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• 153****5685

  24.該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點工作?請簡要說明理由。
  
  25.在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。 (1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。
  
  (2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。 (3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責。 (4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔。
  
  (5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。
  
  請分別指出上述觀點正確與否，并對不當或錯誤的觀點說明理由。 參考答案及解析 一、單項選擇題
  
  1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D 二、多項選擇題
  
  11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE 三、案例分析題 案例一
  
  16.更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。 17.義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。
  
  理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。 18.物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標準合理。
  
  理由：物業(yè)服務(wù)費收費標準既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。
  
  應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標準和調(diào)整因素而調(diào)整。 案例二
  
  19.投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=4×30/60=2(人)。 20.每名員工每月**長工作時間=20.83×8+36=202.64(小時)。 小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=24×30/202.64=3.55=4(人)。 21.每名員工每小時超時加班工資=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。 每名員工每月超時加班工作時間=(30—21.75)×8=66(小時)。 每名員工月實際應(yīng)得工資額=1500+12.93×66=2353.38(元)。 22.每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。
  
  前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。 案例三

  查看全文↓ 2018-07-14 11:06:57
• 154****9916

  6、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就如下事項達成一致：
  　　(1)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主人住手續(xù)；
  　　(2)擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作；
  　　(3)地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理；
  　　(4)因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做警示標志。
  　　問題：
  　　16.對上述擬辦或約定事項正誤做出判斷，并簡要說明理由。
  　　17、回答17-26題
  　　某住宅小區(qū)2000年交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對該小區(qū)投保公眾責任險。
  　　2010年，該小區(qū)1號樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。
  　　2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡；物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。
  　　問題：
  　　17.造成張、李兩家相關(guān)損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
  　　18、18.賠償和維修張、李兩家的費用應(yīng)由誰承擔?簡要說明理由。
  　　19、19.如果大面積更換自來水主管道，費用應(yīng)該由誰承擔?簡要說明理由

  查看全文↓ 2018-07-14 11:06:19
• 154****1038

  停車位管理不屬于物業(yè)法規(guī)的管理范圍，也沒有全國性的管理制度。
  一般各個地區(qū)都會制定本地區(qū)的機動車管理辦法，如《北京市機動車停車管理辦法》、《廈門經(jīng)濟特區(qū)機動車停車場管理條例》等，這個需要查詢本地區(qū)相關(guān)政策

  查看全文↓ 2018-07-14 11:05:09
• 156****7833

  不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷,因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下,開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費,而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為;如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,違約金**多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”,其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。
  業(yè)主在辦理入住...

  查看全文↓ 2018-07-14 11:04:58

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理實務(wù)考幾道題
  答

  物業(yè)管理實務(wù)（Ι）學習與作業(yè)點評 (師生問答式) 對話一:物業(yè)管理實務(wù)(1) 作業(yè)評析 學生：物業(yè)管理實務(wù)（1）作業(yè)主要達到什么教學目的？ 老師：形成性考核作業(yè)是學生學好本課程的一項重要的、必不可少的工作。通過這些習題的練習，逐步加深對課程中各種概念的理解、熟悉基本理論、基本規(guī)程、基本方法和基本技能，達到培養(yǎng)學生對物業(yè)管理實際問題的分析和解決能力課程的教學目的。 學生：本課程形成性考核占總成績?yōu)槎嗌伲?老師：占形成性考核占總成績的20%。 學生：本課程形成性考核作業(yè)安排幾次？是否全部要完成？ 老師：《物業(yè)管理實務(wù)》（Ⅰ）課程分四個單元安排4次作業(yè)。必須全部完成。 學生：作業(yè)考核內(nèi)容主要是什么？ 老師：四次作業(yè)是按四個單元來安排的。主要考核內(nèi)容分別是：第一單元1-3章：包括物業(yè)管理的任務(wù)和內(nèi)容、物業(yè)管理企業(yè)的組織、物業(yè)管理團體和管理規(guī)約。 第二單元4-5章：包括前期物業(yè)管理服務(wù) 、物業(yè)綜合管理服務(wù) 。第三單元6-9章：包括物業(yè)經(jīng)營管理 、物業(yè)管理的招標與投標 、物業(yè)管理經(jīng)費與財務(wù)管理 、物業(yè)管理企業(yè)的人力資源管理 。第四單元10-12章：包括物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè) 、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與考評 、物業(yè)管理現(xiàn)代化 。 學生：如何明確物業(yè)管理實務(wù)（1）形成性考核作業(yè)的教學功能作用？從而完成好形考作業(yè)。 老師：本課程是物業(yè)管理專業(yè)的理論課程，主要學習目標是讓學生全面系統(tǒng)地掌握物業(yè)管理的基本概念，基本原理，基本方法和主要業(yè)務(wù)工作領(lǐng)域。同時對有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)學科理論做了簡單扼要的介紹。形成性考核主要是從這個角度設(shè)計的。這是我們在做作業(yè)時必須明析的！ 學生：各種題型主要達到什么目的？做題時應(yīng)注意什么？ 老師：物業(yè)管理實務(wù)（1）形成性考核作業(yè)有：名詞解釋題、填空題、選擇題、簡答題、論述題等五種題型。名詞解釋題主要考查學生對物業(yè)管理的基本概念的掌握情況。做題時要注意對概念內(nèi)涵外延理解以及對概念的含義的層次理解，注意概念在理論體系中的地位。填空題主要考核學生對物業(yè)管理實務(wù)知識的熟悉程度。做題時要注意對物業(yè)管理的常識記憶與掌握。選擇題主要是考核學生對物業(yè)管理主要觀點、方法、原理的理解程度。做題時要注意對重要的觀點理論與方法理解與掌握。簡答題主要考核學生對物業(yè)管理的概念、理論、方法、程序等知識內(nèi)容要點的掌握情況。做題時要注意簡明扼要，但要在回答要點的同時做簡單的解釋。論述題主要考核學生的理論水平和應(yīng)用能力。做題時要注意對涉及概念、原理的闡述、同時重點對原理應(yīng)用的展開分析論述。 對話二:物業(yè)管理實務(wù)(1) 各章學習內(nèi)容的評析 第一章： 學生：把握物業(yè)管理這個概念，應(yīng)從哪幾個層面進行？ 老師：物業(yè)管理這個詞是一個組合概念，它由物業(yè)和管理兩個詞組成，因此，我們應(yīng)從物業(yè)管理及物業(yè)管理三個層面去理解，才能全面準確地把握物業(yè)管理這個概念。 學生：在查閱資料的過程中，發(fā)現(xiàn)不同的著作對“物業(yè)”這個概念有不同的界定，應(yīng)如何把握？ 老師：首先，我們應(yīng)該清楚“物業(yè)”是一個外來詞，是由英語詞匯翻譯而來，在不同的國家和地區(qū)，含義各有不同。例如在香港，主要是指單元性房地產(chǎn)。這種狀況說明，“物業(yè)”這個概念還帶有地域性特點，在學理上還難以給予其一個明確而又規(guī)范的概念式表述。但是，這并不是說，物業(yè)的指示不明確，我們可以用構(gòu)成的表述方式，給“物業(yè)”下一個定義，即物業(yè)主要包括三部分 ：一是已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；二是與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；三是相關(guān)的場地。 學生：管理這個概念又如何理解呢？ 老師：理解管理的含義首先要從“管”與“理”兩個方面進行。“管”的內(nèi)涵主要是人與人的關(guān)系，即管的核心是人管人，包括管自己。 “理”的內(nèi)涵就是規(guī)律、定律、準則、學問、知識，所以，理是指導(dǎo)人們的行為依據(jù)，即理管人。因此，理解“管理”這一概念，有三個層面：管理即“管之理’，強調(diào)理是管的依據(jù)；“以理行管”放在第一位，而把“以權(quán)行管”放在第二位；有理才具備行使管理的條件，有權(quán)才具備行使管理的資格；選擇決策者的過程及被選擇的決策者本人，必須講究道理，講究科學，按規(guī)律辦事。 學生：那么，物業(yè)管理就是管理物業(yè)啦！ 老師：簡單理解，可以這樣說，即物業(yè)管理就是人們對物業(yè)的管理活動。但要對其進行深入的理解，可以從廣義和狹義兩個角度進行。廣義泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。狹義是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。

  全部3個回答>
• 問 物業(yè)管理案例分析題
  答

  1、（1）測算不對。共用設(shè)備設(shè)施的大修費用應(yīng)當從維修基金里出。（2）應(yīng)當包括以下內(nèi)容：人工費，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產(chǎn)折舊費 。不可預(yù)見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產(chǎn)損毀保險、業(yè)主和租客責任保險等）。房產(chǎn)稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥瑯I(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

  全部2個回答>
• 問 物業(yè)管理案例分析題
  答

  1、馬某與物業(yè)公司屬于合同雙方關(guān)系，自馬某入住小區(qū)后關(guān)系正式成立2、馬某的行為已經(jīng)違反物業(yè)管理法規(guī)，因為，物業(yè)管理企業(yè)是無差別服務(wù)，服務(wù)對象是整個物業(yè)區(qū)域，不因個人而改變；3、人民法院應(yīng)以民事訴訟受理此案。馬某已經(jīng)以個人行為影響到他人利益，屬于侵權(quán)行為。

  全部8個回答>
• 問 物業(yè)管理案例分析題
  答

  如果你們已經(jīng)達成解除的情況下 他再出租那就是有效了。如果你們沒有搬出去之前給你協(xié)商，你有權(quán)按照協(xié)議的違約責任要求房東賠償你損失

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• 問 物業(yè)管理法規(guī)定是不是規(guī)定樓盤停車庫是屬于業(yè)主所有嗎?
  答

  這是產(chǎn)權(quán)的問題您在買房時看好啦如果產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的,那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)所得收益應(yīng)都歸全體業(yè)主所有如產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的,那就是人家的東西啦比如我們小區(qū)的車位產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的每月480元停車費,80元是管理費,400元是開發(fā)商的每個小區(qū)情況不同你可以向物業(yè)或開發(fā)商咨詢產(chǎn)權(quán)的問題

  全部3個回答>