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這個小區(qū)的拍賣房有什么風險?

147****1655 | 2018-07-17 15:50:28

已有5個回答

  • 133****2344

    有風險。法院的房子可能是從別人手里執(zhí)行回來的，要注意原房子的主人會不會找你的麻煩。

    要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買：

    房屋所有權證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
    房屋質量沒保障因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。
    法律規(guī)定的執(zhí)行回轉《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉”即是在執(zhí)行程序結束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至于取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經執(zhí)行的財產退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。
    購房成本風險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
    實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。

    查看全文↓ 2018-07-17 15:51:41
  • 138****5668

    你好，法院拍賣的房子可以買的，只是在拍之前要**好對房子進行全面的調查，盡量避開有過多經濟糾紛的房子，確?？梢皂樌胱?。如有其它問題可以詢問上海嘉拍。

    查看全文↓ 2018-07-17 15:51:26
  • 156****8495

    1、如果單講產權問題的話，拍賣房產**保險。分二種情況：
    如房產原來就屬有證的，無論司法拍賣還是個人委托拍賣，都保證能過戶到新買家名下。
    如房產原來是無證的，個人委托是不能拍賣的，只能司法拍賣。司法拍賣有法院裁定書，有法律效力，就算無證，法律上也認可了是你買來的房產。
    2、如是其它風險的話，拍賣房產要自己了解清楚過戶稅費及欠費情況。法院或拍賣公司只負責賣，不會調研其內在的具體情況，只按案件知道的情況提供材料，具體其它部門要收的費用是不會公告出來的。所以拍賣前一定要自己了解清楚再作買入決定。

    查看全文↓ 2018-07-17 15:51:16
  • 147****7413

    如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。
    那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類案件的經驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。
    關于“利”的分析可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行。
    因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產主管機關辦理過戶手續(xù)。
    可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產權過戶時，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。
    但目前這種操作方式尚存一定爭議。關于“弊”的分析《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
    上述法律規(guī)定是我們經過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為法院不是專業(yè)房屋產權管理機構，因此在實際執(zhí)行時，經常會出現(xiàn)司法權與行政權“打架”等對于普通購房人來說無法預見的風險。
    風險一：房屋所有權證的辦理難以確定因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
    如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產且產權手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權證。
    那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。
    但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權。
    風險二：房屋質量沒保障因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質量問題都不會體現(xiàn)。
    因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。一般來說，如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質量瑕疵。
    但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。
    競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚后參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
    風險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；
    拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。通俗地講，“執(zhí)行回轉”即是在執(zhí)行程序結束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至于取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經執(zhí)行的財產退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。
    如何對抗執(zhí)行回轉？我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。
    出賣人或者為他人設立擔保物權的人，是無權處分人，買受人及取得擔保物權人是善意(不知情且無過失)的當事人時，則可善意取得房產的所有權或者擔保物權。
    因此，為了保障交易安全，**大限度保護通過拍賣取得房產的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉的效力。
    同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。這種執(zhí)行回轉的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以**現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關當事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。
    風險四：購房成本風險這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
    其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。
    拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。
    傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權，那么，在拍得房屋后辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。
    因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。風險五：實際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。
    這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘?，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。
    這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產有關案件時，對經常出現(xiàn)的幾種風險類型的總結。希望那些準備參與拍賣的購房人能夠提前看看這篇文章，可能對大家有幫助。綜合起來看，參與法院組織的拍賣競得房產的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題

    查看全文↓ 2018-07-17 15:50:57
  • 153****2603

    風險一：房屋所有權證的辦理難以確定

    　　因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。
    風險二：房屋質量沒保障

    　　因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。

    　　風險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉

    　　《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還;拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
    通俗地講，“執(zhí)行回轉”即是在執(zhí)行程序結束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至于取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經執(zhí)行的財產退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。

    　　風險四：購房成本風險

    　　這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。

    　　其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。

    　　拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。
    另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權，那么，在拍得房屋后辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。
    風險五：實際居住人拒絕搬離房屋

    　　如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。

    　　綜合起來看，參與法院組織的拍賣競得房產的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題。
    買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項：
    1 注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。

    　　2 要留意所拍賣房屋產權、產權性質是否有問題，是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況。

    　　3 法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房后續(xù)所有費用均由購房者承擔。值得注意的是，由于民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，購買這類房屋，入住后可能會遭其他債權人追討。
    4 要關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產權人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執(zhí)行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。

    　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業(yè)費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數(shù)額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這情況一般會在拍賣公告的標的物介紹中有所說明，比如，某房源的信息就顯示，“物業(yè)、水、電、氣等欠費不詳，需買受人核實后自行承擔”。

    查看全文↓ 2018-07-17 15:50:40

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