協(xié)議中存在對(duì)購(gòu)房人不利的格式條款等等，這些都是很好的理由。
  購(gòu)房人可以通過(guò)采取這種圍魏救趙的方式來(lái)維權(quán)。 鑒于購(gòu)房人在法律知識(shí)和談判技巧方面的不足，建議購(gòu)房人**好聘請(qǐng)律師代為參與談判或是咨詢律師后再進(jìn)行談判，以充分維護(hù)自己的利益。

  查看全文↓ 2018-07-14 09:26:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??簽了認(rèn)購(gòu)書還能退房嗎？簽訂認(rèn)購(gòu)書退房還能不能要回定金？
  答

  《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

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• 問(wèn) ??簽了認(rèn)購(gòu)書還能退房嗎？簽訂認(rèn)購(gòu)書退房還能要回定金嗎需要賠付什么嗎？
  答

  一、簽訂認(rèn)購(gòu)書后定金能退回嗎？房屋認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在房屋認(rèn)購(gòu)書中，開(kāi)發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認(rèn)購(gòu)人以外的人，而認(rèn)購(gòu)人則保證在一定期間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書以后，如果房屋認(rèn)購(gòu)書中約定了購(gòu)房訂金，那么認(rèn)購(gòu)書簽訂后的購(gòu)房定金如何處理呢？有以下幾種情況：（一）如在起訴前開(kāi)發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認(rèn)購(gòu)書就是無(wú)效的，定金需要退回。（二）如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)，將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（四）如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。（五）如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。二、怎么防范商品房認(rèn)購(gòu)書風(fēng)險(xiǎn)？（一）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書前需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：這個(gè)階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)也是非常必要的。購(gòu)房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如下：1、購(gòu)房者必須考慮清楚，決定購(gòu)買將要預(yù)訂的商品房購(gòu)房者在決定購(gòu)買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作。調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價(jià)格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。2、購(gòu)房者應(yīng)積極爭(zhēng)取不與開(kāi)發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書通過(guò)前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，購(gòu)房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購(gòu)買性，訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，對(duì)購(gòu)房者確實(shí)沒(méi)什么益處，而且還會(huì)為購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這樣一個(gè)無(wú)益的合同，購(gòu)房者還是能不簽就不簽為好。3、購(gòu)房者應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)應(yīng)對(duì)買房購(gòu)房者應(yīng)在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購(gòu)房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識(shí)。（二）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：找出風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)備解決方案，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立合同。（三）訂立商品房認(rèn)購(gòu)書后需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：1、分析當(dāng)前形勢(shì)，分析風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題所在。2、對(duì)因顯失公平等原因而購(gòu)房者不滿意的商品房認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者可采用以下方法解決：a、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，訂立補(bǔ)充協(xié)議。b、向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

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• 問(wèn) ??認(rèn)購(gòu)書簽了還能退房嗎？買房簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議還可以退錢嗎？
  答

  定金不可退，訂金可以退。1、定金，又稱作為保證金，是在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。定金款項(xiàng)是不退還的。不過(guò)當(dāng)定金交納的數(shù)額超過(guò)合同標(biāo)的額度的20%。定金也是有法律效應(yīng)的：如，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ礁抖ń鹱鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)該抵作價(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2、訂金又稱預(yù)付款。初步達(dá)成協(xié)議后，雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。與定金不同，這個(gè)訂金是可退的。在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽要約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)、總價(jià)款、交房期限。訂金不具擔(dān)保債的履行作用，不具有法律效應(yīng)。所以在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??認(rèn)購(gòu)書簽了還能退房嗎？可以退定金嗎?
  答

  簽訂了認(rèn)購(gòu)書，就是合法有效的，一般是不能退房的。《合同法》第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買新房需要交入住費(fèi)嗎？買房子需要交什么費(fèi)用？
  答

  買房子需要交的費(fèi)用如下：1、契稅，購(gòu)房總價(jià)的3-5%，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。2、印花稅，購(gòu)房總價(jià)的0.05%。3、房屋維修基金，購(gòu)房總價(jià)的2-3%。4、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金，2元/平方米，有些地方不用。5、交易費(fèi) ，購(gòu)房總價(jià)的0.5% 買賣雙方各交0.25%。6、《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi) ， 各地不一樣，但是都不超過(guò)100元。7、《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)， 各地不一樣，但是都不超過(guò)100元8、評(píng)估費(fèi)，也就是購(gòu)房總價(jià)的0.2-0.5%。9、保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)算方式為購(gòu)房總價(jià)乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%。10、公證費(fèi)，也就是貸款額乘以0.03%。

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