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• 146****1729

  　　依據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，
  　　《土地管理法》第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
  　　收回出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)補償，具體按原交納的土地出讓金，扣除已使用土地年限折算的土地出讓金，再考慮銀行利息予以補償，如取得土地后進(jìn)行道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的，還應(yīng)當(dāng)按開發(fā)的實際給予補償。
  鑒于城市改造中收回土地使用權(quán)大部分是零星土地，且出讓金利息和開發(fā)投入補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)難以確定，建議收回零星土地使用權(quán)時,按 各地 慣例做法將原交納的土地出讓金全額退還，利息和開發(fā)投入不再補償。

  查看全文↓ 2018-08-05 07:45:53
• 155****6818

  第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房
  　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
  　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
  　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補償。
  　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
  　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
  　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。
  　　一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
  　　但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。
  　　因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。
  　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。
  　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)
  　　公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。
  　　此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。

  查看全文↓ 2018-08-05 07:45:41
• 157****4583

  一是對開發(fā)企業(yè)為政府建造**、幼兒園等公共配套設(shè)施而取得土地金返還款的處理意見。
  有的認(rèn)為應(yīng)該視同銷售處理,征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅;有的則認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)建造的**、幼兒園等公共配套設(shè)施是無償贈送給政府部門的,與土地出讓金返還沒有直接的聯(lián)系,所以不應(yīng)征收營業(yè)稅。
  二是對開發(fā)企業(yè)取得土地出讓金返還用于“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施工程的處理意見。
  有的認(rèn)為對開發(fā)企業(yè)應(yīng)視同建筑總承包人,征收建筑業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。而有的則認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)已將“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施工程分別承包給相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)施工隊伍,所以對開發(fā)企業(yè)不應(yīng)征收建筑業(yè)營業(yè)稅。
  三是對一些外來的開發(fā)企業(yè)將土地出讓金返還款直接匯入集團(tuán)總公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的,是否計入開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)了不同的意見。
  四是對開發(fā)企業(yè)取得土地出讓金返還款計算繳納土地增值稅的處理意見。
  一種意見認(rèn)為,開發(fā)企業(yè)為政府建造的**、幼兒園等公共配套設(shè)施取得的土地出讓金返還款,除視同銷售收入計算征收土地增值稅外,對其他開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款,實質(zhì)是政府給予企業(yè)土地價款的優(yōu)惠折讓,所以,在土地增值稅清算時,應(yīng)將土地出讓金返還款抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。而另一種意見則認(rèn)為,既然將開發(fā)企業(yè)土地出讓金返還款作企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入處理,那么在土地增值稅清算時,也應(yīng)按收入處理,就不應(yīng)抵減開發(fā)成本、費用。此外,對于將土地出讓金返還款匯入集團(tuán)總公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的開發(fā)企業(yè),由于未實際收到財政的返還款,所以此項收入既不能作為土地增值稅的計稅收入,也不能抵減開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。

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相關(guān)問題

• 問 土地出讓金返還時間是幾時? 什么是土地出讓金返還？土地出讓金的返還哪些費用
  答

  所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)核實、國土部分認(rèn)可后提出申請，由財政部門返還。土地增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

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• 問 土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是如何的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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• 問 ??土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是怎樣的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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• 問 土地出讓金返還流程是怎樣的?土地出讓金返還的方式有哪些
  答

  按照規(guī)定，土地出讓金不能以任何形式返還，所有的返還政策都是違規(guī)的，具體看地方上的政策

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• 問 土地出讓金返還標(biāo)準(zhǔn)有哪些? 土地出讓金返還的方式有哪些
  答

  土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助.

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