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• 151****1784

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計扣除）
  2。計算收入
  3。收入減扣除數(shù)=增值額
  4.增值額/扣除數(shù)=增值率
  5.按稅率計算稅額
  基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧

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• 134****8874

  （一）應(yīng)稅收入額的確定1.營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
  土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第一條規(guī)定：
  營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
  2.收入形式： ①貨幣收入　②實(shí)物收入?、燮渌杖?　　3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用：
  （1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入；
  （2）如未計入房價，在房價之外單獨(dú)收取的，不作計稅收入。
  （二）扣除項(xiàng)目及其金額 計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：
  （一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除： 　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： 　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條款規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。地價款包括： 　　出讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)為按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。 　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅）。
  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)： 　?。?）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　?。?）前期工程費(fèi) 　　（3）建筑安裝工程費(fèi) 　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　?。?）公共配套設(shè)施費(fèi) 　?。?）開發(fā)間接費(fèi)用 　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) 　　利息扣除注意：
  ①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額； 　　③不包括加息、罰息。 　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的： 　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

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• 154****1412

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項(xiàng)目金額，計算收入。收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率。
  財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目清算完畢后再多退少補(bǔ)土地增值稅款。
  增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-07-30 17:19:57

相關(guān)問題

• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計算?
  答

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅如何計算？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級超串累進(jìn)稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計算?！　∫?、把握兩個概念　?。?）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等?！　《?、掌握稅率　　土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％?！　∪⒋_定應(yīng)稅收入　　包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。　　四、確定扣除項(xiàng)目　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計的5％以內(nèi)計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計的10％以內(nèi)計算

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• 問 房地產(chǎn)土地增值稅清算怎么進(jìn)行的？
  答

  國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局： 為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中國稅收征收管理法》、《中國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除; 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。(五)屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合本通知第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法中國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

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• 問 單位出售房地產(chǎn)如何計算土地增值稅
  答

  土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,稅率為60%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%; (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%; (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%; (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%; (5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計算公式為: 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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• 問 個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地增值稅如何計算？
  答

  土地增值稅計算應(yīng)依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，考慮轉(zhuǎn)讓收入、原值、合理費(fèi)用，適用稅率，確保權(quán)益。

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