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• 136****7154

  (一)營(yíng)業(yè)稅
  
  《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
  
  本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。
  
  (二)企業(yè)所得稅
  
  本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]151號(hào))規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。
  
  財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2011]70號(hào))對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：
  
  1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;
  
  2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;
  
  3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
  
  本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的3個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
  
  (三)土地增值稅
  
  企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  
  根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
  
  《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬(wàn)元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)元，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
  
  該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函[2008]188號(hào))觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?br/>
  此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號(hào))規(guī)定，對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
  
  (四)契稅
  
  企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元，應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅

  查看全文↓ 2018-07-14 11:55:42
• 155****6581

  國(guó)稅總局2016第18號(hào)公告：
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
  銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
  當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
  第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:54:58
• 147****0292

  土地出讓金： 實(shí)際使用土地面積×單位面積金額借：無(wú)形資產(chǎn) 貸：銀行存款 印花稅不同的合同有不同的稅率喔 大多的合同稅率是萬(wàn)分之五印花稅大多是直接記入“管理費(fèi)用”的，還有“固定資產(chǎn)”，“固定資產(chǎn)清理”借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款契稅，稅率3%--5%，要根據(jù)你當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況單位的新建廠房竣工后應(yīng)該記入固定資產(chǎn)， 如果土地是劃撥土地，就不用作價(jià)入賬；
  如果是繳納了土地出讓金所取得的土地，那么辦理土地證所支付的相關(guān)費(fèi)用及稅金，應(yīng)該計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)。借：無(wú)形資產(chǎn) 貸：現(xiàn)金（銀行存款） 希望可以有幫助

  查看全文↓ 2018-07-14 11:54:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計(jì)算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說(shuō)的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時(shí)候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時(shí)候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時(shí)候要繳納10%的綜合地價(jià)款，如果房本上面加蓋了方形章，寫著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國(guó)家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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• 問(wèn) 土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收怎樣計(jì)算？
  答

  　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

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• 問(wèn) ??哪位知道土地出讓稅收如何處理？
  答

  一、增值稅及附加(出讓方)：1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的增值稅。2、按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的費(fèi)附加。二、印花稅和契稅(雙方)：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。三、土地稅(出讓方)：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的額，繳納土地稅。2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。為計(jì)算方便，可以通過(guò)速算公式計(jì)算：土地稅稅額=額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

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• 問(wèn) ??哪位清楚土地出讓稅收如何處理？
  答

  1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%；2、國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)讓需要交納的費(fèi)用有 營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅2.5*當(dāng)?shù)囟惵?，印花稅萬(wàn)分之五，土地增值稅：土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算按下列公式進(jìn)行：土地增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上，即同時(shí)適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計(jì)算。

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• 問(wèn) 土地出讓稅收如何處理？補(bǔ)交土地出讓金如何處理所得稅，土地增值稅？
  答

  達(dá)到清算期限時(shí)，成本未取得等原因，先按又取得的成本計(jì)算繳納土地增值稅。后期重新取得成本發(fā)票，只要是真實(shí)的，可重新清算，退稅當(dāng)然也是可以的。不過(guò)要和稅務(wù)管理員聯(lián)系溝通。

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