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• 158****5026

  一是交房時間要約定
  在簽訂合同的時候，要協(xié)商好交房的時間。開發(fā)商無法按時交房的案例層出不窮。如果合同上只注明竣工時間的話，有些不良的開發(fā)商會在鉆預(yù)售合同上的空子。會利用“合理順延”延遲交房時間。
  如果在簽訂購房合同時遇到這種情況的話，購房者有權(quán)利要求刪除。所以，簽訂購房合同時一定要注明交房日期，時間上面一定要精確到年月日。
  二是確認(rèn)開發(fā)商的證書
  一個正規(guī)的開發(fā)商，一般是要具備以下幾個證書的：《國家土地使用證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》，《建設(shè)工程開工許可證》，《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，《住宅質(zhì)量保證書》，《住宅使用說明書》。
  以上證書缺一不可，所以簽訂購房合同時一定要看清楚。
  三是“不可抗力”條款
  通常情況下，“不可抗力”導(dǎo)致購房合同無法順利履行的情況是可以免掉部分或者全部責(zé)任的。如果因為某些私人原因后者政策調(diào)控導(dǎo)致無法順利購房的話，可能會導(dǎo)致您個人的損失。但是如果有了不可抗力的約束?？梢詭椭档蛽p失或者避免損失。
  所以，在簽訂購房合同時一定要注明各種不可抗力。
  四是補(bǔ)充協(xié)議的簽訂
  購房合同中是會有一個補(bǔ)充協(xié)議的。補(bǔ)充協(xié)議就是補(bǔ)充在你簽訂購房合同時合同里沒有約定的事項。
  在特別情況下，他約定的事項有可能比購房合同里約定的更重要。因為補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的時間和情況下來約定的。
  五是物業(yè)收費和裝修標(biāo)準(zhǔn)
  在簽訂購房合同時，要清楚的溝通和了解物業(yè)收費和裝修標(biāo)準(zhǔn)。因為如果前期不溝通好的話，后續(xù)如果你不滿意，修改起來會比較困難。所以簽訂合同之前，**好先了解清楚各方面的收費情況，避免造成損失。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:57:35
• 137****5664

  (一) 查證：
  **主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購的房屋坐落位置、樓號、單元號、房號是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款以及維修費、物管費等等。
  (二)面積的確定與差異的處理：
  應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定的面積(對于預(yù)售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。
  另外，由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設(shè)計更改等原因，暫測面積與實際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費者在簽訂合同時一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。
  (三)計價方式與價款：
  應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計價面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計價等。通常是采用建筑面積計價，這時還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。
  (四)付款方式的選擇：
  在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時間，同時明確違約責(zé)任。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如出賣人聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等可以拒付。
  (五)物業(yè)維修資金的交納：
  物業(yè)維修資金是房屋維修的專項資金，此項資金應(yīng)存入專項維修資金專戶。消費者在簽訂合同時，一定要明確交納方式，如果委托出賣人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期。
  (六)裝修質(zhì)量要求：
  要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。
  (七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計中途變更的約定：
  房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)過程中，有時會出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計中途變更情況，消費者在簽訂合同時應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計變更事項，并進(jìn)行詳細(xì)約定。
  (八)保修責(zé)任：
  合同中要明確規(guī)定商品住宅的
  在簽訂正式購房合同后，**好對該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時作為證據(jù)。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:57:12
• 153****4463

  合同具有法律效益，同時是業(yè)主維權(quán)的重要法律依據(jù)。購房合同一定要仔細(xì)閱讀。將很多可能發(fā)生的風(fēng)險都考慮到，就可能的出現(xiàn)的風(fēng)險與開發(fā)商約定好處理的方式，并將相關(guān)約定寫進(jìn)購房合同。簽購房合同時，這 10 大事項要約定好：
  
  一、 貸款不成的約定
  在簽訂購房合同后，購房者如果因個人信用記錄不良等原因，導(dǎo)致銀行不予放貸，則購房者的合同履約能力就可能會出現(xiàn)問題。如果在購房合同中沒有事先妥善約定，則購房者要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此購房者應(yīng)當(dāng)爭取約定，要求開發(fā)商在合同中注明：如果因申請銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購房者可免責(zé)并要求開發(fā)商退回所交款項。
  
  二、明確違約責(zé)任
  違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
  
  相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意：
  
  1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預(yù)期實在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上 ( 一般開發(fā)商會約定為萬分之三 ) 。
  
  2、解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。
  
  3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。
  
  4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責(zé)任或賠償損失的計算方法。
  
  如果只是約定 " 一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任 "，這樣的條款有等于無。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實處。
  
  三、 廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款
  很多購房者買房，往往都是被開發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規(guī)劃的話，則**好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時不能實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任并明確違約金如何計算。
  
  四、面積差異咋處理
  交房時，**常見的問題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。一般誤差超過 3%，可要求退房。
  
  五、明確計價方式與價款
  很多人買房都有這樣的遭遇，簽訂了購房合同，你再去交**的時候，開發(fā)商告訴你說，我們的房子漲價了，要么按照漲價后的價格來執(zhí)行，要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，對于價格條款的約定，要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額，明確房屋的計價方式和房屋的總價。并明確萬一漲價了，仍然按照購房合同上的價格來執(zhí)行。
  
  六、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
  購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
  
  七、簽約時明確物業(yè)管理事項
  合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。
  
  八、明確費用由誰出
  交房時，開發(fā)商可能會列出的相當(dāng)多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費之外，其余配套類費用均屬于不合理收費。
  
  九、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用
  買房時，承諾 1：1 的停車位，小區(qū)有超市、娛樂設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不能兌現(xiàn)。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應(yīng)在 " 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理 " 的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰承擔(dān)等，就此做出具體約定。
  
  十、明確基礎(chǔ)設(shè)施的使用時間
  基礎(chǔ)設(shè)施包括：與小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?( 電話和寬帶 ) 、電視系統(tǒng) ( 公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視 ) 、道路、綠化等設(shè)施。
  
  供水：購房人購房前應(yīng)搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng)；屬于后者，購房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報告。
  
  供電：購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。
  
  供暖：購房人購房前也應(yīng)搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。
  
  供氣：供氣是**復(fù)雜的問題，入住后 " 沒氣 "，意味著吃飯、洗澡等**基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達(dá)到 70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到 70% 后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。購房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有 " 氣 " 供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施 ( 例如：提供煤氣罐及更換服務(wù) ) ，解決購房人入住后因 " 沒氣 " 而造成的實際生活困難。
  
  通訊、電視：現(xiàn)在人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為**基本的要求。對房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，一入住就能直接使用。
  
  其它：還有一些項目，購房人也應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫明具體交付使用的日期。
  
  在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權(quán)的關(guān)鍵。在簽訂購房合同時，一定要注意以上事項。如果對買房的細(xì)節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時聯(lián)系律師，或者由律師陪同購房。一來可以審查合同，另一方面也可以震懾開發(fā)商，更好地維護(hù)購房者的合法權(quán)益。另外，還要特別注意的是，購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕開發(fā)商的責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-07-17 13:56:37
• 148****5226

  簽合同時，一定要在備注里面添加上去的八項規(guī)定：
  
  1、貸款萬一沒有到位，合同作廢，返還訂金。
  
  這點非常重要，任何買房合約，都要堅決加上這條的。這樣做的好處，明里是為了防止自己沒有貸到款而違反合同，暗里是為了自己鋪墊好后路。假如自己突然不想買了，可以通過一些措施來讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇之地解除合約。
  
  2、遞件時留部分首期尾款，在交房時扣除應(yīng)扣費用后再交付。
  
  這樣是保障自己的權(quán)益，比如說對方的銀行按揭沒有交**后幾個月啊，沒有遷戶口的扣費啊等等。始終還有些錢在口袋里面，自己的底氣是要更足一點。
  
  3、賣家在交房之前把戶口遷出，逾期一日，扣房款千分之一
  
  戶口問題的重要性不言而喻，買這個房子不就是為了安家落戶嘛。
  
  4、按揭公司可由買方自由選擇
  
  這點是血的教訓(xùn)啊，千萬不能找中介介紹的按揭公司。有的購房者找中介介紹的按揭公司，給砍了一半的錢。要知道中介和按揭之間是對半分賬的，而且中介介紹的按揭公司一般人比較黑，據(jù)行內(nèi)人介紹，中介介紹的按揭公司，中介和按揭是五五分帳的，等于中介又騙了你幾千元。如果自己單獨去找 按揭公司辦，無論貸款多少，都能省下一部分錢。
  
  5、首期可選銀行托管，買家自由選擇
  
  這點是為了自己資金保障，如果在勢頭不對的時候，為自己的十多萬，幾十萬找個安全的地方放著。
  
  6、房款包括所有費用，交房前不得再有其他費用
  
  這點是穩(wěn)妥起見，為自己做的保障。遇到耍賴的房東和中介，就能保障自己的權(quán)利了。
  
  7、遞件之后馬上交首期，首期后立刻交樓
  
  對于房子空著的房東，要加上這點。這樣能夠保證自己盡快搬進(jìn)房子。后面的手續(xù)無論多長，都沒關(guān)系了。特別是對于轉(zhuǎn)按揭的賣家，反正銀行要放款給他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。
  
  8、遞件完畢交中介費25%，過戶完畢交中介費25%，交房完畢交剩下的50%中介費
  
  要是遇上不好的中介，就只有靠這個條款保障自己的利益了。要不有些爛中介，你一簽合同的時候就叫你交全款，收錢之后愛理不理，到時你哭都來不及。
  
  買房是大事，所以在簽訂合同時一定要在合同中加上以上八條內(nèi)容，這樣才能更好的保護(hù)購房者的利益，防止出現(xiàn)糾紛和扯皮。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 13:56:07

相關(guān)問題

• 問 ?? 哪些要寫進(jìn)購房合同？怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。3、合同條款應(yīng) 該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

  全部5個回答>
• 問 買二手房戶口問題有必要寫進(jìn)購房合同里面嗎？
  答

  買二手房雙方戶口問題必須寫進(jìn)購房合同里面。1、在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。如果派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的話，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題?！　?、要求賣方出示戶口本，并留存復(fù)印件。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況?！　?、就戶口問題約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。在簽訂購房合同時，應(yīng)把握兩點：一是付款的時間。買方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。買方應(yīng)當(dāng)時刻牢記：花錢買的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅做出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責(zé)任做出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任，買方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

  全部3個回答>
• 問 購房合同要寫收據(jù)嗎?
  答

  只要是正規(guī)的公司和房地產(chǎn)項目，發(fā)票都是全款付清后才能開的，可以查一下公司的資質(zhì)和項目的情況。合同沒有編號只是形式問題。

  全部5個回答>
• 問 請問配套設(shè)施可以寫進(jìn)購房合同嗎？
  答

  如果配置不到位，涉嫌根本違約可以起訴要求解除合同。

  全部4個回答>
• 問 ??購房合同要寫出資比例嗎？
  答

  不可以，需要和開發(fā)商協(xié)商。沒有寫就意味著默認(rèn)為各50%的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在要改變產(chǎn)權(quán)比例額，需要開發(fā)商的協(xié)助才可。

  全部4個回答>